Les indices de révision des loyers

Le bailleur et le locataire peuvent vouloir procéder à la révision du loyer en cours d’exécution du bail commercial. Si le contrat ne comporte pas de clause prévoyant la révision du loyer les parties devront se référer aux indices de révision de loyer.

Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
26 novembre 2020
Temps de lecture :
5 min

Les indices de révision des loyers

Le bail commercial 3/6/9 est un contrat de location de locaux commerciaux. Les locaux sont destinés à l’exploitation par le locataire d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce contrat est conclu entre un bailleur qui met à la disposition du locataire un local commercial et un locataire qui verse au bailleur un loyer commercial en contrepartie. 

Le montant du loyer est fixé au moment de la conclusion du contrat mais il peut évoluer en cours d’exécution du contrat. La révision du loyer commercial peut intervenir dans plusieurs cas : 

  • La révision triennale par application d’un indice 
  • Le changement de facteurs locaux de commercialité 
  • La révision contractuelle par le jeu d’une clause d’échelle mobile 
  • La révision du loyer au moment de la cession de droit au bail 
  • La révision du loyer au moment du renouvellement du bail 
  • La révision du loyer dans le cadre d’une déspécialisation 

La révision triennale est un mode légal de révision du loyer commercial. Elle est prévue par l’article L. 145-38 du Code de commerce. Cette révision triennale permet au locataire ou au bailleur de solliciter la révision du loyer commercial par l’application d’un indice indexé au loyer. Plusieurs conditions doivent être réunies pour pouvoir indexer l’indice de révision des loyers (irl) conformément aux dispositions de l’article L. 145-38 du Code de commerce

  • La demande de révision doit intervenir au moins 3 ans avant la date d’entrée dans les locaux par le preneur ou la date de renouvellement du bail commercial. 
  • La demande doit être faite par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire
  • L’augmentation ne peut excéder plus de 10% du loyer de l’année précédente. 

La révision triennale du loyer intervient ainsi tous les 3 ans par référence à un indice trimestriel de référence. Chaque trimestre, l’indice évolue et est publié par l’INSEE. Plusieurs indices existent et sont susceptibles de s’appliquer au bail. 

Nous pouvons nous poser plusieurs questions : Qu’est ce que l’indice du coût de la construction ? Qu’est ce que l’indice des loyers commerciaux ? Qu’est ce que l’indice des loyers des activités tertiaires ? 

ICC

L’indice du coût de la construction ou ICC permet de mesurer l’évolution du prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation sur le territoire français. Il prend en compte le coût de la construction facturé par les entreprises. L’ICC sert d’indice de révision des loyers commerciaux pour les activités commerciales et artisanales (locaux professionnels, garage …). 

La loi Pinel du 18 juin 2014 est venue supprimer l’application de l’ICC pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014 comme le prévoient les articles L. 145-34 à L. 145-38 du Code de commerce.  

Le calcul est le suivant :

Infographie sur le calcul de l'indice de révision du loyer

Pour les 4 derniers trimestres la valeur de l’ICC publiée par l’Insee est la suivante : 

AnnéeTrimestreValeurParution au J.O
2020Trimestre 21 75326/09/2020
2020Trimestre 11 77001/07/2020
2019Trimestre 41 76921/03/2020
2019Trimestre 31 74621/12/2019

Retrouvez l'évolution de l'ICC avec une base 100 au 4ème trimestre 1953 :

ILC

L’indice des loyers commerciaux ou ILC permet quant à lui de mesurer le coût de la vie. Introduit par la LOI n°2008-776 du 4 août 2008 il est prévu par l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Cet indice concerne les baux commerciaux conclus par des commerçants inscrits au RCS et des artisans inscrits au répertoire des métiers

Il ne concerne pas les professionnels libéraux, les locataires de bureaux ainsi que les professionnels des activités industrielles. 

Pour être appliqué, l’indice doit être inscrit dans le bail commercial.  L’ILC est publié chaque trimestre par l’INSEE il est calculé sur la base de plusieurs autres indices : 

  • Le prix des constructions neuves 
  • Le prix de la consommation 
  • Le chiffre d’affaires du commerce de détail

Le locataire ou le bailleur devront effectuer leur demande par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. 

Le calcul est le même que pour l'ICC et l'ILAT.

Les valeurs des 4 derniers trimestres pour l’ILC sont les suivantes : 

AnnéeTrimestreValeurDate de parutionEvolution
2020Trimestre 2115,4226/09/20200,18%
2020Trimestre 1116,2301/07/20201,39%
2019Trimestre 4116,1621/03/20201,84%
2019Trimestre 3115,6021/12/20191,90%

Retrouvez l'évolution de l'ILC avec une base 100 au 1er trimestre 2008 :

ILAT

L’indice des loyers des activités tertiaires ou ILAT permet de mesure l’évolution du coût de la vie. Introduit par la LOI n° 2011-525 du 17 mai 2011 il est également prévu à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Cet indice concerne : 

  • Les professionnels des activités libérales 
  • La location d’entrepôts logistiques 
  • La location de bureaux 

Le Décret n° 2011-2028 du 29 décembre 2011 dresse la liste des professions concernées par cet indice. 

Pour la base de calcul, l’indice des loyers des activités tertiaires prend en compte : 

  • Les prix de la consommation 
  • Le coût de la construction 
  • Le produit intérieur brut 

La demande de révision du loyer commercial doit s’effectuer par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Le calcul est le même que pour l'ICC et l'ILC.

Les valeurs de l’indice ILAT des 4 derniers trimestres publiés par l’Insee sont les suivantes : 

AnnéeTrimestreValeurDate de parutionEvolution
2020Trimestre 2114,3326/09/2020-0,12 %
2020Trimestre 1115,5301/07/20201,45%
2019Trimestre 4115,4321/03/20201,88%
2019Trimestre 3114,8524/12/20191,87%

Retrouvez l'évolution de l'ILAT avec une base 100 au 1er trimestre 2010 :

L’essentiel à retenir sur l'indice de révision des loyers

Le bailleur ou le locataire d’un bail commercial peuvent décider de réviser le loyer commercial. Pour cela la loi leur permet une révision tous les trois ans, appelée révision triennale. Le loyer est révisé en fonction d’un indice prévu au contrat (irl). Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, les deux indices applicables sont : l’indice des loyers commerciaux et l’indice des loyers des activités tertiaires. L’indice du coût de la construction ayant été supprimé. 

À noter : bailleur, locataire, entreprise, propriétaire vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit de l’immobilier commercial. L’avocat pourra vous apporter des conseils personnalisés sur vos questions relatives à la révision du loyer de votre contrat de bail commercial (indice de référence applicable à l’activité, valeur de l’indice de référence selon le trimestre, la date et l’année, calcul de la révision du loyer, modalités de révision du loyer, augmentation ou diminution du loyer). L’avocat pourra également vous accompagner dans toutes vos démarches relatives à vos baux commerciaux. 

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