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Les centres commerciaux en France
Les atouts des locaux commerciaux en centre-ville
Installer votre commerce en plein cœur de la ville, c'est l'assurance de toucher une clientèle variée et dynamique. Mais attention, toutes les villes et tous les emplacements ne se valent pas ! Voici les différentes typologies de villes et d'emplacements, avec leurs avantages pour un commerçant :
Les grandes agglomérations
Paris, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Nantes, Montpellier, Strasbourg, Bordeaux, Lille ou encore Rennes, ces villes de plus de 200 000 habitants offrent un dynamisme commercial et d'emploi remarquable. Elles sont idéales pour les enseignes nationales, le shopping, la culture et les loisirs. Mais attention, les loyers y sont souvent les plus élevés de la région, car les locaux commerciaux sont très recherchés.
Les grandes villes moyennes
Reims, Toulon, Saint-Etienne, Le Havre, Grenoble, Dijon, Angers, Nîmes, Clermont-Ferrand ou Aix-en-Provence, ces villes entre 70 000 et 200 000 habitants sont le poumon économique de leur région. Elles offrent un bon équilibre entre commerces nationaux et locaux, services et santé. Idéal pour les commerces de proximité répondant aux besoins quotidiens des habitants.
Les petites villes moyennes
Colmar, Valence, Bourges, Quimper, Troyes, Niort, Chambéry, Lorient, Beauvais ou La Roche-sur-Yon, ces villes entre 20 000 et 70 000 habitants sont des pôles de centralité pour leur zone rurale. Elles offrent une belle opportunité pour des commerces uniques proposant des produits locaux de qualité. Mais attention à bien étudier la zone de chalandise et le pouvoir d'achat local.
Les villes touristiques
Biarritz, La Baule, Cannes, Saint-Tropez, Arcachon, Deauville, Le Touquet-Paris-Plage, La Grande Motte, Saint-Malo, Les Sables-d'Olonne ou Sarlat, ces villes touristiques, majoritairement situées en bord de mer, misent sur les commerces indépendants et les produits locaux pour séduire les vacanciers. Une belle opportunité, mais avec une forte saisonnalité : il faut pouvoir assumer les mois creux de l'hiver.
Les différents types d'emplacements en centre-ville
Au-delà de la ville, la qualité de l'emplacement en centre-ville est primordiale. On distingue généralement trois types d'emplacements :
- L'emplacement n°1 : c'est l'emplacement idéal, dans une rue très passante, souvent piétonne, à proximité d'une zone d'attraction (grands magasins, gare, métro...). Très recherché par les grandes enseignes nationales (Zara, H&M, Sephora...), il offre une visibilité maximale mais à des loyers très élevés. Idéal pour les commerces à forte valeur ajoutée (luxe, high-tech...).
- L'emplacement n°1 bis : proche d'un emplacement n°1 mais avec un peu moins de visibilité et de passage. Il reste très attractif et accueille souvent des enseignes de milieu et haut de gamme. Une bonne alternative pour les budgets plus serrés.
- L'emplacement n°2 : situé dans une rue commerçante secondaire, il ne bénéficie pas d'un passage naturel aussi important. Son atout est son loyer plus abordable, idéal pour les indépendants et les créateurs. Il nécessite souvent un peu plus de communication pour attirer les clients.
En résumé, le centre-ville est idéal si vous visez une clientèle de proximité, en quête de qualité et d'authenticité. Mais veillez à bien choisir votre ville et votre emplacement, et préparez-vous à payer un droit au bail élevé, surtout dans les grandes agglomérations et les emplacements n°1. Pensez aussi à contacter la mairie et le manager de centre-ville pour connaître leurs projets de dynamisation du commerce.
L'attrait d'un emplacement dans un centre commercial
Autre option intéressante : installer votre commerce dans un centre commercial. Avec leur large public et leurs nombreuses boutiques, ils offrent une visibilité optimale. Votre enseigne profitera de l'affluence constante, même auprès de clients qui ne vous connaissaient pas.
La présence d'une locomotive alimentaire est un atout majeur. Ces grandes surfaces attirent une clientèle fidèle et régulière, assurant un flux constant de visiteurs pour les autres boutiques. Idéalement, visez un emplacement face aux caisses pour une visibilité maximale.
Les marques nationales, très présentes dans les centres commerciaux, contribuent grandement à leur attractivité. Leur notoriété attire les clients et profite à l'ensemble des commerces. Mais les foncières commerciales laissent aussi leur place aux commerces de proximité et aux concepts novateurs, tels que les pop-up stores.
