La société civile se distingue de la société commerciale en plusieurs points : le nombre d’associés minimum, la responsabilité des associés, la fiscalité, l’objet social ou encore les titres (actions ou parts sociales). Parmi la famille des sociétés civiles, on retrouve les sociétés civiles immobilières qui ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de les mettre en location, de les revendre ou de les mettre à la disposition des associés.
La société civile immobilière permet à des particuliers d’investir dans l’immobilier et d’anticiper leur succession en organisation la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers, on parle de société civile immobilière familiale. Elle permet également à des professionnels de séparer leur patrimoine professionnel de leurs locaux, on parle ici de société civile immobilière professionnelle. Il existe de nombreuses autres sortes de SCI :
- La société civile immobilière de construction vente
- La société civile immobilière de location
- La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
- La société civile immobilière d’attribution
- La société civile immobilière de pluripropriété
La cession dans la SCI peut intervenir à l’occasion de la cession des parts sociales. Il est également possible de céder un ou plusieurs immeubles dans la SCI. Il s'agit parfois de l’objet même de la SCI que de céder les immeubles. Certaines cessions sont susceptibles d’entraîner la dissolution de la société lorsque toutes les parts sociales sont réunies entre les mains d’un seul et unique associé.
La cession dans la SCI pose ainsi plusieurs questions : Quid de la cession de parts dans la SCI ? Quid de la vente d’un bien dans la SCI ? Qu’en est-il de la dissolution de la SCI ?
La cession de parts d'une SCI
La cession de parts d’un SCI est généralement encadrée dans les statuts de la société. Les associés peuvent effectuer plusieurs types d’apports :
- L’apport en industrie
- L’apport en numéraire
- L’apport en nature
En fonction du montant de leur apport, ils percevront des parts sociales correspondant à leur part dans le capital de la société. La cession des parts sociales doit répondre aux exigences fixées par le droit commun des contrats à savoir :
- La bonne foi
- L’obligation d’information précontractuelle
L’acte de vente devra répondre aux exigences de validité du droit fixées par les articles 1128 et suivants du Code civil :
- Le consentement des parties
- La capacité des parties à contracter
- Le contenu licite et certain
La cession des parts sociales de la société entraîne plusieurs conséquences :
- Le transfert de propriété
- L’obligation de délivrance des parts sociales pour le cédant
- L’obligation aux dettes sociales pour le cessionnaire
La vente d’un bien en SCI
La vente d’un bien en SCI est prévu dans les statuts. Ces derniers organisent les modalités de prise de décision en cas de cession d’un immeuble.
Il est possible de prévoir une majorité simple, qualifiée ou l’unanimité pour cette décision. En cas de silence des statuts, l’unanimité est la règle.
Une fois la décision prise, les associés devront procéder à la rédaction d’un acte de vente ou passer devant Notaire pour établir un acte authentique. Une fois ce contrat signé par les parties, une publicité foncière devra être effectuée. Cette publicité permet aux associés de rendre la vente opposable aux tiers et d’éviter ainsi des conflits relatifs à la propriété de l’immeuble.
Dissolution et liquidation judiciaire d'une SCI
La dissolution de la SCI intervient à plusieurs occasions. Parmi les cas dans lesquels la dissolution peut être faite, on retrouve :
- Arrivée au terme fixé dans les statuts
- Décision collective
- Dissolution judiciaire
- Extinction de l’objet social prévu dans les statuts
- Réunion en une main de toutes les parts
- Autres cas
Il ressort en effet de l’article 1844-7 du Code civil que :
« La société prend fin :
1° Par l'expiration du temps pour lequel elle a été constituée, sauf prorogation effectuée conformément à l'article 1844-6 ;
2° Par la réalisation ou l'extinction de son objet ;
3° Par l'annulation du contrat de société ;
4° Par la dissolution anticipée décidée par les associés ;
5° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, notamment en cas d'inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société ;
6° Par la dissolution anticipée prononcée par le tribunal dans le cas prévu à l'article 1844-5 ;
7° Par l'effet d'un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif ;
8° Pour toute autre cause prévue par les statuts ».
Une fois la société dissoute, un liquidateur est nommé. Ce liquidateur va gérer la société en lieu et place du gérant de la SCI. Il va avoir pour rôle de répartir les actifs restants entre les mains des associés. Il va également régler les dettes de la SCI de manière à désintéresser les créanciers de la SCI.
Une fois la liquidation effectuée, l’avis de clôture devra être publié dans un journal d’annonces légales.
Ce qu’il faut retenir de la cession dans la SCI
La cession dans la SCI intervient à plusieurs occasions. Les parts sociales de la SCI peuvent faire l’objet d’une cession. Les immeubles détenus par la SCI peuvent également être cédés. Il arrive qu’en cas de réunion entre les mains d’un seul associé de toutes les parts sociales à l'issue d’une cession, la société soit dissoute.
À noter : particulier, professionnel, entreprise, associé ou gérant, vous pouvez faire appel à un avocat à l’occasion d'une cession dans la SCI. L’avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier, droit des affaires ou généraliste, pourra répondre à toutes vos questions (cessions de parts sociales dans la SCI, agrément d’un associé, prix d’une cession de parts sociales, formalités de cession des parts sociales, formalités de création d’une SCI, procédure de dissolution de la SCI, régime d’impôt dans la SCI, rachat de parts sociales en SCI, modalités de répartition des parts sociales en SCI, réunion en une seule main des parts sociales de la SCI, rédaction des statuts de la SCI, modification des statuts de la SCI …).