Qu'est-ce qu'une copropriété : organisation, gestion, obligations

Définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965, une copropriété est gérée par plusieurs acteurs tels que le syndic, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires ayant chacun des missions et obligations dans la gestion de l’immeuble.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
3 novembre 2022
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8 min

Une copropriété est un immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes détenant un ou plusieurs lots comprenant une partie privative et une quote-part de parties communes.  Plusieurs acteurs contribuent à la bonne gestion et conservation de l’immeuble, comme le syndic de copropriété, le conseil syndical et le syndicat des copropriétaires qui représente l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Par ailleurs, les règles de fonctionnement tout comme les droits et obligations des occupants sont fixés dans le règlement de copropriété. 

Ainsi la copropriété soulève les questions suivantes : Quel est le statut d’une copropriété ? Que représentent les charges de copropriété ? Comment se passe la vente d’un lot en copropriété ? Comment est organisée une assemblée générale ? Quel est le rôle du syndic ? Comment sont réalisés les travaux dans une copropriété ? On vous répond !

Quel est le statut d’une copropriété ?

Le statut juridique de la copropriété est régi par la loi du 10 juillet 1965. Le règlement de copropriété quant à lui définit les règles de fonctionnement de la copropriété ainsi que les droits et obligations de chaque copropriétaire. D’autre part, il contient un état descriptif de division permettant de connaître la répartition de la propriété de l’immeuble entre les copropriétaires. 

Généralement, un règlement de copropriété est rédigé lors de la construction de l’immeuble ou de sa division par lot, par exemple lorsqu’un propriétaire d’un immeuble décide de le vendre lot par lot à plusieurs acheteurs. Dans ce cas, un règlement de copropriété doit être obligatoirement rédigé par un notaire, un avocat ou encore un géomètre. 

Ainsi quelque soit le bien en copropriété, il comporte deux éléments juridiquement inséparables formant un lot indivisible à savoir :

  • Les parties privatives correspondant au logement 
  • Une quote-part des parties communes exprimée généralement en tantièmes ou millièmes 

Cette répartition permet de définir le montant des charges dont le copropriétaire devra s’acquitter afin de participer à la bonne gestion et conservation de l’immeuble.  

Les charges de copropriété : Définition, paiement et recouvrement

Ainsi, conformément à  l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 , la répartition des charges générales de copropriété est réalisée selon les quotes-parts ou tantièmes détenues par chaque copropriétaire

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 détermine les charges définies par un budget prévisionnel décidé lors des assemblées générales. Ces charges correspondent aux charges communes générales de l’immeuble visant à entretenir les parties communes, mais aussi celles relatives à l’administration de la copropriété. 

En revanche, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel, les dépenses concernant les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Ces derniers font l’objet d’un vote en assemblée générale et sont répartis selon les quotes-parts détenues par chaque copropriétaire telles que définies dans le règlement de copropriété.

Ainsi, les copropriétaires reçoivent un appel de fonds et ils ont l’obligation de s’acquitter du montant des charges dans le mois suivant l’envoi de l’avis. En effet, le recouvrement des charges est encadré par la loi SRU, permettant au syndic d’engager une procédure de recouvrement sans devoir demander l’autorisation en assemblée générale. 

Cette procédure de recouvrement pour charges de copropriétés impayées se déroule comme suit :

  • Le recouvrement amiable : Le syndic envoie une lettre de relance valant mise en demeure. Le copropriétaire défaillant à 30 jours pour régulariser sa situation. À défaut, le syndic peut réclamer la totalité des charges passées et à venir.
  • Le recouvrement judiciaire : une procédure d’injonction de payer et/ou une procédure au fonds sont engagées par le syndic.  

À noter : la procédure de fonds concerne les charges impayées hors budget prévisionnel. Elle est également déclenchée si la procédure d’injonction a échoué.

La vente d’un lot de copropriété : les obligations du syndic !

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le vendeur et le syndic se doivent de fournir une liste de documents lors de la signature du compromis de vente et de l’acte authentique. 

La liste de ses documents obligatoires est définie par l’Article L 721-1 du Code de construction et de l’habitat et la loi Alur. En effet, la loi Alur est venue renforcer l’obligation d’information envers l’acheteur. Il doit avant de signer connaître la situation juridique et financière de la copropriété. Ainsi, doivent être annexés au compromis les documents suivants :

  • Le règlement de copropriété 
  • Une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques établies par le syndic
  • Les trois derniers procès-verbaux
  • Un pré état daté précisant les charges attachées au lot, un état global des impayés et des éventuelles dettes vis-à-vis des fournisseurs…
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble
  • Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires
  • Le diagnostic technique global pour les immeubles de plus de 10 ans. 

Bon à savoir : Le délai de rétraction de 10 jours ne commence qu’à compter du lendemain où tous les documents obligatoires ont été annexés au compromis.

Par ailleurs, le syndic doit obligatoirement fournir les documents suivants lors de la signature de l’acte authentique devant notaire :

  • L’état daté de moins d’un mois visant à compléter les informations financières de l’immeuble. 
  • Article 20 II dernier alinéa dans la loi du 10 juillet 1965 concernant l’acquéreur : En effet, le notaire doit d’assurer que l’acheteur n’est pas déjà propriétaire dans l’immeuble et qu’il n’a pas de dettes vis-à-vis de la copropriété.
  • L’Article 20 I concernant le vendeur : Ce document permet d’attester que le vendeur est libre de ses obligations envers le syndicat des copropriétaires. En outre, ce document permet au syndic de faire une opposition à la vente en cas d’impayés. 

L’assemblée générale de copropriété : Mode d’emploi

Une des missions principales du syndic de copropriété est d’organiser une assemblée générale une fois par an au plus tard six mois après la clôture des comptes de l’année écoulée. 

