Le loyer dans le bail commercial

Si le principe est celui de la liberté dans la fixation du loyer, le Code de commerce et les modifications apportées par la loi Pinel vont venir tout de même encadrer certains éléments du loyer. Il s’agit des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Alors, quelles sont les modalités de négociation, de mise en œuvre ou encore de révision du loyer d’un bail commercial ? 

Il existe une grande diversité de prix du loyer en fonction des locaux commerciaux. De nombreux critères vont venir influer la valeur du local et donc le loyer alors comment calculer le loyer d’un local commercial ? 

Plusieurs critères viennent déterminer la valeur du local commercial. Certains sont liés directement au local tels que : les caractéristiques techniques des locaux, l’emplacement ou encore les taxes afférentes au local. D’autres éléments sont quant à eux extérieurs au local tels que la valeur du marché par exemple.

Un point essentiel fait varier la valeur du local, la destination de celui-ci. Le fait de pouvoir y exercer telle ou telle activité ou au contraire en restreindre certaines fait varier sensiblement sa valeur. Un local pouvant accueillir de la restauration aura une valeur beaucoup plus importante qu’un autre. Ce type de local est recherché et plutôt rare à trouver.

Pour pouvoir déterminer la valeur locative, tous ces différents critères devront être pris en compte. Une fois le prix fixé par le bailleur, le futur preneur a toujours la possibilité de négocier le loyer tant que le contrat n’est pas signé.

Le loyer est librement fixé par les parties, elles ne sont pas tenues à un loyer de référence. Bien que le propriétaire ait prévu un montant au départ le locataire est en droit d’entrer en négociation avec le bailleur sur le montant du loyer avant la signature du contrat. 

La baisse du prix du loyer n’est pas la seule manière de négocier le loyer d’un local commercial. Le preneur peut également négocier une franchise de loyer ou une remise anticipée des clefs des locaux. La négociation peut également se traduire par une participation du bailleur aux travaux ou par la mise en place d’un loyer progressif sur une certaine durée ou indexé sur le chiffre d’affaires. Cette indexation du loyer sera librement négociée par les parties au contrat et la variation prendra effet à la date convenue par les parties. 

Une fois la valeur locative fixée, il sera toujours possible pour le locataire en cours d’exécution du bail de demander une baisse du prix du loyer.

Une fois que les parties ont procédé à la fixation du prix du loyer, le locataire est tenu au paiement du montant prévu. Il existe pourtant des mécanismes permettant au locataire de faire baisser le loyer de son bail commercial en cours d’exécution. 

Le locataire est en droit dans un premier temps de tenter de négocier une baisse temporaire à l’amiable avec son bailleur. À l’issue de chaque période triennale, le preneur dispose de la faculté de demander une baisse du loyer en fournissant la preuve de la modification des facteurs locaux justifiant cette baisse.  

Les baux commerciaux peuvent également comporter une clause permettant une baisse de loyer dans certaines situations. Il s’agit ici d’une véritable négociation quant au paiement du loyer. 

Si le bailleur accorde une baisse temporaire du montant du loyer, il existe également une possibilité pour le locataire ou le bailleur d’obtenir une véritable révision du loyer à la baisse ou à la hausse.

Le loyer du bail commercial peut faire l’objet d’une révision à la baisse ou à la hausse par l’effet de la loi ou par l’effet du contrat. Différents mécanismes permettent aux parties d’obtenir la révision du loyer du bail commercial. 

À l’issue de chaque période triennale, le loyer peut être révisé à l’initiative du bailleur ou du locataire par application d’un indice. Désormais, deux indices sont applicables : l’indice des loyers commerciaux (ILC) et l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’indice du coût de la construction (ICC) ayant été supprimé par la loi Pinel. L’indice sera choisi en fonction de l’activité de l’entreprise et permettra une révision à l’issue de chaque période triennale. 

Des changements de facteurs locaux de commercialité peuvent également permettre de procéder à une révision du loyer. 

Le renouvellement, la cession du droit au bail ou encore la déspécialisation sont également des évènements qui vont pouvoir influer sur le montant du loyer.  

Les parties peuvent également prévoir d’insérer dans les baux commerciaux une clause permettant cette révision de type clause d’échelle mobile.

En cours d’exécution du contrat les négociations entre les parties peuvent conduire à des accords ou à des différends qui se traduisent parfois par des impayés de loyers.

Il arrive que le propriétaire d’un local commercial soit confronté à des loyers impayés dans le cadre du bail commercial. La procédure à mettre en oeuvre pour le bailleur va être différente selon que le bail comporte ou non une clause résolutoire. 

Dans le cas où le bail comporte une telle clause, la procédure de résolution sera simplifiée et le bailleur devra simplement faire constater la résolution du bail devant le juge. Si le bail ne comporte pas de clause résolutoire, le bailleur devra faire constater les impayés de loyers et demander au juge de résilier le bail. 

Cette deuxième situation sera plus difficile à gérer pour le bailleur qui devra attendre plus longtemps avant de voir son bail résilié pour impayés de loyers.

Les baux commerciaux représentent des actes lourds pour les deux parties. Il s’agit d’engagements avec une durée importante qui s’étend sur plusieurs années. Pour protéger le preneur comme le bailleur, pouvoir anticiper la variation du loyer, le plafonnement et le déplafonnement, un accompagnement juridique peut se révéler nécessaire. 

L’avocat a désormais la possibilité d’exercer en plus de son activité, un mandat en transaction immobilière lui permettant d’accompagner ses clients à tous les stades de la procédure et notamment dans le cadre d’une location immobilière. Cet avocat permettra d’anticiper les différends entre les parties et de recourir à un règlement amiable des différends en évitant la phase judiciaire. En cas d’échec de règlement amiable le juge du Tribunal judiciaire sera compétent pour connaître des litiges relatifs à la valeur locative des baux commerciaux. 

Avec la crise sanitaire liée à l’épidémie du Covid-19 l’accompagnement juridique par un avocat est d’autant plus important pour rassurer, conseiller les parties et protéger leur entreprise.