Qu'est-ce qu'une SCI d’attribution (SCIA) ?

Il existe différentes formes de sociétés civiles immobilières parmi lesquelles : 

• La société civile de construction-vente.
• La société de pluripropriété. 
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
• La SCI classique. 
• La société civile de placement immobilier (SCPI).

Et enfin : 

• La société civile d’attribution.

La société civile est réglementée par les articles 1845 et suivants du Code civil. L’article 1845 du même code donne la définition de la société civile : 

« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ». 

La société civile d’attribution est également encadrée par les articles L. 212-1 à L. 212-13 ainsi que par les articles R. 212-1 à R.212-16 du Code de la construction et de l’habitation. Ces dispositions sont d’ordre public. Cela signifie que les associés ne peuvent pas prévoir dans les statuts de la société des règles qui dérogent au régime applicable. 

La société civile d’attribution permet à ses associés une solution efficace en matière de gestion et d’optimisation immobilière. Ce type de société est fréquemment constitué par des investisseurs désireux de constituer un capital immobilier. 

La société civile immobilière d’attribution pose ainsi plusieurs questions : quelles sont les conditions de création d’une société civile d’attribution ? Comment une société civile d’attribution fonctionne-t-elle ? Comment procéder à la cession de parts sociales en SCI d’attribution ?

Pour pouvoir procéder à la création d’une société civile immobilière d’attribution, plusieurs étapes doivent être respectées : 

• La réalisation d’apports : les futurs associés doivent réaliser des apports en vue de former un capital social. Ces apports permettent aux associés d’avoir des parts sociales. Ils seront rémunérés sur la base de leurs parts sociales. 

L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation vient encadrer le droit de rétractation dans le cadre de la souscription de parts sociales : 

« Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de parts donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. 

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Tout manquement à l'obligation d'information mentionnée à l'avant-dernier alinéa est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation ».

• La rédaction des statuts de la société : les statuts de la scia devront comprendre tous les éléments devant figurer dans les statuts d’une société (siège social, dénomination sociale, objet social, administration, durée de la société …). En plus de ces éléments, les statuts devront comporter les conditions relatives à la mise en vente des parts sociales ainsi que les obligations des associés de la société en cas d’appel de fonds. 

• Publication dans un journal d’annonces légales : une fois les statuts signés, l’annonce légale devra être publiée dans un journal d’annonces légales pour être opposables aux tiers.
• Dépôt des statuts au Greffe : il faudra ensuite déposer les statuts au Greffe du Tribunal.

Les statuts de la société civile d’attribution peuvent prévoir les règles relatives à la gérance de la société. En cas de défaut de précision, les règles du droit commun des contrats s’appliqueront concernant la gérance de ladite société. 

Certaines décisions prises dans le cadre de la société civile immobilière d’attribution doivent être prises dans le cadre d’une assemblée générale des associés : 

• Les décisions relatives à la dissolution de la société : conformément aux dispositions de l’article L. 212-9 du CCH. 
• Les décisions relatives au constat de l’achèvement de l’immeuble : conformément aux dispositions de l’article L. 212-9 du CCH.
• Les décisions relatives à la vente forcée des parts sociales : conformément aux dispositions des articles L. 212-4 du CCH.

Les parts sociales peuvent être cédées dans le cadre d’une société civile d’attribution dans le respect du droit commun des sociétés. Des règles particulières peuvent toutefois trouver à s’appliquer : 

• Le droit de préemption urbain : certaines communes définies aux articles L. 211-1 et suivants du Code de l’urbanisme bénéficient d’un droit de préemption urbain dans le cadre d’une cession de parts sociales. 
• Le droit de préemption du locataire : l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975 prévoit un droit de préemption du locataire d’un bail d’habitation en cas de cession de parts sociales correspondant à son local.

La société civile d’attribution permet à ses associés d’optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle est encadrée strictement par un régime d’ordre public fixé aux articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.