Ces boutiques éphémères offrent une expérience unique et limitée dans le temps, répondant ainsi aux attentes des consommateurs en quête de nouveauté. Ils participent ainsi à la transformation des centres commerciaux en véritables destinations de loisirs, où le commerce et le divertissement se mêlent pour créer le « retailtainment ». L'engouement des consommateurs pour ce concept est indéniable : 95 % des visiteurs estiment que les centres commerciaux sont les lieux les plus adaptés pour accueillir des pop-up stores.
Autre avantage non négligeable : les parkings gratuits et de grande capacité. Alors que se garer en centre-ville devient un casse-tête, les centres commerciaux misent sur l'accessibilité et le confort pour séduire les consommateurs.
Mais attention, s'implanter dans un centre commercial a un coût. Contrairement au centre-ville où un droit au bail est demandé à l'installation, les centres commerciaux pratiquent des loyers purs, sans droit d'entrée ni pas-de-porte. Mais ces loyers sont en moyenne 15 à 20% plus élevés qu'en centre-ville, et augmentent avec la taille du centre. Une pression financière qui s'exerce chaque mois.
S'ajoutent à cela des charges locatives élevées, qui peuvent représenter jusqu'à 35% du loyer. L'entretien et la sécurité des parties communes ont un coût, refacturé au prorata de la surface occupée. Les locataires participent aussi aux frais de marketing et d'animation du centre. Et un bail en centre commercial implique de respecter de larges amplitudes horaires, source de frais de personnel. Des coûts à bien intégrer dans votre business plan.
Pour maximiser vos chances, ciblez les centres commerciaux de 40 à 80 boutiques, ouverts depuis au moins 3 ans. L'apport personnel demandé sera similaire à une installation en centre-ville, autour de 30%. Et misez sur un concept fort et cohérent avec le positionnement du centre. Les commerces en franchise, gage de solidité, ont souvent la préférence, mais les centres s'ouvrent de plus en plus aux concepts novateurs pour moderniser leur image.
Être présent dans un centre commercial reconnu, c'est aussi un gage de qualité et de prestige pour votre marque. Mais pour bien choisir votre centre, il faut comprendre leur classification selon leur surface locative brute ou GLA (Gross Leasing Area). Cette surface comprend tous les espaces commerciaux, y compris les réserves et les parties communes dédiées aux commerces. Voici les différentes catégories :
Les centres super-régionaux
Avec une GLA supérieure à 80 000 m² et plus de 150 boutiques, ils sont des destinations majeures pour le shopping et les loisirs. On y trouve Belle Epine à Thiais, Les Quatre Temps à Puteaux, La Part-Dieu dans le 3ème arrondissement de Lyon, Créteil Soleil à Créteil, Parly 2 au Chesnay, Marseille Grand Littoral dans le 15ème arrondissement de Marseille, Rosny 2 à Rosny-sous-Bois, Mondeville 2 à Mondeville dans la périphérie de Caen, Vélizy 2 à Vélizy-Villacoublay, ou Val d'Europe à Serris à proximité immédiate de Disneyland Paris, la première destination touristique en Europe, et de son flux annuel de 15 millions de visiteurs.
Les centres commerciaux régionaux
Avec une GLA supérieure à 40 000 m² et au moins 80 magasins, ils desservent une vaste région avec une offre variée. Parmi eux, Cap 3000 à Saint-Laurent-du-Var, Carrefour Vitrolles à Vitrolles, Carré Sénart à Lieusaint, Centre Deux à Saint-Étienne, Cité Europe à Coquelles, Euralille à Lille, Grand Var à Toulon, La Toison d'Or à Dijon, Bordeaux Lac dans le nord de Bordeaux ou V2 à Villeneuve-d'Ascq.
Les grands centres commerciaux
Avec une GLA supérieure à 20 000 m² et plus de 40 boutiques, ils répondent aux besoins des consommateurs locaux. C'est le cas d'Alma à Rennes, Les Atlantes à Tours, Bonneveine dans le 8ème arrondissement de Marseille, Centre Bourse dans le 1er arrondissement de Marseille, Croix Dampierre à Châlons-en-Champagne, Espace Coty au Havre, Forum Lingostière à Nice, Grand Sud à Lattes, Jaude à Clermont-Ferrand ou Place d'Arc à Orléans.
