Qu'est-ce qu’un bail commercial 3/6/9 ?

Le bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans minimum entre : 

• Le bailleur qui met à la disposition du locataire un local commercial. 
• Le preneur qui bénéficie du local en échange du paiement d’un loyer commercial.

Le statut des baux commerciaux auquel le bail commercial est soumis est encadré par le Code de commerce. Le législateur a toutefois laissé une marge de manœuvre aux parties pour respecter le principe de la liberté contractuelle et de la liberté dans le négoce.

Le bail commercial soulève plusieurs questions : Qu’est ce que le loyer dans le bail commercial ? Comment s’opère le renouvellement du bail commercial ? Qu’est ce qu’une cession dans le cadre d’un bail commercial ? Quelles sont les taxes afférentes au bail commercial ? Quelle est la législation applicable au bail commercial ? Quelles sont les clauses à prévoir dans le bail commercial ? Quelles sont les garanties dans le bail commercial ? Quelles transformations peut-on faire dans le cadre d’un bail commercial ? Qu’est ce que le crédit bail immobilier ? Y-a-t-il des alternatives au bail commercial classique ? Qu’est ce qu’un indice de révision du loyer ? Comment résilier un bail commercial ? Quels sont les droits du locataire et du bailleur dans le bail commercial ?

Le loyer dans le bail commercial est librement fixé par les parties. Il peut être négocié avant la conclusion du contrat. Il peut également être baissé ou révisé en cours d’exécution du contrat. 

En cas d’impayés de loyers, le bailleur a le droit de mettre en œuvre des procédures permettant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le bail commercial peut être renouvelé à l’initiative du bailleur ou du locataire. Le locataire propriétaire du fonds de commerce dispose d’un droit au renouvellement de son bail commercial. Le renouvellement du bail commercial permet une continuité de l’exploitation de l’activité dans les locaux commerciaux.

Le locataire d’un bail commercial peut décider d’opter pour la cession dans le cadre d’un bail commercial. Il peut décider de céder son droit au bail ou de céder son fonds de commerce. Selon le type de cession et le contenu du bail commercial, la cession peut être encadrée et une autorisation ou une participation du bailleur peut être obligatoire.

Le bail commercial fait l’objet de divers taxes, dépenses, charges et impôts. La répartition des charges entre bailleur et locataire doit depuis la Loi PINEL du 18 juin 2014 être prévue dans le bail commercial. Les charges qui peuvent être supportées par le locataire sont encadrées par le Code de commerce. 

La taxe foncière est supportée par le propriétaire qui peut décider de la faire supporter à son tour au locataire. La location du local commercial peut également être soumise à la TVA selon les cas.

La législation relative au bail commercial trouve ses sources dans différents codes : 

• Le code de commerce : qui encadre le statut des baux commerciaux aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. La loi PINEL est venue modifier certaines dispositions relatives à ce statut des baux commerciaux afin de sécuriser davantage les relations contractuelles entre les parties. 

• Le code civil : qui encadre notamment les charges et dépenses entre bailleur et locataire. Il prévoit également les dispositions du droit commun des contrats ainsi que les dispositions relatives au contrat de cautionnement. 

D’autres codes peuvent également prévoir des dispositions particulières en matière de baux commerciaux (Code rural et de la pêche maritime, Code de procédure civile, Code de l’organisation judiciaire).

Le bail commercial peut comporter différentes clauses. Parmi celles-ci : 

• La clause résolutoire : permettant de résilier de manière anticipée le bail commercial. 
• La clause d’indexation : qui permet d’anticiper la révision du loyer commercial. 
• La clause contenant une condition suspensive dans la promesse de bail commercial : notamment en matière de financement. 
• La clause comportant les diagnostics techniques. 

Ces clauses peuvent être supprimées ou modifiées par le biais d’un avenant au contrat.

Le bail commercial est encadré par des garanties qui peuvent être obligatoires ou optionnelles parmi lesquelles : 

• L’état des lieux : obligatoire depuis la Loi PINEL. 
• Les actes extrajudiciaire : permettant d’établir une preuve avec une forte valeur probante. 
• Le dépôt de garantie. 
• L’assurance du local commercial. 
• Le contrat de cautionnement. 
• L’établissement d’un bail commercial notarié. 

Les parties sont libres de sécuriser ou non leur bail commercial en ayant recours à différentes garanties optionnelles.

Le bail commercial peut faire l’objet de différentes transformations parmi lesquelles : 

• La déspécialisation : qui permet de au locataire de modifier totalement ou partiellement l’activité qu’il exerce dans le local. 
• La transformation du local commercial en habitation. 
• La location du local commercial sur Airbnb : qui suppose la réalisation de certaines formalités. 
• La transformation en bail commercial mixte. 
• La sous-location du local commercial.

Le crédit bail immobilier est un mécanisme permettant à un crédit preneur de louer un bien à un crédit bailleur qui est propriétaire du bien. Le crédit preneur peut décider de lever l’option et devenir propriétaire du bien. Il peut également décider de rester locataire en versant les loyers sans lever l’option. 

Ce mécanisme présente des avantages mais également des inconvénients. La fiscalité est différente de celle prévue pour le bail commercial et le rôle du crédit bailleur diffère de celui du bailleur dans le cadre d’un bail commercial.

Il existe des alternatives au bail commercial classique qui peuvent être d’une durée inférieure à 3 ans ou d’une durée supérieure à 18 ans : 

• Le bail précaire : bail d’une durée maximale de 3 ans. 
• Le bail emphytéotique : bail d’une durée de 18 ans à 99 ans. 

Ces alternatives permettent d’échapper au statut des baux commerciaux.

Les indices de révision de loyer servent à fixer le montant de la révision du loyer commercial. Ils sont publiés chaque trimestre par l’INSEE: 

• L’indice du coût de la construction (ICC) : supprimé par la loi Pinel. 
• L’indice des loyers commerciaux (ILC) : applicable aux commerçants et artisans. 
• L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) : applicable aux libéraux, bureaux, entrepôts logistiques. 

Ces indices permettent aux parties de procéder à la révision triennale du loyer. Les parties peuvent y déroger en prévoyant une clause d’indexation afin de définir les modalités de révision du loyer.

Le bail commercial peut être résilié à l’initiative du bailleur ou du locataire : 

• Par le bailleur : à l’occasion de la révision triennale, en cas de manquement du locataire, travaux, reprise. 
• Par le locataire : à l’occasion de la révision triennale, départ en retraite. 

Les formalités de résiliation dépendent du motif de résiliation ainsi que de la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail commercial

Le bailleur et le locataire disposent de droits dans le cadre du bail commercial parmi lesquels :

• Le bailleur : Le droit au paiement du loyer commercial, le droit de résilier le contrat de bail commercial, le droit de réviser le loyer, le droit au pas de porte.

• Le locataire : le droit à la jouissance du local commercial, le droit de résilier le bail commercial, le droit au renouvellement du bail,  le droit de réviser le loyer commercial, le droit à l’indemnité d’éviction, le droit de cession du droit au bail, le droit de céder son fonds de commerce, le droit de préemption. 

Le locataire et le bailleur sont également tenus à des obligations.

Le bail commercial 3/6/9 est soumis au statut des baux commerciaux afin de permettre d’encadrer et de sécuriser les relations entre les parties au contrat. Les parties peuvent décider d’y renoncer en signant un autre bail ou aménager le bail par le biais de différentes clauses.