Lors d’une vente en copropriété, et afin de valider la mutation d’un lot, le notaire notifie la vente au syndic qui délivre un certificat de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965. Ce certificat atteste que le copropriétaire vendeur est libre de ses engagements envers la copropriété. Il permet également de faire opposition à la vente en cas d’impayés de charge. Quant au certificat de l’article 20 II, il concerne l’acquéreur et atteste qu’il n’est pas déjà propriétaire d’autres lots et qu’il n’est pas débiteur envers la copropriété.
Ainsi, on peut naturellement se poser les questions suivantes : En quoi consiste le certificat article 20 ? Quel est son coût ? Comment le syndic peut-il faire opposition à la vente ?
Quand est-ce que le certificat de l’article 20 est délivré par le syndic ?
Une fois que l’acte authentique de vente a été signé, le notaire doit informer le syndic du changement de propriétaire. Il doit envoyer une attestation de mutation par lettre recommandée en précisant les informations concernant l’acheteur qui est à présent tenu de respecter les obligations résultant de sa qualité de copropriétaire.
Selon les cas, l’attestation doit mentionner les informations suivantes :
- Achat en pleine propriété : la notification doit indiquer le nom, prénom et domicile de l’acheteur.
- Achat en indivision ou en démembrement de copropriété : la notification doit être adressée au mandataire désigné d’un commun accord par les différentes parties.
Dès lors que le syndic réceptionne l’avis de mutation du notaire, il peut délivrer le certificat de l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965.
Qu’est-ce que le certificat de l’article 20 II ?
Le certificat de l’article 20 Il de la loi du 10 juillet 1965 concerne l’acquéreur. Il sert à attester que ce dernier, ainsi que les membres de sa famille, ne sont pas propriétaires d’autres lots dans la copropriété pour lequel il serait débiteur. Ainsi, le certificat de l’article 20 II daté de moins d’un mois doit être envoyé au notaire avant l’acte authentique de vente.
Dans le cas où l’acquéreur a fait l’objet d’une mise en demeure pour impayés de charges depuis plus de 45 jours alors le notaire annule la vente. Tout comme un compromis de vente peut être annulé si l’acheteur ne s’est pas acquitté de ses charges dans les 30 jours avant la signature.
Certificat de l’article 20 I et opposition du syndic : Quelle est la procédure ?
En effet, après avoir réceptionné l’avis de mutation, le syndic doit délivrer le certificat de l’art 20 qui libère le copropriétaire vendeur de ses obligations. En revanche s’il existe des impayés, alors cela permet de bloquer une partie du prix de vente qui correspond aux sommes dues par le vendeur. Dans ce cas, le notaire ne lui verse pas la totalité des fonds.
Pour lancer l’opposition, l’article 20 I de la loi de 1965 doit mentionner les sommes impayées par le vendeur et doit être envoyé dans les 15 jours au notaire.
Ainsi, le vendeur doit présenter au notaire un certificat du syndic daté de moins d’un mois avant la vente indiquant qu’il est à jour de ses paiements de charges. Si ce n’est pas le cas, alors le syndic est dans le droit de faire opposition dans les 15 jours après le transfert de propriété.
Bon à savoir : Si dans les trois mois qui suivent l’opposition, aucun accord n’a été trouvé entre le syndic et le vendeur du lot, les sommes retenues seront automatiquement versées par le notaire.
Copropriétaire vendeur, en cas de litige n’hésitez pas à demander conseil à un avocat spécialisé !