La vente immobilière est considérée par l’article 1583 du code civil comme parfaite dès lors que les parties se sont mises d’accord sur la chose et le prix. Un contrat de vente formalise cet accord et permet à terme le transfert de propriété du bien immobilier.
En effet, que ce soit la vente d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, un immeuble… La vente d’un bien est une procédure encadrée juridiquement. Chaque partie a des obligations, et des devoirs afin de mener la vente à son terme.
Ainsi on peut se demander quelles sont les étapes, les formalités et les obligations pour vendre un bien immobilier ?
L’estimation : Vendre son bien à un prix juste, réel et sérieux !
La première étape lors d’une vente immobilière c’est sans aucun doute l’estimation du bien. En effet, on définit la valeur vénale comme le prix auquel un bien peut-être vendu en comparant la valeur des biens similaires déjà vendus dans la même zone géographique.
Pour estimer un bien quel que soit sa nature, plusieurs critères doivent être pris en compte pour déterminer un prix de vente juste ; dont le principal est l’emplacement !
Cependant, la méthode d’évaluation diffère selon les caractéristiques du bien mis en vente. Ainsi, faire appel à un professionnel de l’immobilier tel qu’une agence, s’avère être une option plus que conseillée afin d’éviter de sur ou sous-évaluer le logement, le commerce ou le terrain.
Vendre un bien immobilier : caractéristiques, formalités et obligations du vendeur !
Pour vendre un bien immobilier, il faut respecter les réglementations particulières à chaque type de vente. En effet, les opérations immobilières sont régies par le code de construction et de l’habitation, le Code civil, ou encore le code de l’urbanisme.
En général, les contrats de vente, sauf exception, respectent les mêmes règles de conditions de fonds et de formes. En revanche les formalités et obligations d’informations du propriétaire, tels que les diagnostics techniques ou les documents à fournir, peuvent être différentes selon la nature du bien (maison individuelle, lot de copropriété, terrain, logement loué, immeuble à rénover…). Tout comme certaines opérations atypiques comme la location-accession, la vente à réméré, le viager sont des investissements immobiliers qui ont des spécificités à connaître.
Ainsi, il convient de s’informer sur les caractéristiques et les formalités obligatoires de chaque type de vente immobilière.
Le titre de propriété : L’élément essentiel pour la vente d'un bien
Avant toute vente immobilière, il convient que l’agence immobilière ou le notaire vérifie le titre de propriété afin de savoir si déjà le vendeur est titulaire d’un droit réel immobilier. En d’autres termes, il faut qu’il ait la capacité de vendre le bien. Il permet également de constater la mutation et de connaître l’origine de propriété de l’immeuble. Ainsi le notaire vérifie grâce au titre que rien n’empêche la vente future et réduit ainsi les risques d’éviction de l’acquéreur. En effet, un titre de propriété peut révéler l’existence d’un tiers prioritaire ou d’un pacte de préférence.
Vente immobilière : Quels sont les capacités et les pouvoirs des parties ?
De même que le titre de propriété, il convient de vérifier les capacités et les pouvoirs du vendeur et de l’acheteur. Les conditions et les autorisations différent selon qu’une des parties est un mineur, un majeur protégé, un couple marié ou encore si c’est une personne morale.
En effet, selon les pouvoirs et les capacités des contractants, il conviendra de prendre des précautions particulières pour vérifier qu’il n’existe pas de vices de consentement et éviter ainsi une nullité de la vente.
Quels sont les différents avant-contrats d’une vente immobilière ?
Les avant-contrats de vente immobilière régissent les étapes d’une transaction entre acquéreur, vendeur et parfois agent immobilier, comme :
- Le mandat de vente
- L’offre d’achat
- La promesse unilatérale de vente
- Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente)
- Le pacte de préférence
Ainsi, de la mise en vente d’un bien à la réalisation définitive de la vente, plusieurs contrats préparatoires sont incontournables et doivent être rédigés avec précision afin d’éviter tout litige éventuel.
Définition et fonctionnement des conditions suspensives ?
En matière immobilière, on retrouve dans les avant-contrats de vente des conditions suspensives qui permettent de protéger les parties en cas de défaillance.
Ainsi la réalisation de la transaction dépendra de ces conditions. En effet, une vente sous conditions suspensives devient un acte définitif lorsque l’événement se réalise.
Les conditions suspensives les plus courantes sont :
- L’obtention d’un prêt immobilier ;
- L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative ;
- Absence de préemption ;
- Absence d’hypothèque du bien.
L’effet de la condition suspensive est automatique, qu’elle soit réalisée ou pas.
Qu'est-ce que le droit de préemption sur la vente d'un bien ?
