Comment vendre son droit au bail ?

Le droit au bail se définit comme la somme versée au locataire sortant par le locataire entrant dans le cadre d’une cession de bail commercial. Le droit au bail est un des éléments du fonds de commerce au même titre que la clientèle ou la marchandise comme le prévoit l'article L. 142-2 du Code de commerce. 

Le droit au bail permet de compenser l’avantage dont bénéficie le nouveau locataire (clauses du bail commercial, droit au renouvellement du bail commercial, faible loyer). 

Le droit au bail se différencie donc du fonds de commerce. Il est également à différencier du Pas de porte en ce que le Pas de porte désigne une somme versée au bailleur et non au locataire sortant. 

Il est important de ne pas confondre ces notions qui diffèrent sur le plan de leur régime juridique mais également d’un point de vue fiscal. La vente du droit au bail soulève de nombreuses questions dans la mesure où le prix est fixé librement par les parties. Toutefois les juges sont venus au travers de la jurisprudence, encadrer les modalités de calcul du droit au bail. 

La vente du droit au bail soulève plusieurs questions : Quels sont les critères de calcul du droit au bail ? Comment calculer le prix d’un droit au bail ? La négociation du droit au bail est-elle possible ? Quelles sont les formalités de la cession de droit au bail ? 

Le montant du droit au bail varie en fonction de différents critères : 

• Le montant du loyer : il s’agit du critère le plus déterminant. Si le loyer du bail commercial est faible le montant du droit au bail sera parallèlement très élevé dans la mesure où le locataire entrant va bénéficier d’un véritable avantage en payant un faible loyer. À l’inverse, si le loyer est élevé, le montant du droit au bail sera plus faible. 

• L’emplacement du local commercial : attractivité, rue commerçante, visibilité, accessibilité, ou encore infrastructures et transports à proximité du local commercial. Ce critère de qualité de l’emplacement du local va également jouer sur le montant du droit au bail.

• L’état du local commercial : bon état ou travaux à prévoir, possibilité de rénovation ou d’agrandissement du local. 

• Les clauses du bail commercial : il s’agit tout d’abord des clauses de destination, si le bail commercial comporte une clause ‘’ tous commerces ‘’ le droit au bail sera nécessairement plus élevé dans le mesure où le nouveau locataire aura la possibilité d’exploiter l’activité de son choix sans avoir nécessairement recours à une déspécialisation. Si le bail commercial comporte au contraire une clause qui fixe l’activité qui doit être exercée, le droit au bail sera naturellement plus faible. De même une clause permettant la sous-location dans le bail commercial permettra d’augmenter le montant du droit au bail. Toute clause négociée avec le bailleur et prévue dans le bail commercial sera susceptible d’augmenter le montant du droit au bail. 

• La durée du bail commercial : la durée restante avant la période triennale et le terme du contrat viennent naturellement augmenter le montant du droit au bail.

Pour calculer le prix d’un droit au bail, les juges admettent la méthode dite du différentiel ou de l’économie de loyer. Cette méthode permet de calculer le gain économisé par le locataire entrant par rapport aux avantages procurés par le bail commercial. Il existe également une méthode comparative qui est utilisée par les experts. Dans cette méthode, le prix du droit au bail est calculé en fonction du montant du droit au bail d’un local commercial comparable. 

Exemple de calcule avec la méthode du différentiel : 

Le bail commercial a été conclu il y a 3 ans, il reste 6 ans à courir. Le montant annuel des loyers s’élève à 50.000 €.  Si le bail commercial avait été renouvelé, son montant s’élèverait à 60.000€/ an. 

60.000 - 50.000 = 10.000 

10.000 x 6 = 60.000

La valeur du droit au bail est de 60.000 €. 

Le locataire qui souhaite devenir acquéreur d’un bail commercial a la possibilité de négocier ce droit au bail. Il peut pour cela commencer par se renseigner sur la valeur du droit au bail des locaux commerciaux comparables à celui qu’il projette de louer. 

Le locataire peut également tenter d’obtenir des informations sur le montant du droit au bail que le locataire sortant avait lui-même payé au locataire précédent. 

Les critères permettant de calculer le droit au bail permettent de négocier le droit au bail. Un loyer très élevé ou un local mal placé permettront au futur acquéreur de négocier à la baisse le montant du droit au bail.  De même, l’état du local commercial permettra de négocier le prix du droit au bail notamment si le local nécessite d’importants travaux de rénovation. 

Une lecture attentive du bail commercial permettra également de négocier le droit au bail en fonction des clauses ou garanties conférées au locataire. La durée du contrat de location commerciale viendra également jouer un rôle dans les négociations entre le cédant et le cessionnaire. 

Il est tout à fait possible de négocier le droit au bail en fonction des critères de calcul de son montant. 

La cession du droit au bail est un contrat dans lequel le cédant (locataire sortant) va céder son bail commercial au cessionnaire (locataire entrant) moyennant le versement d’une indemnité dite de droit au bail. Le versement d’une indemnité n’est pas nécessaire à la régularité d’une cession de droit au bail. 

Etant donné que le bail est cédé au nouveau locataire, le bail ne sera pas résilié mais transféré au cessionnaire. Le nouveau locataire sera donc soumis aux droits et obligations de l’ancien locataire. 

Plusieurs formalités devront être respectées : 

• Un état des lieux devra être effectué : Conformément à l’article L. 145-40-1 du Code de commerce. 

• Le bailleur devra être informé de la cession : Le bailleur devra obligatoirement être informé par acte extrajudiciaire de la cession de droit au bail en vertu de l'article 1690 du Code civil. À défaut de signification au bailleur, la cession lui sera inopposable. Cela signifie que le bailleur pourra refuser le droit au renouvellement du bail commercial. 

Le droit au bail est calculé sur la base de différents critères (loyer, emplacement, durée du bail, clauses, état du local …). La méthode de calcul la plus répandue étant celle du différentiel même si elle n’a pas toujours vocation à s’appliquer.

Le locataire devra respecter certaines formalités à l’égard du bailleur pour éviter l’inopposabilité de la cession.