Le statut des associés de la SCI

La société civile immobilière est une des sous classifications de la société civile. Cette dernière est encadrée par le droit commun des sociétés civiles prévu aux articles 1845 et suivants du Code civil. 

Il existe différents types de société civiles immobilières :

• La société de pluripropriété. 
•  La société civile immobilière professionnelle. 
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
• La société civile immobilière de construction vente.
• La société civile immobilière familiale.
• La société civile immobilière de location.
• La société civile de placement immobilier (SCPI).
• La société civile d’attribution.

Les statuts des associés la société civile immobilière pose ainsi plusieurs questions : Qu’est-ce qu’un associé dans une sci ? Quels sont les droits des associés dans la sci ? Quelles sont les obligations des associés dans la SCI ?

Pour avoir la qualité d’associé de sci, il faut effectuer un apport. L’apport dans le cadre de la sci peut prendre différentes formes : 

• Apport en numéraire
• Apport en nature 
• Apport en industrie

En échange du transfert de propriété ou de la jouissance d’un bien immobilier, mobilier, corporel ou incorporel (apports), l’associé apporteur va recevoir des parts sociales en proportion du montant du capital social de la sci. 

L’associé de la sci peut cumuler en plus de ce statut, celui de gérant de la société civile immobilière. Au contraire, le gérant n’est pas nécessairement associé à la société. Les statuts de la SCI peuvent encadrer les conditions requises pour prétendre au statut de gérant. 

Les associés de la sci sont titulaires de droit sociaux en vertu de leur statut. Il n’existe pas de principe d’égalité entre les droits des différents associés de telle sorte que les statuts de la société peuvent prévoir une répartition inégale des droits des associés sous réserve de préserver l’intérêt social. 

Les associés de la SCI disposent d’un panel de droits : 

• Le droit aux bénéfices sociaux : les associés de la SCI disposent comme premier droit, celui de recevoir des bénéfices de la société civile immobilière. Les statuts de la société prévoient une répartition de ces bénéfices entre les associés. A défaut de précision, ce dernier est réparti entre eux en proportion de leur part dans le capital social. 

Concernant l’apporteur en industrie étant donné la difficulté de quantifier cet apport, les statuts prévoient généralement la répartition du bénéfice pour les apporteurs en industrie. A défaut de précision dans les statuts, l’article 1844-1 du Code civil prévoit que : 

« La part de chaque associé dans les bénéfices et sa contribution aux pertes se déterminent à proportion de sa part dans le capital social et la part de l'associé qui n'a apporté que son industrie est égale à celle de l'associé qui a le moins apporté, le tout sauf clause contraire.

Toutefois, la stipulation attribuant à un associé la totalité du profit procuré par la société ou l'exonérant de la totalité des pertes, celle excluant un associé totalement du profit ou mettant à sa charge la totalité des pertes sont réputées non écrites ».

• Le droit de participer à la vie sociale : les associés de la sci ont le droit d’intervenir et de participer à la vie sociale de la sci. Ils peuvent notamment être informés sur les modifications et décisions prises, ils peuvent aussi consulter les documents sociaux, poser des questions écrites, participer aux décisions collectives, ou encore défendre l’intérêt social. Ils ont le droit de prendre part à chaque étape de la vie de la sci. 
• Le droit au maintien et le droit au retrait : les associés de la sci bénéficient du droit au maintien dans la sci. Cela signifie qu’il bénéficie du droit de préserver la qualité d’associé jusqu’à son retrait ou sa mort. L’associé bénéficie également en parallèle de ce droit, d’un droit au retrait de la sci. Les modalités de retrait des associés de la sci sont généralement prévues dans les statuts.

Les associés de la sci sont également tenus à différentes obligations. Parmi ces obligations, on retrouve : 

• Obligation au passif social : les associés sont tenus au passif social de la sci en proportion de leur part dans le capital social. Cette obligation est prévue à l’article 1857 du Code civil : 

« A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date de l'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

L'associé qui n'a apporté que son industrie est tenu comme celui dont la participation dans le capital social est la plus faible ».

• Obligation des associés de réaliser un apport : pour pouvoir avoir la qualité d’associé, effectuer un apport est nécessaire.
• Obligation de non-concurrence : les associés de la sci ne peuvent exercer une activité concurrente à celle de la sci. 

Les associés de la sci sont des personnes qui ont décidé d’apporter à la sci un apport en nature, en numéraire ou en industrie. Ces associés jouissent de différents droits qui peuvent être développés dans les statuts mais sont également tenus à diverses obligations.