Le fonctionnement de la SCI

Le fonctionnement de la SCI est encadré par des règles de droit commun et précisé dans les statuts de la société.

Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
30 juin 2021
Temps de lecture :
6 min

Le fonctionnement de la SCI

La société civile se distingue de la société commerciale sur de nombreux points : le statut des associés, la responsabilité des associés, le capital minimum, le nombre d’associés, le régime fiscal ou encore l’objet social. Le fonctionnement de la société va dépendre ainsi du type de société en cause. 

Les sociétés civiles sont encadrées par les règles du droit commun des sociétés civiles prévues aux articles 1845 et suivants du Code civil. 

Parmi les sociétés civiles, on retrouve les sociétés civiles immobilières. Ces dernières ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles dans le but de les mettre en location, de les mettre à la disposition de leurs associés ou de les revendre. 

La SCI est une forme sociale très répandue qui séduit de nombreux particuliers désireux de vouloir investir dans l’immobilier. Elle permet notamment à des familles d’anticiper la transmission de leur patrimoine. Elle permet également à des professionnels de séparer leur patrimoine professionnel de leurs locaux. 

Le fonctionnement de la SCI est encadré par les règles issues du droit commun des sociétés civiles. Toutefois, les statuts de la SCI viennent compléter ces règles en prévoyant des dispositions particulières. On retrouve dans les statuts de la SCI de nombreuses règles telles que celles relatives à : 

  • La cession des parts sociales dans la SCI
  • La rémunération et la révocation du gérant de la SCI 
  • Les modalités de vote en Assemblée générale et encore plusieurs autres règles …

Le fonctionnement de la SCI pose ainsi plusieurs questions : Quel est le rôle du gérant de la SCI ? Quel est le statut des associés de la SCI ? Comment révoquer un gérant de SCI ? Comment rémunérer un gérant de SCI ? Quelles sont les modalités de vote en SCI ?

Le rôle du gérant d’une SCI

Le rôle du gérant de la SCI est principalement celui d’engager la société dans les actes qui entrent dans l’objet social comme le prévoit l’article 1848 du Code civil

« Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ».

Le gérant de la SCI peut être nommé à plusieurs occasions : 

  • Au moment de la conclusion des statuts de la société 
  • Dans le cadre d’une décision collective des associés 
  • Par acte sous seing privé

Une fois nommé, le gérant assure les missions confiées par les statuts de la SCI dans le respect de l’intérêt social. Les modalités de révocation de ce dernier sont également régulièrement prévues par les statuts.

Le statut des associés de la SCI

Le statut des associés de la SCI confère de nombreux droits mais également des obligations. Pour pouvoir être associé de la SCI, il est obligatoire d’effectuer un apport sous quelque forme qu’il soit (numéraire, nature ou industrie). 

Les associés bénéficient de nombreux droit : 

  • Le droit aux bénéfices sociaux 
  • Le droit de participer à la vie sociale 
  • Le droit au maintien 
  • Le droit au retrait 

Les associés de la SCI sont également soumis à différentes obligations : 

  • Obligation au passif social 
  • Obligation de réaliser un apport
  • Obligation de non-concurrence

La révocation du gérant de la SCI

La révocation du gérant de la SCI est encadrée par les dispositions de l’article 1851 du Code civil qui prévoit que : 

« Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts.

Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2ème alinéa) ».

Le gérant est également révocable par décision de justice à la demande de tout associé. 

La rémunération du gérant de la SCI

La rémunération du gérant de la SCI n’est pas obligatoire. Elle est généralement prévue par les statuts de la SCI mais peut également être fixée ou modifiée par un vote des associés de la société. 

Le gérant peut également exercer ce mandat de manière gratuite.

Les modalités de vote en SCI

Les modalités de vote en SCI peuvent prendre de nombreuses formes. Les associés peuvent être consultés : 

  • Dans le cadre d’une Assemblée générale 
  • Dans le cadre d’une consultation écrite 

La participation aux décisions de la société est un droit des associés comme le prévoit l’article 1844 du Code civil : 

« Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives.

Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi les indivisaires ou en dehors d'eux. En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demande du plus diligent.

Si une part est grevée d'un usufruit, le nu-propriétaire et l'usufruitier ont le droit de participer aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour les décisions concernant l'affectation des bénéfices, où il est réservé à l'usufruitier. Toutefois, pour les autres décisions, le nu-propriétaire et l'usufruitier peuvent convenir que le droit de vote sera exercé par l’usufruitier.

Les statuts peuvent déroger aux dispositions du deuxième alinéa et de la seconde phrase du troisième alinéa ».

Ce qu’il faut retenir du fonctionnement de la SCI

Le fonctionnement de la SCI est ainsi encadré par différentes dispositions issues du droit commun des sociétés civiles. Toutefois, en pratique, les statuts de la société civile immobilière viennent détailler ces règles de fonctionnement de manière à personnaliser la gestion de cette société en fonction des associés ou de l’objet social.

À noter : associé, gérant ou particulier, vous pouvez faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils personnalisés sur votre situation. L’avocat pourra notamment vous renseigner sur (les modalités de création d’une SCI, les formalités de création d’une entreprise, l’impôt dans la SCI, les avantages et inconvénients de la SCI, régime fiscal dans la sci, patrimoine de la sci, apports dans la SCI, revenus du gérant, gestion de l’immeuble ou des immeubles dans la SCI, modification du capital de la sci, réduction de l’impôt dans la SCI, droits des associés dans la société civile immobilière … ).

Mise à jour le : 30 juin 2021
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