Comment investir dans l'immobilier d'entreprise ?

Il existe de nombreux moyens d’investir en immobilier d’entreprise permettant à chaque investisseur une solution en fonction de sa capacité d’investissement et son aversion au risque.

Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
26 mai 2021
Temps de lecture :
7 min

Comment investir en immobilier d'entreprise ?

Particulier ou professionnel désireux d’investir dans l’immobilier d’entreprise peuvent opter pour différents mécanismes d’investissement. Le choix du placement financier adapté dépendra du type d’investissement, du projet, de la qualité et du nombre d'associés. 

On distingue deux stratégies de placement financier en immobilier d’entreprise, qui diffèrent selon les objectifs de rendement des investisseurs (et leur aversion au risque), mais surtout l’envie des épargnants de se détacher (ou non) des affaires de gestion locative liées à la propriété d’un bien en immobilier professionnel (bureaux, local commercial, entrepôt, local d’activité ou terrain industriel) :

  • L’investissement en direct : la méthode traditionnelle qui consiste à devenir propriétaire en achetant un bien en immobilier d’entreprise via une société civile immobilière (SCI). L’objectif principal de ce type de placement financier et d’en tirer un rendement récurrent, assuré par le paiement de loyers versés par le locataire, lié au bailleur par un des deux contrats de location propre à l’immobilier d’entreprise : le bail commercial (pour toute surface accueillant du public notamment dans le commerce) ou le bail professionnel (bureaux, entrepôts destinés au stockage de marchandises…). L’autre avantage est bien sûr la plus-value dont bénéficie le propriétaire lors de la vente du bien immobilier.
  • L’investissement « Pierre-Papier » : placement financier permettant d’épargner dans la pierre en achetant des parts ou des actions de sociétés ayant comme support l’immobilier. Les véhicules d’investissements les plus connus dans la Pierre-Papier sont les SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM, le Crowdfunding immobilier et l’assurance vie-immobilière (via des contrats en unité de compte). Les investisseurs professionnels auront également accès aux fonds professionnels de capital investissement (FPCI) immobiliers, ou les fonds communs de placement à risque (FCPR) immobilier. L’avantage principal de ce type de placement résulte du fait pour l’investisseur, de ne pas avoir à supporter les affaires de gestion liées à la propriété d’un bien immobilier.

La diversité des placements dans le marché de l’immobilier d’entreprise soulève plusieurs questions pour les investisseurs qui cherchent à faire fructifier leur patrimoine immobilier : Qu’est-ce qu’une société civile immobilière (SCPI) ? Qu’est-ce qu’une société civile de placement immobilier (SCPI) ? Qu’est-ce qu’un organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ? Qu’est-ce qu’une société d’investissement immobilier cotée (SIIC) ? Qu’est-ce qu’un organisme de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) ? Qu’est-ce que le Crowdfunding immobilier ?

Qu'est-ce qu'une société civile immobilière (SCI) ?

La société civile immobilière a pour objet d’acquérir ou de faire construire un ou plusieurs immeubles aux fins de leur vente, leur location ou leur mise à la disposition des associés. La société civile immobilière ou SCI est encadrée par les dispositions du droit commun des sociétés prévues aux articles 1845 et suivants du Code civil. 

Il existe plusieurs sortes de SCI parmi lesquelles on retrouve : 

  • La société civile immobilière familiale
  • La société civile immobilière professionnelle
  • La société civile immobilière de pluripropriété
  • La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
  • La société civile immobilière de location
  • La société civile immobilière d’attribution
  • La société civile immobilière de construction vente 

La création d’une SCI passe par plusieurs étapes. Parmi ces étapes, il est nécessaire de procéder à la rédaction des statuts, aux apports, à la publication de l’avis de constitution, à l’immatriculation au RCS et à la publication au BODACC.

Il existe plusieurs montages fiscaux possibles dans le cadre de la SCI et les associés disposent de nombreux droits. 

Qu'est-ce qu'une société civile de placement immobilier (SCPI) ?

La société civile de placement immobilier est une société dont l’objet réside dans l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. 

L’article L. 214-114 du Code monétaire et financier prévoit que : 

« Les sociétés civiles de placement immobilier ont pour objet l'acquisition directe ou indirecte, y compris en l'état futur d'achèvement, et la gestion d'un patrimoine immobilier affecté à la location.

Dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les sociétés civiles de placement immobilier ont également pour objet l'acquisition et la gestion d'immeubles qu'elles font construire exclusivement en vue de leur location.

Pour les besoins de cette gestion, elles peuvent procéder à des travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation, leur entretien, leur réhabilitation, leur amélioration, leur agrandissement, leur reconstruction ou leur mise aux normes environnementales ou énergétiques. Elles peuvent acquérir des équipements ou installations nécessaires à l'utilisation des immeubles.

Elles peuvent, en outre, céder des éléments de patrimoine immobilier dès lors qu'elles ne les ont pas achetés en vue de les revendre et que de telles cessions ne présentent pas un caractère habituel, cette double exigence ne s'appliquant pas toutefois aux actifs immobiliers à usage d'habitation acquis en nue-propriété et relevant du chapitre III du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation ».

Les SCPI sont encadrées par les dispositions des articles L. 214-86 et suivants du Code monétaire et financier et R. 214-130 du même code. Les SCPI sont également encadrées par les dispositions issues des articles 1845 et suivants du Code civil. 

La SCI se distingue de la SCPI en deux nombreux points. Parmi les distinctions, on retrouve les modalités de fonctionnement, d’investissement ou encore la fiscalité.

Qu'est-ce qu'un Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ?

Les organismes de placement collectif immobilier ou OPCI sont définis aux articles L. 214-33 et suivants du Code monétaire et financier. 

