Lors d’une vente immobilière, le notaire en charge du dossier doit purger les différents droits de préemption. En effet, selon la nature du bien, les parties du contrat ou encore si le bien est occupé par un locataire, des acquéreurs sont parfois prioritaires. Ainsi, afin d’éviter que la vente soit frappée de nullité, il convient d’en respecter les formalités.
On peut donc se demander dans quel cas faut-il purger un droit de préemption ?
Immeuble en indivision : Qui sont les acquéreurs prioritaires ?
Que l’indivision soit à l’origine d’une succession, d’un divorce ou d’une convention, le droit de préemption des indivisaires doit s’appliquer lors d’une vente immobilière. En effet, les coïndivisaires sont prioritaires afin d’éviter qu’un tiers étranger à l’indivision rentre dans celle-ci sans contrôle.
C’est pourquoi, conformément à l’article 815-14 du Code civil, un indivisaire qui souhaite vendre ses droits indivis doit en informer chaque coïndivisaire par acte d’huissier.
La notification doit mentionner le prix, les conditions de la cession et l’identité du potentiel acquéreur. L’indivisaire qui souhaite préempter doit le faire savoir dans un délai d’un mois par acte extrajudiciaire. Par ailleurs, il doit respecter les conditions de la vente mentionnées dans la notification.
Si les indivisaires sont en désaccord sur la vente du bien immobilier, ils peuvent obtenir une autorisation de vendre par le tribunal judiciaire compétent.
Le droit de préemption urbain : l’incontournable !
Lors de la vente d’un immeuble, d’un terrain, ou d’une maison, le notaire doit envoyer en recommandée un formulaire appelé DIA (Déclaration d'intention d'aliéner) à la mairie où se situe le bien. En effet, le droit de préemption urbain permet à la mairie, l’État, ou encore la collectivité locale d’acheter un bien en priorité avant tout acquéreur privé.
L’article L-300 du code de l’urbanisme mentionne la liste et la nature des opérations concernées par le droit de préemption urbain. En effet, pour bénéficier du droit de préemption, la commune doit le motiver et prouver qu’il est conforme à la politique locale.
La mairie à réception de la DIA qui vaut offre de vente, à deux mois pour donner sa réponse.
À l’issue de ce délai, la mairie peut donc décider :
- Soit de ne pas acheter : le propriétaire est libre de vendre son bien à un acquéreur privé.
- Soit d’acheter le bien au prix indiqué dans la DIA, la vente peut alors être conclue.
Toutefois, à défaut d’accord amiable sur le prix, le titulaire du DPU peut :
- Renoncer à exercer son droit de préemption. Le propriétaire peut alors vendre son bien au prix indiqué dans la DIA.
- Saisir le juge de l’expropriation dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire. En effet, le vendeur ne peut pas saisir le juge de l'expropriation.
À noter : Les communes peuvent également préempter des commerces conformément à l’ Article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme.
Vente d’un terrain : Qu’est-ce que la SAFER ?
Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) disposent d’un droit de préemption sur les biens ruraux ou des exploitations agricoles. En effet, leur mission est de maintenir la vocation agricole du bien, de favoriser le développement local et de protéger l’environnement.
Ainsi, lors de la vente de biens ruraux, d’exploitations agricoles, ou encore de parts et actions de sociétés telles que les SCEA (sociétés civiles d'exploitation agricole) par exemple, le notaire doit en informer la Safer conformément à l’article L 141-1-1 du code rural et de la pêche maritime.
Toutefois, certains biens sont exclus du droit de préemption de la Safer, à savoir :
- Les terrains destinés à la construction ou aménagements industriels. En revanche, l’acquéreur doit s’engager à donner au terrain la destination prévue dans un délai de 3 ans.
- La construction de maisons individuelles : le terrain doit être inférieur à 2500 m² par maison.
- Construction d’un immeuble d’habitation : aucune limite de superficie tant que la construction dans sa totalité utilise toute la superficie du terrain.
- Les terrains destinés à l’extraction de substances minérales,
- Les jardins familiaux s’ils sont situés à l’intérieur d’une agglomération et que leur superficie est inférieure ou égale à 1500 m².
- Les Bois et forêts : Ces terrains ne sont pas considérés comme agricoles. Attention toutefois, le droit de préemption peut s’appliquer dans certains cas, notamment si le terrain est inférieur à 4 hectares. Article L331-23 du code forestier.
