Qu’est-ce qu’un pas de porte ?

Le bailleur peut lors de la conclusion du bail commercial demander au locataire un pas de porte ou plus concrètement une somme d’argent en plus du loyer commercial.  Souvent confondue avec le droit au bail (DAB) nous allons voir ensemble les principales différences et les spécificités du pas de porte.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
6 novembre 2020
Temps de lecture :
5 min

Définition d’un pas de porte

Le pas de porte

Au moment des négociations du bail commercial, le bailleur peut demander à son nouveau locataire une somme d’argent supplémentaire au loyer en guise de “droit d’entrée”. 

Si un pas de porte est demandé par le bailleur, il revient aux parties d’en négocier le montant et d’en définir les conditions de paiement (en une seule fois ou via des échéances sur plusieurs années). À noter que ce n’est pas une obligation, le bailleur peut choisir de ne pas en exiger comme le preneur peut le refuser ou le négocier s’il souhaite réellement le local.

Il s’agit d’un usage commercial et non d’une exigence légale.  

Pourquoi un bailleur demande-t-il un pas de porte ?

Vous l’aurez compris le pas de porte est une somme d’argent demandée par le propriétaire en plus du loyer. Mais pourquoi un propriétaire demandera-t-il une somme d’argent dès le départ en plus du loyer ? Plusieurs cas peuvent inciter le bailleur à le faire :

  • Le Bailleur réalise des travaux pour son locataire :  La présence ou non d’une extraction dans un local commercial influence grandement le prix. Certains bailleurs peuvent décider si les conditions techniques et juridiques le permettent, d’en faire installer une. Le bailleur prendra alors en charge les différents coûts d’installation et demandera en contrepartie au locataire un pas de porte ce qui reviendrait à faire payer ces travaux au preneur. Le locataire aura ainsi un bail avec une valeur plus importante en cas de revente.

  • Le bailleur a évincé son ancien locataire : Un cas de figure plutôt classique. Le bailleur souhaite ne pas renouveler le bail de son ancien locataire (loyer trop faible par rapport au prix du marché, loyers impayés, problème de voisinage…) il devra alors pour l’évincer lui verser une indemnité compensatrice basée sur son chiffre d’affaires. La somme pouvant être importante, cela peut amener le propriétaire à demander un pas de porte au nouveau preneur en guise de participation.

  • Le bailleur souhaite obtenir une indemnité pour financer des autres projets : Le bailleur peut demander en contrepartie d’un loyer plus faible, un pas de porte. Le locataire peut le voir comme un investissement, il verse une plus grosse somme d’argent sur le moment mais se retrouve avec un loyer plus faible sur le long terme. En cas de cession de bail ou du fonds de commerce, un faible loyer influencera grandement le prix. 

  • Un local d'exception : La qualité du local ou de l'emplacement peut amener le bailleur à exiger un droit d’entrée. Le propriétaire peut, s'il le souhaite demander un pas de porte au nouveau locataire. 

À noter : Certains locataires préfèrent soumettre eux-mêmes cette option au bailleur. Deux écoles s’opposent : loyer important sans pas de porte / faible loyer + pas de porte. Les deux présentent des avantages et des inconvénients.

Un bailleur peut donc faire la demande d’un pas de porte, tout comme le locataire peut la refuser. Là encore, tout est contractuel. Il ne faut pas oublier qu’un local commercial est un investissement. Si un bailleur souhaite rentabiliser plus rapidement son investissement, il peut tout à fait en demander un. 

Juridiquement comment est défini le pas de porte ?

Le pas de porte peut être qualifié de deux manières : 

Il est qualifié d’indemnité compensatrice : Le pas de porte peut être qualifié d'indemnité compensatrice et faire office de contrepartie financière afin de compenser les différents avantages offerts au locataire (loyer plus faible, installation d’une extraction, éviction de l’ancien locataire, déspécialisation…).

