Qu'est-ce qu'un bail professionnel ?

Le contrat de bail professionnel est un contrat d’une durée minimum de 6 ans conclu entre : 

• Un locataire : qui exerce généralement une activité libérale qu’il s’agisse de professions réglementées ou non (Avocat, Médecin, Architecte …). Le locataire va verser au bailleur un loyer en échange de la mise à disposition du local dans lequel il va pouvoir exercer son activité. 

• Un bailleur : qui va mettre à la disposition du locataire un local professionnel. Il va percevoir des loyers en échange de la mise à disposition du locataire des locaux. 

Le bail professionnel est régi par un mini statut qui laisse place à de nombreuses marges de manœuvre par les parties. Bailleur et locataire sont donc libres d’aménager les conditions d’exécution de leur contrat comme ils le souhaitent à condition de respecter les règles prévues au régime des baux professionnels. 

La rédaction du bail professionnel peut susciter de nombreuses questions pour les parties : Quelle est la législation applicable au bail professionnel ? Comment fixer ou réviser le loyer du bail professionnel ? Le bail professionnel est-il soumis à des taxes ? Quelles sont les clauses qui peuvent être insérées dans le contrat de bail professionnel ? Est-il possible pour le bailleur et le locataire de résilier le bail professionnel ? Quid du renouvellement du bail professionnel ? 

La législation relative au bail professionnel est prévue dans différents textes. Le bail professionnel est soumis aux dispositions : 

• Relatives au droit commun des contrats : articles 1101 et suivants du Code civil. 
• Relatives au contrat de louage : articles 1713 et suivants du Code civil. 

Le bail professionnel est également soumis aux dispositions des articles 57-A et 57-B de la loi du 23 décembre 1986. Ces dispositions forment le mini statut des baux professionnels. Les règles relatives à la forme du bail, la durée, la reconduction, le renouvellement et le congé sont prévues. Depuis la loi du 4 août 2008, une dérogation est possible. Les parties ont désormais la possibilité d’opter pour le statut des baux commerciaux à la place du statut des baux professionnels. 

La juridiction compétente pour connaître des litiges relatifs aux baux professionnels est le Tribunal Judiciaire du lieu de situation du local professionnel conformément aux dispositions des articles R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire et 46 du Code de procédure civile.

Le loyer du bail professionnel est fixé librement par les parties en vertu de l’article 1102 du Code civil. La révision du loyer n’est quant à elle pas prévue par le régime des baux professionnels. Aucune disposition légale n’oblige ainsi les parties à procéder à la révision du loyer. Toutefois, elles peuvent décider de prévoir cette révision par le biais de différentes clauses type clause d’échelle mobile. 

Pour effectuer cette révision par le biais d’une clause d’échelle mobile, les parties devront prévoir un indice de révision (ICC ou ILAT). L’ILC n’étant pas applicable dans le cadre du bail professionnel. 

En cas de loyers impayés, le bailleur pourra décider de mettre en œuvre la clause résolutoire si elle est prévue au bail. Il pourra dans le cas contraire recourir à la résolution judiciaire ou résolution par notification.

Les taxes dans le bail professionnel sont des éléments importants à prendre en compte pour les parties. Le bail professionnel n’échappe pas à la soumission à l’impôt. Ce contrat est soumis à différentes taxes parmi lesquelles : 

• La taxe foncière : il s’agit d’un impôt dû par les propriétaires ou usufruitiers. Cette taxe est calculée sur la base de la valeur cadastrale ainsi que sur la base du taux voté par la collectivité territoriale. Le propriétaire est en droit de faire supporter cette taxe à son locataire en insérant dans le bail une clause le prévoyant. Il existe des exonérations à l’assujettissement à cette taxe (pour les personnes en situation de handicap ou exceptions temporaires de 2 ou 5 ans). 

• La taxe sur la valeur ajoutée : il s’agit d’un impôt qui facture la consommation. Ici encore, des exceptions existent permettant d’exonérer le bailleur de cette taxe. Parmi les exonérations on retrouve : le cas où le bailleur participe aux résultats de l’entreprise, le cas où le bailleur accroît ses débouchés, et enfin, le cas où le bailleur poursuit l’exploitation d’un actif. 

• La taxe annuelle sur les bureaux : il s’agit d’un impôt qui ne concerne pas tous les bureaux de France. Seuls les bureaux situés dans les départements suivants sont concernés : Val-d'Oise (95), Val-de-Marne (94), Seine-Saint-Denis (93), Hauts-de-Seine (92), Essonne (91), Yvelines (78), Seine-et-Marne (77), Paris (75).

Les clauses dans le bail professionnel sont nombreuses et peuvent être discutées et négociées par les parties au contrat. Parmi ces clauses, certaines sont obligatoires et d’autres purement optionnelles. Parmi les clauses obligatoires, on retrouve : 

• La clause relative aux diagnostics techniques 
• La clause relative à l’état des lieux

Parmi les clauses optionnelles, on retrouve par exemple : 

• La clause relative à la sous-location
• La clause relative à la cession de droit au bail
• La clause relative au droit de préférence du locataire
• La clause relative à la destination ou à l’usage du local
• La clause relative à la répartition des charges et travaux
• La clause relative à la durée du bail professionnel 
• La clause relative au dépôt de garantie
• La clause résolutoire dans le bail professionnel
• La clause relative au renouvellement du bail professionnel
• La clause relative aux obligations des parties
• La clause relative au paiement du loyer ou à la révision du loyer professionnel

La résiliation du bail professionnel peut être à l’initiative du bailleur ou à l’initiative du locataire. Les modalités de résiliation du bail professionnel ne sont pas les mêmes que celles prévues en matière de bail commercial. 

Le locataire peut résilier le bail professionnel : 

• De manière anticipée à tout moment en respectant un préavis de 6 mois. 

• En refusant la demande de renouvellement du bail professionnel formulée par le bailleur. 

Le bailleur quant à lui ne peut pas résilier le bail à tout moment. Il pourra le faire : 

• En cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. Il pourra alors mettre en jeu la clause résolutoire prévue au bail ou mettre en œuvre une résolution judiciaire ou par notification. 

• En refusant la demande de renouvellement du bail professionnel formulée par le locataire. 

Le renouvellement du bail professionnel diffère de celui prévu en matière de bail commercial. Il n’existe pas de droit au renouvellement comme dans le cadre du bail commercial. Les parties sont toutefois libres d’insérer dans leur contrat une clause prévoyant le renouvellement du contrat et éventuellement un nouveau loyer.

Les règles applicables en matière de bail professionnel diffèrent de celles prévues en matière de bail commercial ou bail d’habitation. Si le statut du bail commercial prévoit beaucoup de règles pour encadrer les relations contractuelles, le statut du bail professionnel laisse quant à lui, beaucoup plus de place à la négociation entre les parties.