Conformément à l’article L214-1 du Code de l’urbanisme, toute cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux intervenant dans le périmètre de sauvegarde du commerce de proximité, peut faire l’objet d’un droit de préemption de la commune. En d’autres termes, la mairie ou un délégataire a le droit de l’acheter en priorité pour le rétrocéder à un commerçant ou un artisan.
Ainsi lors d’une cession d’un fonds de commerce, il convient au même titre que la vente d’un logement de purger le droit de préemption auprès de la commune. Quels sont les biens concernés, les formalités et les recours ? On vous explique !
Qu’est-ce que le droit de préemption des commerces ?
La loi Dutreil du 2 aout 2005, et notamment l’article 58 a introduit un de droit de préemption permettant aux mairies d’être prioritaire sur les cessions des baux commerciaux, des fonds artisanaux ou de commerce.
Par ailleurs, le décret n° 2009-753 du 22 juin 2009 a renforcé ce droit en incluant la possibilité pour les mairies de préempter des terrains destinés à implanter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m². Il en va de même si le commerce est déjà implanté.
Bon à savoir : La cession des murs relève du droit de préemption urbain (DPU), même s’il est vendu en même temps que le fonds. Il conviendra d’établir deux déclarations distinctes.
Ainsi le conseil municipal est libre de délimiter un périmètre de sauvegarde des commerces de proximité. Il peut s’agir du centre-ville, de certains quartiers ou de certaines rues par exemple.
Quels sont les formalités ?
Lors de la vente d’un fonds ou la cession d’un bail situé dans une des zones de sauvegarde des commerces de proximités. Le cédant doit envoyer une déclaration à la mairie, dans laquelle il devra indiquer les informations suivantes :
- Le nombre de salariés, la nature de leur contrat de travail,
- Le chiffre d’affaires
- Le prix et les conditions de la cession envisagée,
- L’activité de l’acquéreur pressenti.
À noter : Le formulaire de déclaration est disponible sur le site Service Public
A la réception du formulaire, la mairie ou les délégataires autorisés, comme les EPCI par exemple, ont deux mois pour faire connaitre leur décision de préempter ou non. Sans réponse de leur part, le cédant est libre de vendre son fonds à l’acquéreur de son choix aux prix et conditions mentionnés dans sa déclaration.
Durant le délai de 2 mois, la mairie peut décider :
- D’acheter aux prix et conditions fixés par le cédant. La vente peut être conclue
- De réaliser une offre d’achat au prix fixé par le juge d’expropriation
- De renoncer à préempter.
Quels sont les recours en cas de préemption ?
Le cédant du fonds peut contester la décision de préemption par la mairie, notamment dans le cas où il estime que le motif de reprise n’est pas légitime. Pour cela, Il doit saisir le juge administratif dans les deux mois suivant la date de réception de la décision de la commune.
Dans le cas ou le désaccord concerne le prix ou les conditions de la cession. Seule la mairie ou le délégataire peut saisir le juge de l’expropriation afin qu’il fixe le prix de vente.
Droit de préemption des commerces : Attention à la sanction !
Lors de la cession d’un fonds de commerce ou d’un bail commercial, le cédant doit envoyer un formulaire de déclaration à la mairie afin de l’informer de son intention de vendre. Malgré la disponibilité de ce formulaire en ligne, il est vivement conseillé de faire appel à son notaire ou un avocat pour effectuer cette formalité et garantir son éligibilité. En effet, en cas violation du droit de préemption, la vente peut être frappé de nullité et interdite pendant 5 ans !
Comment se passe la rétrocession du commerce ?
Conformément à l’article L214-2 du code de l’urbanisme, le maire ou son délégataire doit, dans un délai de 3 ans maximum, rétrocéder le fonds de commerce au profit d’un commerçant, d’un artisan ou une entreprise. L’objectif étant de préserver la diversité ou le développement des activités du périmètre concerné.
Toutefois, en attendant la rétrocession, la mairie peut mettre le fonds en location-gérance.
Lorsque le maire à décider de la rétrocession, un avis est publié en mairie pendant 15 jours. Cette décision est soumise à l’autorisation du conseil municipal. Il délibère sur les conditions et les raisons du choix du cessionnaire.
Pour être totalement transparente, la commune doit procéder à l’affichage en mairie d’un avis comportant la désignation du bien et du cessionnaire ainsi que les conditions financières de l’opération.
Bon à savoir : En ce qui concerne les baux commerciaux, la rétrocession est subordonnée à l’accord du propriétaire bailleur, sous peine de nullité.