Expulser le locataire d'un bail commercial pour loyers impayés

Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est conclu pour une durée de 9 ans minimum entre un bailleur et un preneur. Le bailleur et le preneur s’engagent réciproquement à respecter leurs obligations : 

• Pour le bailleur : il s’engage à mettre à la disposition du preneur le local commercial. 

• Pour le locataire : il s’engage à payer le loyer commercial. 

Il arrive qu’en cours d’exécution du bail commercial, le locataire fasse l’objet d’impayés de loyers. Cette situation met en difficulté la relation entre le bailleur et le locataire. Pour cette raison les baux commerciaux comportent fréquemment des clauses visant à garantir la bonne exécution du contrat par le locataire. La crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 a accéléré le contentieux des loyers impayés.

Plusieurs questions peuvent se poser : Est-il possible de régler de façon amiable les litiges relevant d’impayés de loyers ? Quelle est la procédure à mettre en œuvre lorsque le bail commercial comporte une clause résolutoire ? Quelle est la procédure à mettre en œuvre lorsque le bail commercial ne comporte pas de clause résolutoire ? Le locataire du bail commercial dispose-t-il de recours contre cette procédure ? Comment se déroule une expulsion ? 

En cas d’impayés de loyers le bailleur peut dans un premier temps procéder à un règlement amiable. Pour cela il peut commencer par entamer une discussion avec le locataire puis un échange de mails pour se ménager la preuve des démarches amiables. 

Le bailleur peut ensuite procéder à l’envoi d’un courrier recommandé avec avis de réception de mise en demeure du locataire de payer son loyer conformément à l’article 1344 du Code civil. Ce courrier de mise en demeure doit être envoyé en recommandé afin de conserver la preuve de la démarche. Il devra comporter notamment : 

• La date 
• Les noms et prénoms des parties (bailleur et locataire). 
• Le domicile du destinataire. 
• L’obligation violée (exemple : loyer impayé). 
• Le délai laissé au débiteur (ici le locataire) pour respecter son obligation. 
• La sanction en cas de non respect ( ici procédure d’expulsion). 

Le bailleur pourra également décider d’adresser cette sommation au locataire par l'intermédiaire d’un Huissier de justice. Le bailleur peut aussi pratiquer une mesure conservatoire sur les biens du débiteur en vertu des articles L. 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution. Il n’aura pas besoin d’obtenir une autorisation préalable du juge. Pour effectuer cette mesure conservatoire  le bailleur devra solliciter un Huissier de justice. 

À l’issue de cette procédure amiable si le locataire ne règle toujours pas son loyer, le bailleur pourra commencer à mettre en œuvre la procédure d’expulsion. 

Si le bail commercial comporte une clause résolutoire, il pourra résilier le bail pour faute du locataire. Pour mettre en œuvre cette clause, il devra adresser une commandement au locataire comportant le délai pendant lequel le locataire doit régulariser sa situation. Cette procédure est prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce. 

Le locataire a le droit de faire une demande de délais supplémentaires aux juges dans le cadre de la mise en œuvre de la clause résolutoire par le bailleur. Cette faculté est prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce. Si le locataire obtient des délais et règle une partie de son loyer, le bailleur devra à nouveau effectuer un commandement de payer. 

Deux situations peuvent se présenter : 

• Le locataire règle son loyer dans le délai prévu au commandement ou accordé par le juge en cas de demande de délais par le locataire : le bail n’est pas résilié, le locataire reste dans le logement et l’expulsion n’est plus encourue pour impayés de loyers. 

• Le locataire ne règle pas son loyer dans le délai du commandement ou les délais accordés par le juge :  Si le locataire ne règle toujours pas son loyer, le bailleur pourra faire constater la résiliation du bail devant le juge du tribunal compétent. Le bailleur pourra saisir le juge pour obtenir le constat de la résiliation du bail mais également pour voir prononcer l’expulsion du locataire pour impayés de loyers. Il peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision au fond ou également saisir le Juge des référés pour obtenir une décision plus rapide (procédure d’urgence). 

En l’absence de clause résolutoire, le bailleur qui souhaite obtenir la résiliation du bail commercial et l’expulsion de son locataire devra saisir le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble en vertu de l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire. Il s’agit d’une compétence particulière des Tribunaux civiles pour connaître des affaires commerciales. 

Ici encore le locataire a le droit de demander au juge des délais supplémentaires en vue de régulariser sa situation. 

Le juge appréciera les éléments du dossier pour se prononcer sur la résiliation du bail commercial, l’expulsion du locataire et la demande de délais éventuelle du locataire. 

Plusieurs situations peuvent se présenter : 

• Le juge accorde des délais au locataire : le locataire devra alors régler son loyer pendant le délai accordé à défaut le juge pourra prononcer à l’issue de ce délai la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. 

• Le juge prononce la résiliation du bail et l’expulsion du locataire : un Huissier de justice sera mandaté pour délivrer la signification de la décision du juge portant résiliation du bail et expulsion du locataire. L’huissier sera également mandaté pour signifier le commandement de quitter les lieux. Le locataire devra alors quitter les lieux rapidement pour éviter une expulsion avec le recours à la force publique. En règle générale, l’huissier de justice se déplace plusieurs fois au local commercial afin de tenter de mettre en œuvre cette procédure d’expulsion le plus sereinement possible. 

Le bailleur d’un bail commercial peut mettre en œuvre une procédure d’expulsion en saisissant au fond le juge du tribunal judiciaire ou en référé. La présence d’une clause résolutoire dans le bail commercial permettra au bailleur de gagner du temps dans le cadre de cette procédure et notamment pour obtenir la résiliation du bail commercial.