La loi Alur (Accès au logement et à un urbanisme rénové) entrée en vigueur le 27 mars 2014 a institué de nouvelles règles concernant les modalités de vente d’un lot en copropriété. En effet, l’acheteur doit obtenir le maximum d’informations concernant le bien qu’il envisage d’acquérir. Cela commence par l’annonce relative à la vente d’un lot, et ensuite l’état daté contenant les informations comptables de l’immeuble, pour finir avec le certificat article 20 attestant que le copropriétaire vendeur est libre de ses obligations.
Focus sur la vente d’un lot de copropriété et les obligations du syndic !
Quels sont les documents nécessaires pour un compromis de vente ?
L’Article L 721-1 du Code de construction et de l’habitat (CCH) fixe une liste de documents qui doivent être annexés au compromis de vente comme les diagnostics immobiliers ou encore la loi carrez. La loi Alur quant à elle instaure une obligation d’informations concernant la situation juridique et financière de la copropriété et du lot vendu. Ainsi les documents qui doivent être remis à l’acquéreur sont les suivants :
- Le règlement de copropriété
- Une fiche synthétique regroupant les données financières et techniques établies par le syndic
- Les trois derniers procès-verbaux
- Un pré état daté précisant les charges attachées au lot, un état global des impayés et des éventuelles dettes vis-à-vis des fournisseurs…
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Une notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires
- Le diagnostic technique global pour les immeubles de plus de 10 ans.
Les documents doivent être annexés à la signature du compromis de vente. En effet, le délai de 10 jours de rétraction ne commence qu’à compter du lendemain où tous les documents ont été fournis conformément à l’article 721-3 du CCH.
À noter que si les documents ne sont pas annexés, il faudra qu’un avenant soit établi pour valider le compromis de vente.
Quels sont les documents nécessaires à l’acte authentique de vente ?
En plus des documents transmis lors de l’avant-contrat de vente, d’autres annexes obligatoires sont jointes à la signature de l’acte authentique de vente comme :
- L’état daté de moins d’un mois établi par le syndic afin de compléter les informations financières de l’immeuble, ainsi que les sommes dues par le vendeur, par le syndic au vendeur et le prévisionnel des charges qui seront à régler par l’acheteur.
- Article 20 II dernier alinéa dans la loi du 10 juillet 1965 concernant l’acquéreur. En effet, le notaire doit d’assurer que l’acheteur n’est pas déjà propriétaire dans l’immeuble et qu’il n’a pas de dettes vis-à-vis du syndicat des copropriétaires. Si c’est le cas, il aura un mois pour régulariser sa situation s’il veut conclure la vente.
- Le casier judiciaire de l’acquéreur
À noter que lorsque l’acquéreur est déjà propriétaire ou s’il s’agit de l’achat d’un lot annexe, alors la demande d’information est allégée.
Bon à savoir : Un décret est venu fixer les frais du syndic à 380 € pour l’établissement de l’état daté.
Comment le syndic peut-il faire opposition au prix de vente ?
Une fois l’acte authentique de vente signé, le notaire notifie le transfert de propriété au syndic. Dans le cas où le copropriétaire vendeur n’est pas à jour de ses obligations envers la copropriété, le syndic a 15 jours afin de faire opposition auprès du notaire.
En effet, après avoir réceptionné l’avis de mutation, le syndic doit délivrer le certificat de l’art 20 I qui libère le copropriétaire vendeur de ses obligations. En revanche, s’il n’est pas à jour de ses charges alors une partie du prix de vente correspondant aux sommes dues est bloqué par le notaire.
Bon à savoir : Si dans les trois mois qui suivent l’opposition, aucun accord n’a été trouvé entre le syndic et le vendeur du lot, les sommes retenues seront automatiquement versées par le notaire.
Avant d’acheter un lot en copropriété, il est conseillé d’étudier l’état financier de la copropriété. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à un notaire.