Lors de toute vente immobilière, les notaires doivent vérifier l’existence ou non d’acquéreurs prioritaires, ainsi il convient de purger les différents droits de préemption.
En effet, des personnes privées (indivisaires, locataires d’un appartement ou d’un commerce) ou publiques (droit de préemption urbain, ou de la SAFER par exemple) peuvent avoir la priorité sur tout autre acquéreur. En règle générale, les personnes prioritaires ont deux mois pour se manifester, passé ce délai, le vendeur est libre de vendre le bien à l’acquéreur intéressé.
Quel sont les méthodes de financement d'un bien immobilier ?
Lors d’un projet immobilier, un acquéreur peut avoir recours à un crédit réglementé par la loi Scrivener II du 13 juillet 1979. Cependant, il existe d’autres méthodes de financement comme le prêt viager hypothécaire, les prêts réglementés et aides de l’état, le crédit-bail immobilier, ou encore le recours à une hypothèque.
À chaque financement, des conditions et des obligations lors de la constitution du dossier sont à respecter pour obtenir l’accord de l’organisme prêteur ou d’une banque.
Protection de l’acquéreur : Qu’est ce que la loi SRU ?
Dans le cadre d’une vente immobilière, l’acheteur non professionnel bénéficie d’un dispositif protecteur de son consentement. En effet, il a le droit à des délais de réflexion encadré d’une part par l’Art L 271-1 du code de la construction et de l’habitat et d’autre part par la loi SRU.
Ainsi, il aura un délai de 10 jours après réception de la SRU pour faire jouer son droit de rétractation, et se désengager de la vente ; tout comme il bénéficie de 10 jours de réflexion avant d’accepter son offre de prêt immobilier.
Signature de l'acte authentique : la concrétisation de la vente !
En général, le délai entre la promesse unilatérale de vente ou du compromis et la signature de l’acte authentique est d’environ trois mois. En effet, ce délai permet de purger la SRU, et les droits de préemption. Une fois toutes les formalités accomplies, la conclusion de l’acte définitif de vente peut enfin être réalisée chez le notaire.
L'établissement de l'acte notarié constatant la vente définitive entraîne l'exigibilité des frais de notaires, dont le montant est en principe réglé par l’acquéreur. Par ailleurs, le notaire procédera à la publicité foncière de la vente. En effet, le système de publicité foncière a pour rôle d’informer les tiers sur les données juridiques relatives aux immeubles.
Quels sont les effets d'un contrat de vente ?
La signature de l’acte authentique entraîne de fait le transfert de propriété, des risques et de la jouissance du bien à l’acquéreur.
Cependant, même l’acte signé, une vente peut tout de même être annulée. C’est en effet le cas si la garantie de vice caché ou d’éviction n’est pas respectée par le vendeur.
Quelle est la fiscalité d’une vente immobilière ?
Vendeur et acquéreur ont respectivement des obligations fiscales selon la nature du bien immobilier. En effet, le vendeur doit ; sauf exonération ; s’acquitter d’une plus-value immobilière.
Par ailleurs, une vente immobilière peut être soumise à TVA selon la nature de la transaction comme lors d’un achat d’un logement neuf ou d’un terrain, le vendeur si c’est un professionnel (promoteur, marchand de bien) sera redevable de la TVA de 20% qui en général sera répercuté dans le prix de vente du bien.
La réalisation d’une vente immobilière : Étape par étape !
Un projet immobilier ne s’envisage pas de la même manière du point de vue d’un vendeur ou d’un acheteur.
En effet, avant de mettre en annonce le bien, le vendeur se doit d’effectuer une estimation au prix juste, et se doit de respecter la réglementation de l’annonce immobilière. Il aura le choix de signer un mandat de vente avec une agence. L’acheteur quant à lui pourra effectuer une offre d’achat que le propriétaire sera libre d’accepter. Lorsque les parties ont trouvé un accord sur le prix, le vendeur doit fournir tous les documents nécessaires (diagnostic, pack alur, certificat d’urbanisme…) afin de respecter son obligation d’informations.
Une fois le compromis ou la promesse unilatérale signée, l’acheteur bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours. Passé ce délai, le notaire pourra purger les droits de préemption et procéder aux vérifications nécessaires afin de mener la vente immobilière à son terme. La transaction sera définitive à la signature de l’acte authentique, si aucune condition suspensive est défaillante.
Vendeur ou acheteur, faire appel à un professionnel de l’immobilier tel qu’une agence, un notaire ou encore un avocat spécialisé, vous permettra que la vente immobilière se déroule dans les règles de l’art en respectant les obligations et les formalités liés à chaque type de projet.