La notification de la vente à la Safer doit être envoyée 2 mois avant la date envisagée pour l’acte authentique. Elle peut être envoyée par recommandée avec accusé de réception, par voie électronique sécurisée ou encore par acte d’huissier.
La Safer peut accepter la vente aux conditions prévues, acheter une partie seulement du terrain ou encore contester le prix de vente. Dans ce cas, elle devra dans un délai de deux mois envoyer une offre d’achat.
Le vendeur, comme l’acquéreur évincé, peut contester la préemption de la Safer. Ils devront saisir le tribunal judiciaire compétent dans les 6 mois suivants la notification de la Safer.
Qu’est-ce que le droit de préemption du preneur rural ?
Selon l’art L412-1 du code rural, le titulaire d’un bail rural est prioritaire pour acquérir les terres qu’il exploite. Le droit de préemption du preneur rural permet également d’être prioritaire sur la Safer.
En revanche, la mairie, la famille du vendeur, ou les coïndivisaires restent prioritaires en cas de vente.
Il s’agit d’un droit personnel à l’exploitant ou une entreprise agricole. Toutefois, pour bénéficier du droit de préemption, le preneur doit disposer d’un bail rural écrit ou verbal, en cours de validité au moment de la vente.
Par ailleurs, le preneur pour être prioritaire doit respecter les conditions suivantes :
- Exercer la profession d’exploitant agricole depuis au moins 3 ans.
- Exploiter lui-même ou sa famille le fonds mis en vente.
- Le preneur ne doit pas être déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à 3 fois le seuil pour les autorisations d'exploiter fixé par la région.
À noter : Les baux ruraux ne s’appliquent pas aux parcelles inférieures à 5000 m², sauf dans le cas où elle constitue un corps de ferme ou une partie essentielle à l’exploitation du locataire.
Le preneur dispose alors de deux mois pour faire connaitre son intention par lettre recommandée avec AR ou par voie d’huissier. Il peut soit renoncer à son droit de préemption, soit accepter l’offre. Dans ce cas, la vente doit être réalisée dans les deux mois.
Vente d’un logement occupé : Dans quel cas le locataire est-il prioritaire ?
Un locataire, peut dans certain cas, bénéficier d’un droit de préemption pour acquérir en priorité le logement qu’il occupe.
C’est le cas, notamment lorsqu’un propriétaire bailleur souhaite vendre un appartement ou une maison vide de toute occupation. Ainsi, il devra délivrer un congé pour vente afin de purger le droit de préemption du locataire. Cette notification doit être envoyée en LR/AR ou par huissier minimum 6 mois avant le terme du bail. D’autre part, elle vaut offre d’achat et doit être acceptés aux conditions mentionnées.
L’acceptation de l’offre peut être envoyée en LR/AR, par voie d’huissier ou simplement remise en main propre contre signature. Elle a pour effet de proroger le contrat de location jusqu’à la réalisation de la vente. En général, le délai est de 2 mois ou 4 mois si le locataire a l’intention de recourir à un prêt.
En revanche, en cas de refus, le locataire devra quitter le logement à l’expiration du bail. Il peut cependant libérer le bien à tout moment sans être obligé de donner un préavis.
Les locataires bénéficient d’un droit de préemption dans les cas suivants :
- Lorsqu’ils sont titulaires d’un bail d’habitation à usage de résidence principale ou à usage mixte (résidence principale et professionnel).
- En cas de vente du logement après division de l'immeuble par lots. Même s'il ne préempte pas, le locataire conserve son titre locatif ;
- En cas de vente en bloc d'un immeuble de plus de 5 logements, c’est-à-dire en une seule fois.
- En cas de vente en bloc de 10 logements ou plus.
À noter : le locataire n’est pas prioritaire lorsque le propriétaire bailleur vend son logement occupé.
Droit de préemption : Quel est le rôle du notaire ?
C’est en général, le notaire qui purge les différents droits de préemption, mis à part pour le locataire dont le congé doit être délivré 6 mois avant l’échéance du bail. Ainsi entre la signature d’un compromis de vente et de l’acte authentique, un acquéreur prioritaire peut se manifester. Il est important de noter qu’en cas d’irrégularité ou d’oubli, la vente peut être frappée de nullité.
C’est pourquoi il est essentiel d’être accompagné par des professionnels tels qu’agents immobiliers, notaires ou avocats spécialisés afin d’éviter d’éventuels litiges qui pourraient survenir lors de la vente d’un bien.