Un état daté est un document obligatoire transmis au futur acquéreur par le notaire lors de la signature authentique de vente. Il s’agit d’un document qui mentionne la situation comptable du copropriétaire vendeur, les créances éventuelles du syndicat des copropriétaires ainsi que des informations concernant l’immeuble. La loi Alur a introduit également le pré-état daté afin que l’acheteur puisse prendre connaissance de l’état comptable avant la signature du compromis de vente.
Focus sur le contenu d’un état daté et le tarif pratiqué par le syndic !
Quel est le contenu d’un pré-état daté ?
Avant la signature du compromis de vente, le vendeur fournit généralement à l’acheteur un ensemble d’informations financières sur la copropriété. Ainsi le futur acquéreur est au courant de la situation comptable de l’immeuble. Le vendeur peut soit réunir ses informations soit les demander au syndic.
Un pré-état daté comprend généralement :
- Le montant des charges payé par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices précédant la vente.
- L’état global des impayés de charges et des dettes vis-à-vis des fournisseurs.
- Le montant de l’éventuel fonds de travaux détenus par le syndicat des copropriétaires concernant le lot à vendre.
Le vendeur détient généralement ces documents qui sont envoyés avec les convocations aux assemblées générales. Néanmoins, depuis 2015, il peut récupérer ces informations via un accès en ligne sécurisé mis à disposition par le syndic facilitant ainsi les transmissions d’informations concernant l’immeuble.
Quel est le contenu d’un état daté ?
Contrairement au pré-état daté, l’état daté doit être obligatoirement établi par le syndic. Il est à fournir au moment de la signature authentique soit environ 3 mois après la signature du compromis.
Le but de l’état daté est de renseigner l’acquéreur sur le montant des charges qu’il devra s’acquitter une fois qu’il sera propriétaire. Mais cela l’informe également sur la situation financière de l’immeuble au moment de la vente.
Par ailleurs, l’état daté permet un éventuel arrangement devant le notaire concernant le paiement des charges. En effet, celui qui est copropriétaire à la date d’exigibilité des charges doit s’en acquitter en totalité. En d’autres termes, tout trimestre commencé est dû par le propriétaire du lot. C’est pourquoi les deux parties peuvent négocier chez le notaire pour une répartition des charges au prorata. Ainsi acheteur et vendeur paient les charges de copropriété en fonction du temps passé dans le logement.
L'état daté comprend trois parties dont les informations administratives comme l’assurance de l’immeuble, les contrats d’entretien et les coordonnées des entreprises, mais aussi juridique comme les éventuels procès en cours.
Mais la partie qui intéresse l’acheteur est celle qui contient les éléments suivants :
- Le détail des charges prévisionnelles dont il devra s’acquitter,
- Les provisions sur d’éventuels travaux qui auraient été votés en assemblée générale,
- Le montant approximatif des avances de trésorerie destiné à constituer une réserve,
- Le récapitulatif des dépenses sur les deux exercices précédents ainsi que le prévisionnel afin de vérifier comment le syndic gère la comptabilité.
En effet, les avances versées pour constituer une réserve sont remboursées au vendeur lors de la vente et c’est l’acheteur qui reconstitue cette avance.
Combien coûte un état daté ?
L’état daté est obligatoirement payé par le vendeur. Afin d’empêcher que le tarif d’un état daté soit facturé abusivement par les syndics, un décret en date du 21 février 2020 est venu plafonné son montant à 380 €.
Afin de connaître précisément les frais que le syndic peut demander, il convient de vérifier son contrat. En effet, son contenu est fixé par décret et la liste de ses prestations et des rémunérations y sont mentionnées. Néanmoins, le pré-état daté n’est pas prévu par ce décret, laissant le syndic dans l’impasse concernant sa facturation.