L’article L. 214-33 du même code prévoit que : 

« Les organismes de placement collectif immobilier prennent la forme soit de sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, soit de fonds de placement immobilier ». 

L’article suivant vient énoncer l’objet des OPCI qui réside dans l’investissement dans des immeubles destinés à la location ou la construction en vue de la location 

« Les organismes de placement collectif immobilier ont pour objet l'investissement dans des immeubles destinés à la location ou qu'ils font construire exclusivement en vue de leur location, qu'ils détiennent directement ou indirectement, y compris en l'état futur d'achèvement, toutes opérations nécessaires à leur usage ou à leur revente, la réalisation de travaux de toute nature dans ces immeubles, notamment les opérations afférentes à leur construction, leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location et accessoirement la gestion d'instruments financiers et de dépôts. A titre accessoire, les organismes de placement collectif immobilier peuvent acquérir, directement ou indirectement, en vue de leur location, des meubles meublants, des biens d'équipement ou tous biens meubles affectés aux immeubles détenus et nécessaires au fonctionnement, à l'usage ou à l'exploitation de ces derniers par un tiers. Les actifs immobiliers ne peuvent être acquis exclusivement en vue de leur revente. Toutefois, les organismes de placement collectif immobilier peuvent céder à tout moment les actifs immobiliers à usage d'habitation acquis en nue-propriété et relevant du chapitre III du titre V du livre II du code de la construction et de l’habitation.

Les organismes de placement collectif immobilier peuvent comprendre différentes catégories de parts ou d'actions dans les conditions fixées respectivement par le règlement du fonds de placement immobilier ou les statuts de la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable selon les prescriptions du règlement général de l'Autorité des marchés financiers ».

L’OPCI comporte des seuils précis pour la composition de son actif. Parmi ces seuils, l’OPCI doit comporter au moins 60% d’actifs immobiliers.

Qu'est-ce qu'une société d'investissement immobilier cotée (SIIC) ?

La SIIC ou société d’investissement immobilier cotée est une société d’investissement cotée en bourse. Les SIIC ont pour objet l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs immeubles en vue de les mettre en location. 

L’article 208 C du Code général des impôts vient nous donner la définition des SIIC, il prévoit notamment que : 

« I. – Les sociétés d'investissements immobiliers cotées s'entendent des sociétés par actions cotées sur un marché réglementé respectant les prescriptions de la directive 2004/39/ CE du Parlement européen et du Conseil du 21 avril 2004 concernant les marchés d'instruments financiers, modifiant les directives 85/611/ CEE et 93/6/ CEE du Conseil et la directive 2000/12/ CE du Parlement européen et du Conseil et abrogeant la directive 93/22/ CEE du Conseil, dont le capital social n'est pas inférieur à 15 millions d'euros, qui ont pour objet principal l'acquisition ou la construction d'immeubles en vue de la location, ou la détention directe ou indirecte de participations dans des personnes visées à l'article 8 et aux 1, 2 et 3 de l'article 206 dont l'objet social est identique ».

Les droits de vote des associés ne doivent pas dépasser les 60% lorsque ces derniers agissent de concert conformément à la réglementation applicable aux SIIC. 

Les SIIC peuvent opter dans certains cas pour l’exonération de l’impôt sur les sociétés. Les règles relatives aux conditions d’exonération sont détaillées au sein des dispositions de l’article 208 C du Code général des impôts.

Qu'est-ce qu'un Organisme de placement collectif en valeurs mobilières (OPCVM) ?

Les organismes de placement collectif en valeurs mobilières sont prévus par les dispositions des articles L. 214-2 et suivants du Code monétaire et financier. 

L’article L. 214-2 du Code monétaire et financier prévoit ainsi que : 

« Les OPCVM sont des organismes de placement collectif agréés conformément à la directive 2009/65/CE du Parlement européen et du Conseil du 13 juillet 2009 ».

Les OPCVM sont très largement réglementées. Aussi, leur constitution, leur transformation ou leur liquidation doit faire l’objet d’un agrément par l’Autorité des marchés financiers. L’OPCVM devra également obtenir l’agrément de l’Autorité des marchés financiers en cas de fusion, scission ou absorption. 

Les OPCVM peuvent prendre la forme d’une société d’investissement à capital variable, auquel cas on parlera de SICAV. Elles peuvent également prendre la forme d’un fonds commun de placement.

Qu'est-ce que le Crowdfunding immobilier ?

Le Crowdfunding immobilier ou financement participatif séduit de plus en plus d’investisseurs en France. Ce mécanisme a pour objet de récolter des dons, des fonds ou des investissements en vue de financer différents projets. 

Ce financement participatif s’opère par le biais de différentes plateformes en récoltant des fonds auprès d’un public large. 

Ce système se présente comme une véritable alternative au système classique de financement par les établissements bancaires. 

S’il séduit de plus en plus de monde dans le secteur de la culture, il tend à se développer dans de nombreux autres secteurs (immobilier notamment).

Ce qu’il faut retenir de l’investissement en immobilier d’entreprise

Il existe plusieurs types de sociétés ou d’organismes permettant aux investisseurs d’envisager de nombreux projets d’investissement. Selon le profil de l’investisseur, son capital mais aussi son projet d'investissement, il pourra opter pour l’option qui lui correspond le mieux. Plusieurs montages fiscaux existent également au sein des différentes sociétés de manière à permettre à ces dernières de réaliser des optimisations fiscales sur leurs investissements.

À noter : particulier, professionnel, vous avez le droit de faire appel à un avocat pour obtenir des conseils personnalisés sur votre projet d’investissement. Votre Conseil pourra vous renseigner sur de nombreuses questions : crédit bancaire, acquisition de bureaux, bail commercial, rendement d’une société, locaux commerciaux …

Mise à jour le : 26 mai 2021
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