Les petits centres commerciaux
Avec une GLA supérieure à 5 000 m² et au moins 20 magasins, ils offrent les services essentiels du quotidien. On y trouve le Carrefour Angoulins à Angoulins, Pau Bosquet et le Palais des Pyrénées à Pau, Espace d'Erlon à Reims, Fleur d'Eau à Angers, Caen Paul Doumer à Caen, Bordeaux Saint Christoly à Bordeaux, ou La Visitation à Rennes.
Les centres à thèmes, villages de marque, magasins d'usines ou outlets
Spécialisés dans le prêt-à-porter, l'ameublement ou le déstockage, ces centres commerciaux attirent des clients en quête de bonnes affaires tout au long de l'année. Cependant, c'est pendant la période des soldes qu'ils sont littéralement pris d'assaut par une foule de visiteurs avides de promotions. Art de Vivre à Éragny, Marque Avenue et McArthurGlen à Troyes, Usine Center à Gonesse ou Quai des Marques à Franconville en sont de bons exemples.
Ouvrir votre boutique dans un centre commercial implique de se plier à la double discipline : respecter les exigences de votre franchiseur, mais aussi celles du gestionnaire du centre. Horaires imposés, règles de décoration, participation aux animations commerciales... Autant de contraintes à intégrer.
Obtenir un emplacement relève parfois du parcours du combattant, tant la demande est forte. Avec un taux de vacance autour de 5%, les listes d'attente sont longues. Mieux vaut candidater dès l'annonce d'un nouveau projet. Et soigner son dossier : concept porteur, solidité financière, expérience en franchise sont des atouts clés pour convaincre les comités de sélection.
Les opportunités en zones commerciales périphériques
Enfin, ne négligeons pas les zones commerciales en périphérie. Avec leurs loyers attractifs, leurs grandes surfaces et leurs vastes parkings, elles offrent de sérieux avantages aux commerces à forte emprise foncière (ameublement, bricolage, jardinerie...).
Initialement dédiées aux hypermarchés, les zones commerciales accueillent désormais une offre plus diversifiée. Retail parks et parcs d'activités commerciales modernes misent sur une expérience d'achat agréable, avec une signalétique efficace et une belle visibilité pour chaque enseigne. Situés près des grands axes routiers, ils attirent une clientèle de toute la région, en quête de praticité.
Parmi les zones commerciales les plus fréquentées, citons Plan de Campagne à Cabriès et Les Pennes-Mirabeau, La Vallée Village à Serris, Carré Sénart à Lieusaint, Noyelles-Godault (Lille), Labège (Toulouse), Brétigny-sur-Orge ou encore Claye-Souilly, avec plus de 20 millions de visiteurs par an.
D'autres zones attirent entre 10 et 20 millions de visiteurs annuels, comme Saint-Pierre-des-Corps (Tours), Brézet à Clermont-Ferrand, Lomme près de Lille, Clos du Chêne à Montévrain, Seynod à Annecy, Fourchon à Arles, Chasse-sur-Rhône ou encore Boé près d'Agen.
En périphérie, les loyers au m² sont bien plus abordables qu'en centre-ville. L'enseigne peut ainsi déployer de vastes showrooms et allier commerce et loisirs. Mais gare à l'accessibilité : une bonne desserte par les transports en commun est un réel atout.
Un des autres avantages des zones commerciales, c'est la flexibilité des baux commerciaux. Les propriétaires sont souvent des investisseurs qui privilégient les baux précaires de 3 à 5 ans, plus favorables aux jeunes enseignes.
Enfin, les zones commerciales modernes soignent leur environnement avec des espaces verts, des aires de jeux, des lieux de restauration. De quoi attirer une clientèle familiale le week-end, en complément des actifs en semaine. Une mixité propice au chiffre d'affaires.
À vous de jouer !
Vous l'aurez compris, choisir l'emplacement de votre futur local commercial en location ne se fait pas à la légère. Entre cœur de ville, centre commercial ou zone périphérique, c'est votre activité et votre clientèle qui guideront votre choix.
Mais quelle que soit votre décision, votre notaire, avocat ou agent immobilier spécialisé en immobilier commercial reste votre meilleur allié pour négocier votre bail commercial. Il vous aidera à en comprendre toutes les clauses, comme le loyer, la répartition des charges locatives, les taxes, la durée, les travaux... Un bail bien négocié, c'est la clé d'un commerce pérenne.
Alors prenez le temps de bien étudier toutes les options, visitez les locaux, interrogez les commerçants du coin. Et si vous avez un coup de cœur, foncez ! Avec de la passion, du travail et un bon emplacement, vous avez tous les atouts en main pour réussir.