● Il est qualifié de supplément de loyer : Le supplément de loyer est le cas le plus fréquent, le pas de porte permet au propriétaire de se protéger en cas de hausse de la valeur locative du bien. En effet, l’augmentation des loyers est strictement encadrée par la loi alors que la hausse de la valeur locative ne l’est pas. En demandant un pas de porte dès le début du bail, le bailleur s’assure de bénéficier de toute augmentation éventuelle de la valeur locative du bien.

Il est important d’avoir connaissance des deux possibilités car le régime juridique fiscal d’un pas ne sera pas la même selon qu’il soit à titre d’indemnité ou à titre de supplément de loyer, autant pour le bailleur que pour le locataire.

Comment le pas de porte est-il régulé ?

Le pas de porte est une clause, et comme toutes les clauses elle doit être écrite dans le bail. Même si le montant résulte d’une négociation entre le bailleur et le preneur, certaines indications doivent être toutefois présentes. Son montant, sa nature (indemnité, supplément de loyer ou les deux à la fois) et les conditions de règlement (en une fois ou en plusieurs fois) doivent être clairement spécifiées. Il faut d’ailleurs savoir qu’en cas de litige, si la nature du pas de porte n’est pas précisée, le Tribunal pourra retenir qu’il s’agit par défaut d’un supplément de loyer.

Après avoir détaillé les règles qui entourent le pas de porte, penchons-nous à présent sur le traitement comptable et fiscal du pas de porte.

Traitement comptable et fiscal du pas de porte

Comme dit précédemment, la qualification du pas de porte aura un impact direct sur sa fiscalité.

Lorsqu’un pas de porte est considéré comme un supplément de loyer

  • Pour le locataire : Un pas de porte de 90 000 euros pour un bail classique 3-6-9 est comptabilisé comme un supplément de loyer. En tant que supplément de loyer, le pas de porte sera comptabilisé en charges. Il sera déductible fiscalement, cette déduction s’étalera sur la durée du bail. Le preneur pourra donc bénéficier d’une déduction fiscale de 10 000 euros par année.

  • Pour le bailleur : Le bailleur, quant à lui, sera imposé sur la totalité de la somme, elle sera considérée comme un revenu foncier qui pourra éventuellement être étalée sur 4 ans. Ce supplément sera considéré comme un revenu foncier et donc soumis à la TVA. 

Lorsqu’un pas de porte est considéré comme une indemnité

En tant que indemnité compensatrice, le pas de porte ne sera pas soumis à l’impôt. Le bailleur ne sera donc pas imposé sur cette indemnité. Le locataire quant à lui, ne pourra pas déduire fiscalement cette indemnité. Elle sera considérée à ce titre comme un actif incorporel, elle sera inscrite comptablement comme un actif incorporel et sera non amortissable.

Peut-on demander le remboursement du pas de porte ?

Non, le preneur ne peut pas demander le remboursement du pas de porte versé. Il pourra toutefois, si le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail, demander une indemnité d’éviction qui prendra en compte la valeur du fonds de commerce incluant le pas de porte versé.

Quelle est la différence entre le pas de porte et le droit au bail ?

La principale différence entre le pas de porte et le droit au bail réside dans la personne du bénéficiaire. Le pas de porte est versé au propriétaire alors que le droit au bail est versé au locataire sortant. Le pas de porte n’est donc versé qu’en cas de nouveau bail et non de reprise du bail. Le droit au bail est une somme d’argent demandée par le locataire en place pour céder son bail et donc son emplacement.

Le calcul du montant du droit au bail repose sur plusieurs critères : l'attractivité du local, le montant du loyer, le montant des charges et des taxes, la destination du bail, le type d’activité possible, l’agencement et les spécificités du local… Plus l’emplacement du local et les conditions locatives sont bons, plus le vendeur pourra valoriser son bail. La différence entre les deux est donc importante.

Mise à jour le : 6 novembre 2020
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