Ainsi, l’organisation d’une assemblée générale doit se dérouler conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967. Le syndic élabore l’ordre du jour de l’assemblée générale avec le conseil syndical.

La convocation d’une AG doit être notifiée au copropriétaire minimum 21 jours calendaires avant la date prévue. 

De plus, le syndic doit donner la possibilité aux copropriétaires d’inscrire une question à l’ordre du jour. Pour cela, il doit afficher la date de l’assemblée générale afin que les copropriétaires en soient informés. 

Bon à savoir : Seuls les copropriétaires présents ou représentés ont le droit de voter lors d’une AG. Néanmoins, ils peuvent donner un pouvoir à une personne pour les représenter ou renvoyer le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation.

Lors de l’assemblée générale, les copropriétaires sont amenés à voter les résolutions mises à l’ordre du jour en respectant les règles de majorités définies par la loi du 10 juillet 1965.

On retrouve 4 types de majorités : 

  • La majorité simple de l’article 24 : Elle correspond à la majorité des présents et représentés, excluant les absents ou abstentionnistes. 
  • La majorité absolue de l’article 25 : Elle correspond à la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés et absents. 
  • La double majorité de l’article 26 : Une résolution adoptée à la double majorité doit réunir deux conditions. Les deux tiers des millièmes votant « Pour » et le vote favorable de la moitié des copropriétaires de l’ensemble de l’immeuble. 
  • L’unanimité : Cette règle de majorité concerne les décisions les plus importantes qui doivent être adoptées à l’unanimité de tous les copropriétaires de l’immeuble. 

Bon à savoir : Un copropriétaire absent ou votant contre une résolution peut contester une assemblée générale dans les 2 mois qui suit la réception du procès- verbal. Néanmoins pour être valable, le copropriétaire doit saisir la justice via une assignation rédigée par un avocat adressée au syndicat des copropriétaires.

Quel est le rôle du syndic de copropriété ?

Selon la loi de juillet 1965, une copropriété est obligatoirement gérée par un syndic professionnel ou bénévole.

Le syndic est désigné lors de l’assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25. Son mandat est conclu pour une durée de 1 à 3 ans. En même temps que son mandat, les copropriétaires acceptent le contrat de syndic qui doit être conforme à la loi Alur. 

Les missions du syndic contribuent à la bonne gestion et conservation de l’immeuble, elles sont administratives et financières. Il doit également veiller à l’entretien de l’immeuble et au suivi des travaux. 

En contrepartie de ces missions, le syndic perçoit une rémunération qui comprend les honoraires forfaitaires relatifs à la gestion courante. Ainsi que des frais annexes liés à des prestations particulières tels que définis à l’annexe 2 de la loi du 10 juillet modifié par décret le 4 juillet 2020. 

En outre, Le conseil syndical élu en assemblée générale a pour mission de contrôler la bonne gestion du syndic. Il joue le rôle d’intermédiaire entre le syndic et les copropriétaires. Ainsi, en plus d’aider le syndic à préparer l’assemblée générale annuelle, il se doit de vérifier la comptabilité de l’immeuble afin de contrôler qu’elle soit tenue conformément au décret et l'arrêté du 14 mars 2005 qui fixent les règles de tenue de compte et de présentation des comptes aux copropriétaires pour approbation. 

Les travaux en copropriété : Comment ça marche ?

La décision de réaliser des travaux en copropriété est prise par les copropriétaires lors de l’assemblée générale. Néanmoins, selon leur importance le syndic peut prendre l’initiative de les engager sans en demander l’autorisation en assemblée générale. 

Afin de réaliser les travaux décidés en AG, différentes étapes doivent être respectées, à savoir : 

  • Les travaux doivent figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. Les différents devis doivent être annexés à la convocation à l’AG.
  • La résolution est soumise au vote selon les règles de majorité qui dépendent de la nature même des travaux. Ainsi, les copropriétaires donnent leur accord ou non et définissent les modalités de règlement ainsi que les honoraires du syndic. 
  • Le syndic signe le devis et verse un acompte à l’entreprise selon les modalités prévues.
  • L’entreprise démarre le chantier sous le contrôle du syndic qui doit s’assurer de sa bonne exécution.
  • Le syndic réceptionne les travaux et émet des réserves le cas échéant

En outre, le syndic à une obligation de sécurité qui concerne les normes incendie, mais aussi les travaux urgents. Il n’existe pas de textes de loi précisant la nature des travaux urgents en copropriété. Néanmoins, ces travaux concernent ceux qui permettent d’assurer la salubrité de l’immeuble et la sécurité des habitants et éviter un arrêté de péril. 

Bon à savoir : Dans le cas où des travaux urgents doivent être réalisés, le syndic se doit de consulter le conseil syndical.

L’essentiel à retenir sur la copropriété

Une copropriété est un immeuble divisé en plusieurs lots et détenus par plusieurs copropriétaires. Les règles de fonctionnement, de gestion et de répartition des charges sont définies par le règlement de copropriété. Ainsi, tout immeuble en copropriété doit être géré par un syndic professionnel ou bénévole assisté par le conseil syndical afin de veiller à la bonne conservation de l’immeuble. C’est pourquoi les décisions concernant la copropriété sont prises lors de l’assemblée générale annuelle en respectant les règles de majorité définie par la loi de juillet 1965. 

Chaque acteur se doit de respecter ses missions et obligations afin de conserver leur immeuble en bon état de conservation. En cas de litige, n’hésitez pas à faire appel à des avocats spécialisés qui sauront vous guider dans vos démarches et protéger vos intérêts ! 

Mise à jour le : 3 novembre 2022
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