Les charges de copropriété : définitions, paiement et recouvrement

Les charges de copropriétés permettent d’assurer le bon entretien des parties communes et des équipements collectifs de l’immeuble.  Elles sont payées par chaque copropriétaire en fonction des tantièmes définies dans le règlement de copropriété. Ainsi, le non-paiement des charges entraîne des procédures de recouvrement engagées par le syndic. D'autre part, elles sont souvent à l’origine des problèmes rencontrées par les copropriétés en difficulté. 

Ainsi on peut se demander : Comment sont réparties les charges de copropriétés ? Quelles sont les procédures de recouvrement en cas d’impayé ? Que faire si une copropriété est en difficulté ? Explications !

Conformément à  l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 qui définit la répartition des charges générales d’un immeuble selon les quotes-parts ou tantièmes détenues par chaque copropriétaire. 

On distingue ainsi deux types de charges de copropriété, à savoir :

• Les charges communes générales qui concernent l’ensemble de l’immeuble et sont supportés par tous les copropriétaires comme : 
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• Les charges particulières qui concernent les frais qui découlent des services collectifs et des équipements communs. Les charges particulières ou spéciales sont réparties en fonction de l’utilité de ces services et équipements collectifs. 

Chaque année, un budget prévisionnel est voté lors de l’assemblée générale. Ces charges permettent de couvrir l’administration, la maintenance, l’entretien et le bon fonctionnement de la copropriété et des équipements communs. 

En revanche, les dépenses non prévues par le budget prévisionnel doivent être mises à l’ordre du jour de l’assemblée générale et voté au cas par cas. 

Les copropriétaires reçoivent ainsi des appels de fonds généralement trimestriels et ils doivent s’acquitter du montant des charges dans le mois qui suit l'envoi de l’avis. Dans le cas contraire, une procédure de recouvrement peut être engagée par le syndic. 

La loi SRU a mis en place une procédure de recouvrement en cas de non-paiement des charges de copropriété. Cette procédure comprend plusieurs étapes et est engagée par le syndic sans avoir besoin d’attendre une décision en assemblée générale. 

Ainsi, les trois étapes d’une procédure de recouvrement sont les suivantes :

En résumé, une procédure de recouvrement de charges impayés se fait en trois étapes :

• Le recouvrement amiable : En cas de non-paiement dans le mois qui suit l’appel de fonds, le syndic envoie d’une lettre de relance valant mise en demeure. Le copropriétaire dispose de 30 jours pour régulariser sa situation. 
• En l’absence de solution amiable, le syndic peut au bout de 30 jours réclamer la totalité des charges passées et à venir. 
• Le recouvrement judiciaire : Une procédure d’injonction de payer et/ou une procédure au fond est engagée par le syndic. En effet, la procédure engagée va dépendre de la nature des charges, à savoir :
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Les impayés dans une copropriété s’il ne sont pas pris à temps peuvent entraîner de graves difficultés empêchant d’assurer la conservation de l’immeuble. 

Afin de prévenir les copropriétés en difficultés, la loi prévoit différentes procédures selon la situation financière de la copropriété, à savoir : 

• La procédure d’alerte : une procédure d’alerte permet d’analyser les difficultés rencontrées par la copropriété et de faire appel à un mandataire ad hoc pour redresser la copropriété. Le seuil d’alerte est déclenché dès lors que la copropriété atteint 25% d’impayés (immeuble de moins de 200 lots) ou 15% d’impayés (immeuble de plus de 200 lots). A savoir que les charges impayés du trimestre précédent la clôture des comptes ne sont pas prises en compte dans le calcul du seuil de déclenchement.
• La procédure de sauvegarde : L’objectif de cette procédure est de rétablir le fonctionnement normal de la copropriété. Elle intervient dès lors que la procédure d’alerte n’a pas suffit ou s’il est trop tard pour la lancer. Dans ce cas, un mandataire provisoire est désigné par le juge et se substitue au syndic. En effet, le mandat du syndic cesse de plein droit et sans indemnité.
• L’état de carence : Un immeuble est en état de carence dès lors que le syndicat des copropriétaire rencontre des difficultés financières qui ne permettent plus d’assurer la conservation de l’immeuble mais également la sécurité des occupants. Cette procédure peut amener à une expropriation de l’immeuble. (articles L. 615-6 à L. 615-8 du code de la construction et de l'habitation). 

C’est pourquoi afin de préserver la copropriété et d’en assurer sa conservation, le syndic doit être attentif à la situation financière du syndicat des copropriétés. 

Lors de l’achat d’un lot en copropriété, il est essentiel de vérifier le règlement de copropriété ainsi que l’état des comptes de la copropriété. De plus, au moment de la signature de l’acte authentique de vente, la question du paiement des charges entre vendeur et acheteur se pose. A ce sujet, la loi est claire, celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité des charges appelées doit s’en acquitter en totalité. 

C’est pourquoi au moment de la signature, le vendeur doit fournir au notaire un document appelé article 20 qui atteste qu’il n’a aucune dette vis-à-vis du syndic. À défaut, le notaire doit dans les 15 jours suivants la signature de l’acte authentique informer le syndic par lettre recommandée que la vente a bien eu lieu. A réception, le syndic a 15 jours pour faire opposition au versement du prix de vente au vendeur. 

En cas de litige sur la répartition des charges et leur paiement, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier !