Le bail commercial est un contrat conclu entre un bailleur et un locataire/preneur dont le but est de louer un local destiné à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le contrat de bail commercial est soumis aux règles qui gouvernent le droit commun des contrats. Pourtant, il est également soumis à un statut spécial, celui des baux commerciaux.
Les règles touchant à ce contrat se retrouvent présentes dans plusieurs codes : Code de commerce, Code civil, Code de procédure civile, Code rural et de la pêche maritime, Code de l’organisation judiciaire …
La crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid-19 est venue compléter la réglementation relative au bail commercial et notamment en matière de loyers commerciaux. La jurisprudence vient également préciser les contours des règles fixées par le législateur.
Plusieurs questions se posent : Qu’est ce que les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce ? Qu’est ce que l’article 606 du Code civil ? Quel a été l’impact de la Loi Pinel sur le bail commercial ? Quel est le juge compétent en matière de bail commercial ?
Article L145-1 et suivants du code du commerce
Les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce fixent les règles relatives au statut des baux commerciaux. L’objectif étant de poser un cadre légal au bail commercial.
Le statut des baux commerciaux concerne un certain nombre de baux. On y retrouve notamment :
- Les baux commerciaux et les héritiers du locataire.
- Les baux de terrains nus sur lesquels est exploitée une activité commerciale, artisanale ou industrielle.
- Les locations gérances.
- Les preneurs de fonds de commerce.
- Les baux consentis aux communes.
- Les locaux appartenant à l’Etat dans certains cas.
- Les baux servant aux EPIC.
- Les sociétés coopératives.
- Les baux pour les artistes.
- Les baux servant à un usage professionnel.
Le statut des baux commerciaux ne s’appliquent pas aux baux emphytéotiques, aux conventions d’occupation précaire ni au bail dérogatoire ou bail précaire.
Les règles présentent aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce servent à encadrer la pratique des baux commerciaux on y trouve notamment des règles relatives :
- À la résiliation du bail commercial.
- Au renouvellement du bail commercial.
- À la révision du loyer.
- À la modification de l’usage ou de la destination.
- Aux clauses qui peuvent y être insérées.
- À la sous-location.
- Ou encore au droit au bail.
Ces règles permettent de fixer un cadre juridique aux bailleurs et locataires commerciaux. Le bail commercial est ainsi encadré par ces articles.
Article 606 du code civil
Le Code civil vient également prévoir des dispositions relatives au bail commercial. L'article 606 du Code civil fixe notamment la charge des travaux et réparations dans le cadre du bail commercial. Cet article prévoit notamment que :
- Les grosses réparations : sont à la charge du bailleur. On entend par grosses réparations murs, voûtes, couverture ...
- Les réparations d’entretien : sont à la charge du preneur (peinture, plomberie, climatisation …). Les grosses réparations qui découlent d’un mauvais entretien du local peuvent également être supportées par le locataire. Il en est de même lorsque le locataire entreprend des travaux sans en avertir le propriétaire et qu’il s’agit de grosses réparations.
Cet article fixe une liste qui n’est pas limitative. La jurisprudence vient d’ailleurs compléter cette liste au fil du temps.
L’article 606 du Code civil n’est pas applicable aux locaux des résidences Senior, résidences étudiantes et résidences de tourisme.
Loi pinel sur bail commercial
La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié les règles relatives au bail commercial :
- La durée du bail commercial : les baux précaires ou dérogatoires sont désormais d’une durée de 3 ans contre 2 ans auparavant.
- L’état des lieux : d’entrée et de sortie est désormais obligatoire pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. Un inventaire détaillé des charges ainsi qu’un état prévisionnel des travaux sont également obligatoires depuis la loi Pinel.
- La révision du loyer commercial : le déplafonnement du loyer ne peut plus excéder plus de 10% du loyer précédent.
- Le congé : peut désormais être également donné par lettre recommandée avec avis de réception.
- La garantie solidaire : le cédant d’un bail commercial peut désormais être solidaire du repreneur dans le cadre d’une cession de bail commercial.
- Le droit de préemption du locataire : un droit de préemption a été introduit en faveur du locataire dans le cadre d’une vente du local commercial.
La loi Pinel est venue modifier la réglementation relative au bail commercial en renforçant les droits et devoirs des parties (bailleur et locataire) dans le but de sécuriser leur relation contractuelle.
Bail commercial quel juge compétent ?
Le bail commercial peut être source de conflit entre le bailleur et le locataire. Le législateur est récemment venu modifier la procédure civile applicable au contentieux du bail commercial. La Loi 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et le décret 2019-912 du 30 août 2019 modifiant le Code de l'organisation judiciaire sont venus apporter quelques modifications. Le juge compétent en matière de bail commercial peut être différent selon le contentieux :
- Pour les conflits relatifs aux loyers des baux commerciaux : le juge des loyers ou Président du tribunal judiciaire est compétent pour connaître des litiges relatifs à la fixation des loyers commerciaux. Il connaît également la révision et le renouvellement du loyer.
- Pour les conflits relatifs au statut des baux commerciaux : le tribunal judiciaire est compétent pour connaître des conflits touchant au statut des baux commerciaux (résiliation du bail commercial, clause du bail commercial, déspécialisation, cession de droit au bail, réparation des charges, indemnité d’éviction, dépôt de garantie, cautionnement, expulsion du locataire …).
La constitution d’avocat est désormais obligatoire pour les contentieux pour lesquels le Tribunal Judiciaire dispose d’une compétence exclusive. Il en est ainsi pour le statut des baux commerciaux que vous soyez bailleur ou locataire.
L'essentiel à retenir sur la legislation dans le bail commercial
Le bail commercial fait l’objet d’une réglementation complexe. On retrouve des dispositions touchant au statut des baux commerciaux dans le Code de commerce mais également dans d’autres codes tels que le Code civil ou le Code de l’organisation judiciaire. Bailleur et locataire disposent désormais d’un cadre juridique bien défini même si le législateur leur réserve une marge de négociation.
En cas de contentieux, le Président du Tribunal judiciaire, le Tribunal judiciaire ou le Tribunal de commerce peuvent être compétents pour connaître ces litiges.
À noter : bailleur, locataire, entreprise, futur preneur vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit de l’immobilier commercial. L’avocat pourra vous conseiller sur vos droits et obligations en matière de bail commercial (travaux dans les locaux commerciaux, modification de l’usage ou de la destination des locaux commerciaux, clause dans le contrat de location commerciale, état des lieux, résiliation du bail commercial, révision du loyer dans le bail commercial, renouvellement du bail commercial, cession du droit au bail à un futur preneur à bail, vente d’immeuble, obligation de réparation ou d’entretien …).