Le droit de préemption urbain (DPU) permet à la mairie ou à un « organisme délégataire » (État, établissement public d'aménagement, collectivités...) d'acheter un bien immobilier en priorité avant tout autre acquéreur privé.
Toutefois, lorsque la commune décide d'utiliser son droit de préemption, elle doit le motiver. En effet, l'achat d'un immeuble, d'un terrain ou d'une maison individuelle doit se faire en vue de réaliser une opération d'intérêt général.
Ainsi on peut se demander : Quels sont les biens concernés par un DPU ? Quelle est la procédure d’un droit de préemption urbain ? Le propriétaire est-il obligé de vendre son bien à la mairie ? Quel est le rôle du notaire ? Nous répondons à toutes vos questions !
DPU : Quels sont les biens concernés ?
L’article L-300 du code de l’urbanisme mentionne la liste et la nature des opérations concernées par le droit de préemption urbain. Ces opérations d’aménagements ont pour objet la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, à savoir :
- Accueillir des activités économiques
- Favoriser le de développement des loisirs et du tourisme
- Réaliser des équipements collectifs
- Lutter contre les logements insalubres et l’habitat indigne
- Permettre le renouvellement urbain
- De sauvegarder le patrimoine et les espaces naturels
- Création de logements sociaux
Ainsi, la mairie ou les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent préempter un bien dès lors qu’il est situé dans une zone de préemption. En effet, le DPU est institué par le conseil municipal dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) (Articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Le droit de préemption peut être appliqué sur les terrains, les maisons individuelles, les immeubles en copropriété et les appartements.
Toutefois les biens achevés depuis moins de 10 ans ne peuvent pas être préemptés sauf sur décision du conseil municipal. On parle alors de DPU renforcé. Le droit de préemption renforcé peut être appliqué notamment en cas de carence en logements sociaux.
À noter : Les communes peuvent également préempter des commerces, ou encore des terrains portant ou destiner à des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m² afin de préserver le commerce et l’artisanat de proximité( Article L214-1 et suivants du Code de l’urbanisme).
Afin de savoir si son bien est soumis au droit de préemption urbain, le propriétaire peut contacter le service urbanisme de la mairie.
Quelle est la procédure du DPU ?
Le droit de préemption urbain est décidé par le conseil municipal après délibération. La procédure du DPU est identique que le bien soit situé dans une ZAD (zone d’aménagement différé).
C’est pourquoi, lors d'une vente immobilière, le propriétaire, en général par l'intermédiaire de son notaire, envoie en lettre recommandée avec AR une Déclaration d'intention d'aliéner (DIA) à la mairie où se situe le bien.
La DIA doit mentionner les éléments suivants :
- L’état civil du propriétaire
- La situation, la désignation et l’usage du bien
- Les modalités de cession : prix et conditions de vente
- Les informations environnementales conformément à l’article L 514-20 du code de l’environnement.
La déclaration d’intention d’aliéner est l’équivalent d’une offre de vente. À réception, la mairie aura deux mois pour faire connaître sa décision d’acquérir le bien ou non, aux conditions proposées par le propriétaire vendeur.
Pendant ce délai, le titulaire du droit de préemption peut demander au propriétaire des renseignements complémentaires comme l’état de l’immeuble, ou encore la situation financière et patrimoniale de la Société civile immobilière (SCI), par exemple. La loi autorise également la visite du bien par la mairie.
À noter : Ces demandes complémentaires suspendent le délai de deux mois. Il recommence à courir une fois les documents réceptionnés, retardant de fait la vente, car la mairie disposera d’un mois supplémentaire pour donner sa réponse. (Article L 213-2 du Code de l’urbanisme)
La mairie peut également négocier le prix de vente durant son délai de réflexion.
À l’issue de ce délai, la mairie peut donc décider :
- Soit de ne pas acheter : le propriétaire est libre de vendre son bien à un acquéreur privé. La vente doit intervenir dans les trois ans de la décision de renonciation. À défaut, le droit devra être à nouveau purgé.
- Soit d’acheter le bien au prix indiqué dans la DIA, la vente peut être conclue.
Toutefois, à défaut d’accord amiable sur le prix, le titulaire du DPU peut :
- Renoncer à exercer son droit de préemption. Le propriétaire peut alors vendre son bien au prix indiqué dans la DIA.
- Saisir le juge de l’expropriation dans le délai de 15 jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire. Le vendeur ne peut pas saisir le juge de l'expropriation.
Après la saisine de la juridiction, la mairie a trois mois pour consigner une somme égale à 15% de l’évaluation du directeur départemental des finances publiques. Elle devra alors informer le juge et le propriétaire cette consignation. À défaut, il sera considéré que la mairie renonce à son droit de préemption.
Bon à savoir : Une fois le prix du bien fixé définitivement par le juge, les parties ont deux mois pour se rétracter. Le silence des parties vaut acceptation du prix, la vente peut être conclue dans les trois mois. Dans le cas où le propriétaire refuse, la remise en vente du bien nécessitera une nouvelle DIA. En revanche, si le titulaire du droit de préemption se rétracte, il ne pourra plus préempter ce bien pendant 5 ans.
Droit de préemption : Quel est le rôle du notaire ?
Lors d’une vente immobilière, le notaire en charge du dossier doit procéder à des vérifications, que ce soit sur le titre de propriété ou encore la capacité des parties. Mais il doit également, informé la collectivité publique de la signature d’un compromis de vente en leur transmettant la déclaration d’intention d’aliéner. Elle doit être remplie avec précision pour ne pas être rejetée par la mairie. Par ailleurs, si la commune préempte le bien, le notaire devra vérifier si les procédures sont respectées.
C’est pourquoi, en tant que propriétaire, il est conseillé de vérifier en amont s’il existe un risque de préemption de votre bien par la mairie. Pour cela, vous pouvez avoir recours à un notaire ou un avocat spécialisé en droit immobilier. Ainsi, vous éviterez les risques de contentieux ou encore de vous retrouver bloqué lors de la vente de votre bien.