Comment fonctionne un OPCI ?

Les organismes de placement immobilier sont des fonds d’investissement alternatifs, au même titre que les SCPI et sont régis par les articles L214-33 et suivants du code monétaire financier. 

La réglementation des OPCI est encadrée par l’autorité des marchés financiers. 

L’OPCI dont l’objet principal est l’acquisition d’un patrimoine essentiellement immobilier, est gouverné et contrôlé par différents acteurs ayant pour mission principale de sécuriser les investissements des épargnants.  

L’OPCI, inspiré des OPCVM, est caractérisé par sa diversité de produits de placements. Ainsi, les investisseurs peuvent souscrire à des parts ou des actions, immobilières ou financières, par le biais d’un contrat d’assurance vie ou d’un compte titre. 

Ainsi pour comprendre comment fonctionne un OPCI, il convient de se poser les questions suivantes : quelles sont les modalités de constitution et les caractéristiques d’un OPCI ? Quels en sont les acteurs ? Comment investir dans un OPCI ? Quels sont les avantages et les inconvénients de ce placement ?

Quelle que soit sa forme juridique, la constitution d’un OPCI est soumise à l’agrément de l’AMF tout comme la société de gestion de portefeuille qui la gère.

La société de gestion doit déposer un dossier conforme à l’instruction AMF n° 2011-23  comportant les informations essentielles de l’OPCI qui ne pourra être commercialisé qu’après obtention de l’agrément. 

Les informations indispensables à la constitution et l’organisation de l’OPCI doivent être mentionnées dans les documents appelés Prospectus et DICI (document d’informations clés pour l’investisseur), notamment :

• La détermination du capital minimum 
• Les modalités de souscriptions et de rachats des parts ou actions
• La répartition des actifs suivant la réglementation fixée par l’AMF
• Les délais de règlement des revenus ou plus-values. 

La société de gestion qui gère l’OPCI a un devoir de transparence envers les investisseurs. C’est pourquoi les OPCI sont encadrés par divers acteurs qui interviennent afin de sécuriser la gestion des OPCI.

Les organes de gestion et de contrôle des OPCI sont :

• L’AMF : l’autorité des marchés financiers est l’organe de tutelle qui réglemente les OPCI et les fonds d’investissement alternatif comme les SCPI ; les OPCVM… Elle délivre les agréments nécessaires à la création de l’OPCI et aux sociétés de gestion.
• Les sociétés de gestion : elles sont réglementées, et doivent justifier de moyens suffisants pour gérer les OPCI : matériels, humains, techniques et financiers. Elle est chargée de la gestion immobilière, financière, administrative et comptable. Elle doit réunir les capitaux et rechercher les immeubles afin de constituer ses actifs immobiliers.
• Le dépositaire :  Il s’agit d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’investissement dont la mission est de s’assurer que les toutes les opérations réalisées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires indiquées dans le prospectus de l’OPCI.
• Les experts externes en évaluation immobilière : ils sont chargés de vérifier la valeur immobilière des actifs de l’OPCI.
• Le commissaire aux comptes :  une mission générale de contrôle des documents comptables de l'OPCI

Pour investir dans un OPCI, l’achat de parts ou d’actions peut être effectué via un compte titre ordinaire (CTO) ou un contrat d’assurance vie (unités de compte).

En effet, l’OPCI émet et rachète des actions ou parts à la demande de l’investisseur basé sur la valeur liquidative (VL) selon des modalités comparables aux OPCVM.

Ainsi l’achat des parts dans un OPCI peut varier entre 100 euros et 1000 euros, mais à cela s'ajoutent des frais de souscription, de gestion et parfois de rachat.

Les investisseurs qui souhaitent effectuer des placements « pierre papier » peuvent s’adresser à des assureurs, des banquiers ou des conseillers en patrimoine. 

Comme tous les placements « pierre papier », il faut s’interroger sur les avantages et les inconvénients d’un investissement dans un OPCI. 

L’OPCI grand public permet des investissements en immobilier de façon indirecte, évitant aux épargnants la gestion contraignante d’un patrimoine immobilier. De plus, grâce à la diversité des produits et actifs immobiliers proposés, les risques sont mutualisés. 

L’OPCI offre également la possibilité de choisir sa fiscalité selon le type de forme juridique dans lequel l’épargnant investit. En effet, les actions des SPPICAV et les parts d’un FPI ne sont pas soumises aux mêmes impôts.

Cependant, comme tout investissement, celui en OPCI comporte également des risques, notamment :

• Le risque de voir la valeur du placement baisser : En effet, le capital n’est pas garanti et la valeur des parts ou actions peuvent être revue à la baisse, ainsi lors de la liquidation la plus-value immobilière pourrait être inexistante.
• La baisse des revenus locatifs et des liquidités : L’investissement dans des actifs immobiliers tout comme un achat en direct d’un bien est soumis aux aléas de la conjoncture économique à savoir les risques d’impayé, de vacance locative, de travaux… baissant ainsi les le rendement locatif et dans le même temps la valeur liquidative des parts.

L’OPCI est considéré comme un fonds d’investissement hybride, du fait de la diversité des actifs contrairement aux autres fonds d’investissement alternatifs. Ainsi, il permet aux investisseurs d’avoir le choix de leur épargne. Cependant, même si les acteurs qui gouvernent et contrôlent les OPCI agissent dans le seul intérêt des épargnants, les risques existent comme tout placement dans des produits « pierre papier » ou dans l’acquisition d’immeubles en direct.

Il convient avant d’investir, d’analyser votre situation et les différentes possibilités d’épargnes qui s’offrent à vous. Pour cela, faites appel à un conseiller en gestion de patrimoine qui pourra vous conseiller sur les différents produits de placement.