La société civile de construction vente également appelée SCCV ou encore SCI construction vente est une société constituée dans le but de permettre à ses associés de procéder à la construction d’immeubles pour ensuite les céder à des tiers.
Cette opération a pour but d’optimiser au maximum la construction d’un immeuble par ses associés en bénéficiant d’une optimisation fiscale.
La société civile de construction vente ou sci construction vente est une des nombreuses sociétés civiles parmi lesquelles on retrouve :
- La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
- La SCI classique.
- La société civile de placement immobilier (SCPI).
- La société de pluripropriété.
- La société civile d’attribution.
Et enfin :
- La société civile de construction-vente.
La société civile est prévue aux articles 1845 et suivants du Code civil. Le régime des sociétés civiles de construction vente est prévu aux articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce régime particulier est d’ordre public de telle sorte que les statuts de la société ne peuvent prévoir de dispositions dérogeant à ce régime.
La société civile de construction vente pose alors de nombreuses questions : Comment créer une SCCV ? Comment fonctionne la SCCV ? Comment procéder à la dissolution de la SCCV ?
Comment fonctionne la SCCV ?
Le fonctionnement de la société civile de construction vente ou sci construction vente est encadré par plusieurs étapes :
- L’achat d’un terrain à bâtir : la première étape de cette société une fois constituée est d’acquérir un terrain à bâtir.
- Travaux : la société pourra, une fois le terrain acquis, procéder à des travaux de construction d’immeuble. L’immeuble construit pourra également faire l’objet de différents travaux d’équipements dans l’optique de vendre les immeubles habitables.
La fiscalité des opérations dans le cadre des sociétés civiles est différente selon les types de société civile :
- Vente de l’immeuble : le taux d’imposition sera différent selon que l’immeuble est vendu en l’état futur d’achèvement ou achevé depuis moins de 5 ans ou s’il est vendu achevé depuis au moins 5 ans. Dans le premier cas, l’assiette de la TVA est constituée du prix de cession hors taxes + charges. Dans le second cas, l’impôt est différent, le calcul fiscal s’opère comme suit : la vente n’est en principe pas soumise à la TVA sauf livraison antérieure aux 5 ans.
La dissolution de la SCCV
La dissolution de la société civile de construction vente comme les autres sociétés civiles. Il existe plusieurs situations dans lesquelles une société civile peut être dissoute :
- L’extinction de l’objet social
- La disparition de l’affectio societatis
- Arrivé du terme
Dans la plupart des cas, les sociétés seront dissoutes en cas d’extinction de l’objet social, autrement dit lorsque l’immeuble construit a été vendu et qu’aucune autre opération de construction vente n’est envisagée.
L’essentiel à retenir de la société civile de construction vente
La société civile de construction vente ou SCI construction vente attire de nombreux investisseurs. Ces investisseurs souhaitent optimiser au maximum la construction d’un immeuble aux fins de revente. Cette opération permet de générer un bénéfice important tout en optimisant les coûts fiscaux.
À noter : associé d’une SCCV ou particulier, vous avez le droit de prendre contact avec un avocat spécialisé en droit immobilier, droit des sociétés, droit des entreprises ou un avocat généraliste pour obtenir des réponses à toutes vos questions. L’avocat pourra vous apporter un accompagnement juridique à tous les stades de votre projet (constitution du capital social, diminution du capital social, formalités de création d’une entreprise, récupération des bénéfices, calcul des bénéfices, constitution d’une société civile, gérant d’une SCI construction vente, apports dans une SCI construction vente, mésentente des associés dans une SCI construction vente, activité exercée dans le cadre d’une sci construction vente …).
Comment créer une SCCV ?
La création d’une société civile de construction vente ou sci construction vente répond aux conditions exigées pour toutes les sociétés. Le régime applicable pose des règles particulières :
L’article L. 211-1 du CCH prévoit que :
« Les sociétés civiles dont l'objet est de construire un ou plusieurs immeubles en vue de leur vente en totalité ou par fractions sont régies par les chapitre 1er et II du titre IX du livre III du code civil et par les dispositions du présent chapitre ».