Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Les copropriétaires d’un immeuble doivent respecter le règlement de copropriété qui précisent les droits et obligations de chacun.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
14 novembre 2022
Temps de lecture :
4 min

Droits et obligations des copropriétaires

Être propriétaire d’un logement situé dans un immeuble divisé en plusieurs lots demande de respecter certaines règles régies par le règlement de copropriété. En effet, il définit les codes de l’immeuble et précise les droits et obligations à observer. Notamment, il mentionne les conditions de jouissances des parties communes et privatives, la répartition des charges et le calcul des tantièmes. Par ailleurs, l’ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires généralement représenté par un conseil syndical chargé d’établir le lien avec le syndic professionnel. Ainsi, avant d’acheter un logement en copropriété, il est essentiel de se renseigner sur les droits et obligations en tant que copropriétaire. Explications !

Parties privatives : quels sont les droits et obligations d’un propriétaire ?

Tous les copropriétaires peuvent disposer librement de leur logement et des lots attenants (cave, garage, parking) dans la limite du règlement, des droits des autres copropriétaires et sous condition de respecter la destination de l’immeuble. 

Un copropriétaire peut donc vendre, céder, occuper, louer son logement mais aussi le réunir avec un autre lot lui appartenant sans pour autant en demander l’autorisation lors de l’assemblée générale.

En effet, il est possible de modifier la disposition des pièces, rajouter ou enlever une cloison tant que celle-ci n’est pas un mur porteur. En d’autres termes, un propriétaire peut aménager et rénover son appartement à condition de ne pas entraîner des dommages aux parties communes de l’immeuble. De même, avant d’envisager, une division d’un lot ou encore une modification d’usage, il faut vérifier le règlement de copropriété. 

Néanmoins, dans certains cas, une autorisation en assemblée générale est nécessaire, par exemple :

  • L’installation d’une climatisation 
  • La création d’une véranda
  • Le changement des fenêtres. 

En résumé, tous les travaux portant sur une transformation des parties communes intérieurs ou d’un changement en façade doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation en assemblée générale. 

De même, les droits et obligations d’un copropriétaire sont parfois limités notamment dans le choix des matériaux ou des couleurs des fenêtres, volets, stores, porte d’entrée… 

Par ailleurs, il n’est pas rare que des travaux concernant les parties privatives soient votés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25. Ce sont généralement des travaux d'intérêt collectif comme le changement de toutes les fenêtres de l’immeuble permettant ainsi une meilleure isolation thermique. Dans ce cas, une fois voté en AG, les copropriétaires ne peuvent pas s’opposer aux travaux et sont dans l’obligation de payer les charges correspondantes. 

À retenir : Avant d’envisager des travaux, il est fortement recommandé de vous rapprocher du syndic professionnel ou du conseil syndical afin de connaître vos droits et obligations. En cas de non-respect du règlement de copropriété, vous vous exposez à des poursuites visant à remettre en conformité les travaux réalisés. (Exemple : obligation d’enlever une climatisation installée sans autorisation)

Parties communes : quels sont les droits et obligations d’un propriétaire ?

Tous les copropriétaires ont les mêmes droits sur les parties communes de l’immeuble. Néanmoins, le règlement de copropriété peut prévoir l’existence de parties communes spéciales ou uniquement réservées à un ou plusieurs copropriétaires. 

En effet, il est possible qu’un copropriétaire ait la jouissance exclusive d’un jardin ou d’une terrasse qui est uniquement accessible depuis son lot personnel. Ce droit de jouissance est attaché au lot de copropriété et non au copropriétaire.

Bon à savoir : Il est possible d’acquérir un droit de jouissance privatif sur des parties communes par prescription trentenaire.

En revanche, les copropriétaires doivent respecter les règles de vie de l’immeuble, ne pas causer de troubles anormaux de voisinage comme encombrer les parties communes, mettre un barbecue sur le balcon ou exercer une activité bruyante.

C’est pour cette dernière raison que les copropriétaires doivent respecter la destination de l’immeuble. Le règlement permet ainsi de limiter les droits des propriétaires quant à l’usage de leur partie privative. Il est par exemple possible d’interdire les locations saisonnières pour le bruit qu’elles peuvent occasionner ou les commerces de bouche pour les odeurs de cuisine.

Bon à savoir : Un propriétaire-bailleur est responsable de son locataire si ce dernier ne respecte pas le règlement de copropriété.

Répartition des charges : Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

Le paiement des charges de copropriété fait partie des droits et obligations des copropriétaires. Il existe deux catégories de charges : 

  • Les charges générales correspondent à l'entretien, la conservation et l'administration de l'immeuble. 
  • Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs 

Les charges de copropriétés sont réparties selon des tantièmes et calculées selon la quote-part détenue par chaque copropriétaire. Certaines charges spéciales comme la consommation d’eau ou de chauffage sont calculées selon la consommation réelle des occupants. 

La loi SRU permet de condamner un copropriétaire qui ne règle pas ses charges. Dès le premier impayé de provision, le syndic peut engager une procédure. Après, une première lettre recommandée avec AR restée sans réponse, le copropriétaire défaillant sera tenu de régler les provisions dues mais aussi celle des trimestres suivants. 

Copropriétaires : Respectez le règlement de copropriété !

Acquérir un bien dans un immeuble en copropriété, demande de respecter certaines obligations. En effet, l’harmonie, la gestion et l’entretien du bâtiment sont basées sur le règlement de copropriété et le respect de ce dernier. Les droits des copropriétaires sont en effet limités même quand il s’agit d’un lot privatif.

C’est pourquoi, avant d’envisager tous travaux dans votre logement, demandez conseil au syndic professionnel et en cas de litiges faites appel à un avocat spécialisé !

Mise à jour le : 14 novembre 2022
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