Le bail commercial 3/6/9 est un contrat conclu entre le bailleur qui met à la disposition du locataire un local et un locataire qui doit payer en échange un loyer commercial. Ce contrat de location de locaux permet au locataire l’exploitation de son activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le régime juridique du bail commercial est prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Il arrive qu’au cours de l’exécution du bail commercial les parties soient en désaccord et décident de saisir le juge aux fins de résoudre leur différend. Selon la nature du litige, le tribunal compétent et le juge compétent peuvent différer. Les parties peuvent tenter de résoudre de façon amiable leur différend mais ont le droit de saisir le juge compétent si elles ne parviennent pas à un accord.
La Loi n° 2019-222 du 23 mars 2019 de programmation 2018-2022 et de réforme pour la justice et le Décret n° 2019-912 du 30 août 2019 modifiant le code de l'organisation judiciaire sont venus modifier les dispositions relatives à la compétence des juridictions.
Plusieurs questions peuvent se poser : Quel est le juge compétent en cas de litige relatif à la fixation du loyer d’un bail commercial ? Quel est le juge compétent en cas de litige portant sur le renouvellement ou la révision du loyer commercial ? Quel est le juge compétent en cas de conflit relatif au bail commercial ?
La compétence du juge en cas de litige relatif au loyer d’un bail commercial
Le Tribunal judiciaire (anciennement Tribunal d’instance et Tribunal de Grande instance) est compétent pour connaître des actions relatives aux baux commerciaux.
L’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire pose toutefois une exception à cette règle en prévoyant que :
« (…) à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ».
Cette exception vient confirmer la compétence du Président du Tribunal judiciaire (ou juge des loyers) pour connaître des litiges relatifs au loyer du bail commercial. L’article R. 145-23 du Code de commerce prévoit en effet que :
« Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.
Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble »
Cet article prévoit ainsi la compétence du Président du Tribunal judiciaire également appelé juge des loyers pour se prononcer sur tous les litiges relatifs au loyer du bail commercial. Le juge des loyers est ainsi compétent pour connaître des litiges relatifs :
- À la fixation du loyer commercial.
- À la révision du loyer commercial.
- Au renouvellement du loyer commercial.
La procédure se déroule comme suit : les parties au litige présentent un mémoire dans lequel elles exposent leurs arguments et le Président du Tribunal judiciaire va prendre sa décision sur la base de ces mémoires. Le Tribunal judiciaire a le droit dans certains cas de statuer à la place du seul Président. Le Tribunal compétent étant celui du lieu où se situe l’immeuble dans lequel les locaux commerciaux sont loués.
La compétence du juge en cas de litige relatif au statut des baux commerciaux
Le Tribunal judiciaire dispose d’une compétence exclusive en matière de baux commerciaux. L’article R. 211-3-26 du Code de l’organisation judiciaire prévoit en son alinéa 11 que :
« Le tribunal judiciaire a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes : (…) Baux commerciaux ».
Le tribunal judiciaire est ainsi compétent pour connaître de toutes les actions relatives aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Il peut s’agir d’un litige relatif à :
- La résiliation du bail commercial par le bailleur.
- La résiliation du bail commercial par le locataire.
- L’application d’une clause résolutoire (ou autre clause de résiliation anticipée).
- La déspécialisation dans le bail commercial.
- L’indemnité d’éviction, le dépôt de garantie ou encore la caution (en cas de procédure en référé le Président du tribunal judiciaire sera compétent).
- La cession de droit au bail (et clause d’agrément ou clause de participation).
- La répartition des charges locatives.
- La procédure d’expulsion du locataire.
À noter : en vertu de l’article 761 du Code de procédure civile, les parties ont l’obligation de constituer avocat pour les conflits relatifs au statut des baux commerciaux. Cela signifie que les parties ne peuvent se présenter seules au Tribunal sans la présence d’un avocat. La constitution d'avocat est également obligatoire en matière de conflit relatif au loyer du bail commercial comme le prévoit l'article R. 145-26 du Code de commerce.
Remarque : Lorsque le litige ne porte pas sur le statut des baux commerciaux (exemple : conflit relatif à une livraison de marchandises) le Tribunal de commerce peut être compétent. Selon les cas le Tribunal de commerce ou le Tribunal judiciaire peuvent être compétents pour connaître des litiges ne relevant pas du bail commercial.
L’essentiel à retenir sur le juge compétent dans le bail commercial
La loi de programmation du 23 mars 2019 complétée par le décret du 30 août 2019 sont venus rendre obligatoire la constitution d’un avocat pour les litiges relatifs au statut des baux commerciaux. Le Président du Tribunal judiciaire ou juge des loyers est compétent en matière de fixation révision et renouvellement du loyer commercial.
À noter : entre deux commerçants, une clause attributive de juridiction peut être insérée dans le bail commercial. Cette clause permet aux parties de choisir le Tribunal qui sera territorialement compétent pour connaître de leur litige. Les parties devront alors saisir ce tribunal en cas de conflit. Pour être valable, cette clause doit être prévue entre deux parties ayant toutes les deux la qualité de commerçant. Cette clause est prévue à l’article 48 du Code de procédure civile.
Remarque : même si la procédure ne vous y oblige pas, bailleur ou locataire, vous avez le droit de vous faire assister ou représenter par un avocat. L’avocat pourra vous renseigner sur les démarches à suivre dans le cadre de votre procédure et vous conseiller sur la meilleure stratégie à adopter. Les avocats pourront vous conseiller sur vos droits et obligations ainsi que la procédure applicable à votre litige. Vous pouvez opter pour un avocat généraliste ou un avocat spécialisé en droit de l’immobilier commercial.