La société civile est définie par les articles du droit commun des sociétés civiles prévu aux articles 1845 et suivants du Code civil. Parmi les différentes sociétés civiles, il existe des sociétés civiles à objet immobilier. Au sein du groupe des sociétés civiles à objet immobilier on retrouve encore une classification de différentes sociétés :
- La société civile immobilière familiale
- La société civile immobilière professionnelle
- La société civile immobilière d’attribution
- La société civile immobilière de construction vente
- La société civile immobilière de pluripropriété
- La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
- La société civile immobilière de location.
Au sein de cette classification, la société civile immobilière peut être qualifiée de société à capital fixe ou à capital variable en fonction de la présence ou non d’une clause de variabilité du capital dans les statuts.
Ces différentes sortes de sociétés sont toutes soumises au droit commun des sociétés civiles auquel s'ajoutent parfois des dispositions particulières applicables à certaines d’entre elles.
Le choix de la forme sociale va dépendre du projet immobilier et du profil des associés. Le droit des sociétés s’est adapté à la conjoncture économique pour proposer toujours plus de formes sociales aux professionnels ou particuliers désireux d’investir dans l’immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI familiale ?
La sci familiale est une société dont l’objet est d’acquérir ou de faire construire un immeuble en vue de le louer ou de le mettre à la disposition des membres de la société.
La particularité de cette société tient au statut des associés qui sont membres de la même famille. Cette société répond aux exigences fixées par le droit commun des sociétés civiles en matière de constitution, de fonctionnement, de cession de parts sociales ou encore de dissolution.
Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?
La sci professionnelle est une autre forme de société civile à objet immobilier. Cette société répond également aux exigences prévues par le droit commun des sociétés civiles.
La particularité de cette société réside également dans le statut de ou des associés qui sont professionnels. L’intérêt de ce montage juridique est de permettre à un professionnel de séparer son patrimoine professionnel des locaux dans lesquels il exerce son activité.
Ce mécanisme lui permettra de protéger ses locaux professionnels qu’il louera par le biais d’un contrat de location.
Qu'est-ce qu'une SCI d’attribution (SCIA) ?
La sci d’attribution également appelée SCIA est une société encadrée par le droit commun des sociétés civiles et par des règles particulières prévues aux articles L. 212-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.
Cette société permet à plusieurs investisseurs le montage d’un projet d’acquisition ou de construction d’un ensemble immobilier. Cet ensemble immobilier aura pour vocation d’être partagé en parts sociales réparties entre les différents associés. Il s’agit d’un mode relativement courant de constitution d’une société civile à objet immobilier.
Qu'est-ce qu'une Société civile de construction-vente (SCCV) ?
La sci de construction vente également appelée SCCV est définie par les articles 1845 et suivants du Code civil ainsi que par les règles particulières prévues aux articles L. 211-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Ce régime étant d’ordre public de telle sorte que les associés ne peuvent déroger aux règles particulières dans le contrat de société.
Cette société a pour but de générer une optimisation en procédant à la construction d’un immeuble ou ensemble immobilier dans le but de le revendre ensuite.
Qu'est-ce qu'une SCI de pluripropriété ?
La sci de pluripropriété est une société au sein de laquelle les associés mutualisent leurs ressources en vue d’acquérir un bien immobilier ou mobilier.
Il peut s’agir d’une jouissance de biens meubles (bateaux, chevaux …) ou de biens immeubles (appartements, maisons, chalets …).
Ce montage permet aux associés de mettre en commun leurs ressources de manière à jouir de biens dont il ne pourraient jouir seuls.
Qu'est-ce qu'une SCI d'accession progressive à la propriété ?
La sci d’accession progressive à la propriété n’échappe pas aux règles du droit commun des sociétés civiles à objet immobilier. Elle a pour vocation de permettre à des locataires d’accéder progressivement à la propriété de leur logement en acquérant la totalité des parts de leur lot.
Un organisme HLM procède à l’acquisition d’un immeuble qu’il met ensuite en location aux éventuels futurs propriétaires.
Qu'est-ce qu'une SCI de location ?
La sci de location est une société civile dont l’objet est de mettre en location des biens immobiliers possédés par la société.
Ce mécanisme permet d’investir dans l’immobilier en optimisant au maximum la charge fiscale. La constitution d’une société civile immobilière permet également de céder facilement des parts sociales et d’anticiper au maximum la transmission du patrimoine aux héritiers en optimisant les frais de transmissions.
Qu'est-ce qu'une SCI à capital fixe ou à capital variable ?
La sci à capital fixe ou à capital variable n’est pas une forme de société à part entière. La société constituée peut comporter une clause dite de variabilité du capital. Dans le cas contraire, on parlera de société à capital fixe.
Le choix de l’insertion d’une clause de variabilité du capital peut représenter des avantages tels que : l’absence de modification des statuts en cas de modification du capital ou encore de la souplesse dans l’exclusion d’un associé.
Cette clause comporte également des inconvénients tenant aux risques encourus et à la présence d’un formalisme lourd au moment de l’approbation des comptes.
L’essentiel à retenir des différents types de société civile immobilière
Il existe de nombreuses sortes de sociétés civiles immobilières. Le choix de l’une d’entre elles va dépendre du profil des associés et du type de projet immobilier.
À noter : professionnel ou particulier, vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit de l’immobilier pour qu’il vous accompagne dans le cadre de vos projets de création d’une société civile immobilière. L’avocat pourra répondre à vos interrogations (objet social, gestion d’une sci, gérant d’une sci, apports dans la sci …).