La répartition et le paiement des charges dans une copropriété

Les charges de copropriétés sont réparties entre les charges communes générales et les charges particulières. Chaque copropriétaire doit payer ses charges en fonction des tantièmes détenus dans la copropriété.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
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Publié le :
17 novembre 2022
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4 min

La répartition des charges de copro

Les charges de copropriétés permettent d’assurer le bon entretien des parties communes et des équipements collectifs de l’immeuble.  La participation de chaque copropriétaire varie selon la nature des charges et est répartie selon la quote-part de son lot. En effet, la répartition des charges est réalisée en fonction du règlement de copropriété qui précise entre autres les droits et obligations des copropriétaires. 

Ainsi on peut se demander : Comment sont réparties les charges de copropriétés ? Comment sont-elles votées et payées ? Que se passe t’il lors d’une vente immobilière ? Explications !

Charges communes et charges générales : Comment sont-elles réparties ?

Le règlement de copropriété liste les charges communes dites générales et particulières.

Quelles sont les charges communes générales dans une copropriété ?

Les charges générales concernent l’ensemble de l’immeuble et sont supportés par tous les copropriétaires. On retrouve notamment trois catégories de charges générales, à savoir :

  • Les charges concernant la conservation des parties communes : Il s’agit essentiellement des frais liés au travaux de réparation et de réfection des parties communes comme la réfection de la toiture, de la rénovation des halls mais aussi le ravalement de façade qui peut être rendu obligatoire par la mairie. 
  • Les charges concernant l’entretien des parties communes comme le nettoyage de l’immeuble, l’entretien des espaces verts ou la consommation d’électricité et eau des parties communes. 
  • Les charges relatives à l’administration qui comprennent les honoraires du syndic, les assurances, les frais divers ou de procédure, les éventuels impôts et taxes auxquelles peut être assujetties la copropriété. 

Ainsi l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, définit la répartition des charges générales d’un immeubles selon les quotes-parts ou tantièmes détenues par chaque copropriétaire. Ces tantièmes sont généralement déterminés en fonction de la superficie et de l’étage. 

Quelles sont les charges particulières d’une copropriété ?

Les charges particulières concernent les frais qui découlent des services collectifs et des équipements communs, à savoir :

  • Le services collectifs : gardiennage, système de sécurité, service de nettoyage…
  • Les équipements communs : Entretien de la chaudière, de l’ascenseur, installation d’une antenne, ou de la fibre par exemple. En résumé, ce sont les équipements qui apportent un confort supplémentaire aux copropriétaires.

Les charges particulières ou spéciales sont réparties en fonction de l’utilité de ses services cet équipements collectifs. En d’autres termes, il suffit qu’un copropriétaire ait accès à une des charges particulières pour qu’elles soient dues.

Par exemple, les copropriétaires situés en rez-de-chaussée sont exemptés des frais d’ascenseur sauf si l’ascenseur dessert une cave dont il est propriétaire et ce même s’il ne l’utilise pas. 

De même, la consommation d’eau ou le chauffage collectif est généralement répartie selon la consommation réelle des occupants. 

Bon à savoir : Tout règlement de copropriété qui ne prévoit aucune distinction entre les charges communes et les charges spéciales peut être annulé.

Comment sont payées et votées les charges de copropriété ?

Un budget prévisionnel est voté chaque année lors de l’assemblée générale afin de faire face aux dépenses courantes qu’elles soient générales ou particulières. 

Ces dépenses permettent donc de couvrir l’administration, la maintenance, l’entretien et le bon fonctionnement de la copropriété et des équipements communs. En effet, les charges courantes permettent de maintenir en bon état d’usage l’immeuble. 

En revanche, les dépenses non prévues par le budget prévisionnel comme des travaux d’amélioration, des changements de chaudière, de fenêtres, de surélévation de bâtiment, d’études techniques… doivent être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale. 

Ainsi, le paiement des charges en fonction de leur quote-part fait partie des obligations de chaque copropriétaire. 

Les provisions versées par les copropriétaires se font après réception des appels de fonds envoyés généralement trimestriellement. Cet appel de fonds est adressé par le syndic soit par lettre simple soit par envoie électronique si le copropriétaire a accepté ce mode de transmission.

Néanmoins, si un copropriétaire a voté contre la réalisation de travaux d’amélioration (autre des les travaux rendus obligatoire par la loi) il peut demander un échelonnement du paiement sur 10 ans. Il doit pour cela en faire la demande dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale.

Bon à savoir : depuis 1er janvier 2017, la loi Alur a imposé la création d’un fonds de prévoyance afin d’anticiper le financement des travaux. Cette cotisation doit aussi être votée en même temps que le budget prévisionnel.

Vendeur et acquéreur : Qui paie quoi en cas de vente immobilière ?

Lors de l’acquisition d’un bien en copropriété, la question du paiement des charges entre vendeur et acheteur se pose. En effet, la loi est claire, celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité des charges appelées doit s’en acquitter en totalité. En d’autres termes, tout trimestre commencé est du par le propriétaire du lot.

Par exemple, la signature de l’acte authentique intervient un 15 janvier, le vendeur devra s’acquitter des charges du trimestre complet. 

C’est pourquoi, les deux parties peuvent négocier chez le notaire pour une répartition calculée au prorata. Ainsi acheteur et vendeur paient les charges de copropriété en fonction du temps passé dans le logement. 

Cet accord ne concerne que le vendeur et l’acheteur et ne s’impose en aucun cas au syndic dont sa mission est de récupérer les fonds à la date d’exigibilité. Autrement dit, le vendeur ne peut pas payer uniquement le prorata des charges au syndic. En effet, en cas de non-paiement des charges le certificat de l’article 20 ne pourra être délivré et le vendeur risque de voir ses fonds bloqués tant que les charges ne sont pas régularisées auprès du syndic.

Par ailleurs, la régularisation des charges annuelles peut être également source de litige. En effet, Il est parfois possible que les charges appelées pendant le courant de l’année soient insuffisantes ou au contraire trop importantes. Ainsi quel que soit le solde des charges, ce sera au propriétaire au moment de la régularisation des charges qui subit ou profite de la situation. 

En d’autres termes, un vendeur ne peut pas réclamer le solde créditeur à l’acheteur et l’acheteur ne peut pas demander le paiement du solde débiteur.

Attention à la vérification des charges de copropriété lors d’un achat immobilier !

Avant de se lancer dans l’achat d’un lot en copropriété, il est important de vérifier la bonne santé financière de la copropriété. En effet, une copropriété en difficulté est synonyme d’augmentation du budget prévisionnel suite au procédure à l’encore des copropriétaires défaillants. C’est pourquoi, il est devenu obligatoire sur une annonce immobilière de donner les informations concernant la copropriété par souci de transparence envers les futurs acquéreurs. 

En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des professionnels tels que des notaires afin de ne pas vous engager dans une copropriété en difficulté. 

Mise à jour le : 17 novembre 2022
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