Au moment de la rédaction du bail professionnel, les parties peuvent négocier le montant du loyer. Toutefois, le loyer n’est pas le seul poste de dépense pour le locataire. Bailleur et preneur peuvent également insérer dans leur bail des clauses prévoyant des modalités particulières de répartition des charges et travaux.
Cette liberté laissée aux parties dans la rédaction du bail professionnel alerte les preneurs sur la vigilance qu’ils doivent avoir quant à la rédaction du bail. En effet, les parties peuvent insérer de nombreuses clauses pour organiser les modalités d’exécution du bail professionnel.
Le bail professionnel est régi par les dispositions de l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986 ainsi que par les dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil. Le bail commercial est soumis à d’autres textes concernant la réparation des charges et travaux dans le contrat commercial.
La réparation des charges et des travaux posent plusieurs questions : Comment s’opère la répartition des charges en cas de silence du bail ? Une clause peut-elle organiser les modalités de répartition des charges dans le bail professionnel ? Le locataire d’un bail professionnel peut-il décider d’entreprendre des travaux dans le local ?
La répartition des réparations en l’absence de clause dans le bail professionnel
La répartition des réparations entre le bailleur et le locataire est définie par l’article 1754 du Code civil qui prévoit que :
« Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux, et, entre autres, les réparations à faire :
- Aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées ;
- Au recrépiment du bas des murailles des appartements et autres lieux d'habitation à la hauteur d'un mètre ;
- Aux pavés et carreaux des chambres, lorsqu'il y en a seulement quelques-uns de cassés ;
- Aux vitres, à moins qu'elles ne soient cassées par la grêle ou autres accidents extraordinaires et de force majeure, dont le locataire ne peut être tenu ;
- Aux portes, croisées, planches de cloison ou de fermeture de boutiques, gonds, targettes et serrures » .
Le locataire est ainsi tenu aux réparations d’entretiens et menues réparations. Le bail professionnel ne comportant aucune clause concernant la répartition des réparations sera soumis aux dispositions de l’article 1754 du Code civil. En cas de litige portant sur la charge des réparations, les parties devront se référer à la liste prévue dans cet article.
Les parties peuvent également décider d’organiser contractuellement cette répartition.
La clause de répartition des charges entre bailleur et locataire
La répartition des réparations prévue à l’article 1754 du Code civil n’est pas une disposition d’ordre public (Civ. 3e, Cour de cassation, 7 février. 1978). Cela signifie que le bailleur et le locataire sont libres d’insérer dans le contrat une clause prévoyant une autre répartition des charges.
Dans ces conditions, le bailleur est en droit d’insérer une clause dans le bail professionnel mettant à la charge du preneur les réparations requises par l’administration de type ravalement ( Civ. 3e, Cour de cassation, 23 juin 1993).
À noter : Bailleur ou locataire, vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit de l’immobilier pour vous aider dans la rédaction d’un contrat de bail professionnel. Selon les cas, un Conseil juridique peut être indispensable compte tenu des enjeux de certaines situations. L’avocat pourra notamment vous conseiller en droit de l’immobilier et notamment concernant : les travaux et charges dans le bail professionnel mais aussi les loyers dans le bail professionnel, ou encore le renouvellement du bail professionnel.
Les travaux dans le bail professionnel réalisés par le locataire
Le locataire qui souhaite entreprendre des travaux doit obtenir l’autorisation du bailleur. S’il entreprend des travaux seul sans l’autorisation expresse du bailleur, il devra supporter les éventuels frais de remise en état.
Dans le cas où une remise en état du local est nécessaire, les frais y afférents ne seront pas supportés par le bailleur à l’avance (Civ. 3, Cour de cassation, 11 décembre. 1991). Cela signifie que le locataire devra supporter l’intégralité des frais de remise en l’état au moment de l’état des lieux de sortie.
Dans le cas où les travaux entrepris par le locataire ont permis au local d’augmenter sa plus-value, le bailleur pourra conserver l’état du local et devenir propriétaire des améliorations par le mécanisme de l’accession défini à l’article 551 du Code civil. Il devra dans certains cas fournir au locataire une indemnité correspondant aux frais avancés par le locataire pour effectuer ces travaux.
L’essentiel à retenir des taxes dans le bail professionnel
Les charges du bail professionnel sont réparties entre le bailleur et le locataire par le Code civil. Le locataire ayant à sa charge les menues réparations. Les parties sont libres d’aménager cette répartition en prévoyant une clause de répartition dans leur contrat de bail professionnel.
Si le locataire décide d’entreprendre des travaux sans l’accord de son bailleur, le bailleur pourra au moment de l’état des lieux de sortie :
- Exiger une remise en état du local au locataire.
- Bénéficier des travaux en remboursant le locataire des frais qu’il a avancé.
À noter : les clauses qui mettent à la charge du preneur les grosses réparations doivent être expresses. Elles doivent être claires et précises pour pouvoir être licites. Les juges interprètent de manière restrictives les clauses qui mettent à la charge du locataire des gros travaux (Civ. 3e, Cour de cassation, 6 mars 2013).