Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?

La société civile immobilière est une société civile dont l’objet est d’acquérir ou de faire construire un ou plusieurs immeubles ayant pour but leur vente, leur location ou leur mise à la disposition des associés. La SCI est encadrée par les dispositions du droit commun des sociétés prévues aux articles 1845 et suivants du Code civil. 

La société civile immobilière pose ainsi plusieurs questions : Quels sont les différents types de SCI ? Comment créer une SCI ? Quid de la fiscalité liée à la SCI ? Comment fonctionne une SCI ? Comment céder dans une SCI ?

Il existe différents types de société civile immobilière. Parmi ces sociétés, on retrouve : 

• La société civile immobilière familiale
• La société civile immobilière professionnelle
• La société civile immobilière d’attribution
• La société civile immobilière de construction vente 
• La société civile immobilière de pluripropriété
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
• La société civile immobilière de location

Le droit français offre ainsi aux associés de nombreuses formes de sociétés civiles immobilières leur permettant de personnaliser au mieux leur exercice. 

Une fois le type de société civile immobilière choisi, les associés peuvent décider d’opter pour un capital fixe ou un capital variable.

La création d’une société civile immobilière séduit par sa simplicité. Toutefois, des démarches et formalités doivent être nécessairement effectuées pour que cette société soit enregistrée régulièrement. Pour procéder à la création d’une SCI, les associés doivent procéder à : 

• La rédaction des statuts de la société ou contrat de société
• L’apport en numéraire, industrie ou nature
• La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales
• L’immatriculation au RCS
• L’insertion au BODACC

Le choix de création d’une SCI permet aux particuliers ou professionnels désireux d’investir dans l’immobilier ou désireux de protéger leur patrimoine, de nombreux avantages. Parmi les avantages de la SCI, on retrouve : 

• La liberté
• La fiscalité avantageuse
• La facilité dans la transmission du patrimoine
• La modification du capital social 
• le partage des coûts 

La SCI présente également des inconvénients : 

• La tenue d’une comptabilité 
• La responsabilité des associés 

La fiscalité liée à la SCI dépend de plusieurs critères. Les associés de la SCI peuvent opter pour différents régimes d’imposition. Ils peuvent en effet opter pour le régime de l’imposition à l’impôt sur le revenu ou le régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés. 

Ils peuvent dans les deux cas bénéficier d’une déduction de charges. 

Le changement de régime fiscal en cours d’exercice de la SCI est désormais possible depuis la loi du 28 décembre 2018. L’article 239 du Code général des impôts (CGI) confère désormais la possibilité aux SCI d’exercer un droit de renonciation à l’imposition à l’impôt sur les sociétés. 

Les SCI peuvent dorénavant passer du régime d’imposition à l’impôt sur les sociétés à l’imposition à l’impôt sur le revenu. Certaines sociétés civiles sont toutefois exclues de ce droit de renonciation.

Le fonctionnement de la SCI est encadré par les dispositions issues du droit commun des sociétés civiles et par les statuts de la SCI. Les associés de la SCI bénéficient de nombreux droits parmi lesquels : 

• Le droit au maintien
• Le droit de participer à la vie sociale 
• Le droit au retrait 
• Le droit aux bénéfices sociaux 

Ils sont également tenus à des obligations et notamment, l’obligation de non concurrence, l’obligation de réalisation d’un apport et l’obligation au passif social. 

Le gérant de la SCI a pour rôle de réaliser des actes qui entrent dans le cadre de l’objet social. Il est nommé au moment de la rédaction des statuts, par décision collective ou par acte sous seing privé. Il est révoqué selon les modalités prévues dans les statuts ou à défaut par une décision des associés représentant au moins la moitié des parts sociales. Sa rémunération n’est pas obligatoire et peut être modulée en cours d’exercice de la SCI.

La cession dans la SCI  peut prendre différentes formes. On peut céder les parts sociales de la SCI dans le respect des règles fixées par le droit commun des contrats et le droit commun des sociétés civiles. 

On peut également procéder à la cession d’un bien de la SCI à l’occasion d’une vente par acte sous signature privée ou devant Notaire.

La SCI séduit de nombreux particuliers mais également des professionnels. Sa facilité de fonctionnement permet à tous les projets immobiliers de voir le jour dans le cadre d’une société. Elle permet aux associés de nombreux avantages et assure une protection des immeubles à condition d’être vigilant au moment de la rédaction des statuts.