Qu'est-ce qu'un Organisme de placement collectif immobilier (OPCI) ?

Les OPCI ont été créés en 2008 et permettent aux particuliers d’investir de manière indirecte dans l’immobilier et d’épargner tout en limitant les risques. Les investisseurs perçoivent ainsi des revenus et des plus-values provenant de la gestion d’un parc immobilier. Par ailleurs, ce type d’investissement est étendu aux professionnels sous la forme d’OPPCI (organismes de placement professionnel collectif immobilier).

Ce véhicule d’investissement collectif est agréé par l’Autorité des marchés financiers (AMF). Les encours d’OPCI ne cessent d’augmenter, grâce notamment à la commercialisation sous forme de parts dans les contrats d’assurance-vie proposés par les compagnies d’assurance.

Ainsi on peut naturellement se demander : Quelle est la définition d’un OPCI ? Quelle est la réglementation, la fiscalité et les particularités d’un OPCI ? Comment fonctionne un OPCI ?

La réglementation de L’OPCI est encadrée par les articles L.244-33 et suivants du code monétaire et financier. En tant que fonds alternatif immobilier (FIA), ils doivent être agréés et gérés par des sociétés de gestion elle-même réglementées par l’AMF.

Ainsi, pour obtenir un agrément, la société de gestion doit présenter certaines garanties. En effet, elle doit justifier d’une organisation solide, de moyens matériels, humains, financiers (capital minimum et fonds propres), et expérience des dirigeants. 

L’Autorité des marchés financiers à un pouvoir de décisions concernant la gestion de l’OPCI, que ce soit sur la constitution, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation.

Il existe deux formes d’OPCI : la SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) et le FPI (fonds de placement immobilier) qui possèdent des formes juridiques et un régime fiscal qui leurs sont propres. 

Par ailleurs, la principale différence entre un OPCI et une SCPI c’est la diversité des produits de placements. En effet, l’OPCI est autorisé à détenir des actifs immobiliers, financiers, et liquides selon un quota déterminé et réglementé par l’AFM.

En effet, L’OPCI doit respecter les ratios suivants 

• 60% d’actifs immobiliers minimum ;
• 5% de liquidité ;
• Le solde pouvant être réparti.

Ainsi, les OPCI permettent aux investisseurs d’effectuer des placements dans divers produits afin d’en limiter les risques.

Le fonctionnement de l’OPCI comme sa constitution est réglementé par l’autorité des marchés financiers. En effet, la société de gestion doit déposer un dossier conforme à l’instruction AMF n° 2011-23  comportant les informations essentielles de l’OPCI qui ne pourra être commercialisé qu’après obtention de l’agrément. 

L’investissement dans un OPCI est comparable au système des OPCVM.

En effet, l’OPCI émet et rachète des actions ou parts à la demande de l’investisseur basé sur la valeur liquidative (VL). Ainsi, les investisseurs peuvent souscrire à des parts ou des actions, immobilières ou financières, par le biais d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titre ordinaire (CTO).

La société de gestion qui gère l’OPCI a un devoir de transparence envers les actionnaires ou les porteurs de parts. C’est pourquoi les OPCI sont encadrés par divers acteurs qui interviennent afin de sécuriser la gestion des OPCI.

En effet, en plus d’être sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers, les différents organes qui entourent un OPCI sont : la société de gestion, le dépositaire, les experts externes en évaluation immobilière, et le commissaire aux comptes.

Les investisseurs qui souhaitent effectuer des placements « pierre papier » peuvent s’adresser à des assureurs, des banquiers ou des conseillers en patrimoine. 

À noter que l’OPCI détient une partie des actifs en liquidité (5% minimum) afin de pouvoir racheter des actions lorsque l’épargnant en fait la demande auprès de son conseiller financier avant le terme initialement prévu. Contrairement au SCPI, où il convient de vérifier l’existence d’un marché secondaire.

Cependant, comme tous les placements « pierre papier », il faut s’interroger sur les avantages et les inconvénients d’un investissement dans un OPCI. 

En effet, l’OPCI comporte également des risques, notamment la baisse de rendement locatif ou des valeurs du placement. Mais ce type d’investissement permet de limiter les risques grâce au placement collectif et à la diversité des actifs.

L’organisme de placement collectif immobilier a pour objectif principal d’acquérir un patrimoine immobilier ; mais propose également aux épargnants des produits de placement financiers tels que des actions et obligations qu’il est possible de souscrire par le biais de contrat d’assurance vie ou de compte-titre ordinaire. 

Les OPCI sont agréés par l’AFM et gérés par une société de gestion réglementée que ce soit une OPCI-SPPICAV ou un FPI.