Le bail commercial 3/6/9 est un contrat de location de locaux commerciaux établi entre un bailleur et un locataire. Les locaux sont destinés à l’exploitation par le locataire d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle comme le prévoient les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
Au moment de la conclusion ou en cours d’exécution le bail commercial peut connaître des transformations qui affectent l’activité exercée ou la personne du locataire.
Il existe des transformations touchant à l’activité exercée dans les locaux commerciaux :
- La déspécialisation dans le bail commercial
- La transformation du local commercial en habitation
- La location d’un local commercial sur Airbnb
- Le bail commercial mixte
Il existe également également des transformations liées au preneur :
- La sous location dans le bail commercial
La transformation pose de nombreuses questions : Qu’est ce que la déspécialisation du bail commercial ? Comment transformer un local commercial en habitation ? Comment sous louer dans le bail commercial ? Peut-on louer un local commercial sur Airbnb ? Qu’est ce qu’un bail mixte commercial ?
La déspécialisation du bail commercial
La déspécialisation du bail commercial désigne la procédure permettant au locataire de procéder au changement partiel ou total de la destination de son bail commercial. Il existe deux types de déspécialisation :
- La déspécialisation partielle : le locataire souhaite ajouter une activité complémentaire à son activité principale inscrite dans le bail commercial (exemple : un cordonnier qui souhaite ajouter l’activité de reproduction des clefs). Le preneur devra former sa demande au bailleur par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec avis de réception et le bailleur disposera d’un délai de 2 mois pour la contester conformément aux dispositions de l’article L. 145-47 du Code de commerce.
- La déspécialisation totale : ici le locataire souhaite exercer une activité totalement différente de celle prévue dans le bail commercial (exemple : activité de restauration transformée en activité de vente de marchandises). Le locataire doit faire sa demande par lettre recommandée avec avis de réception ou acte extrajudiciaire au bailleur et aux créanciers du fonds de commerce en vertu de l’article L. 145-49 du Code de commerce. Le bailleur dispose d’un délai de 3 mois pour faire connaître sa réponse, son silence vaut acceptation.
Transformer un local commercial en habitation
Pour pouvoir transformer un local commercial en habitation, plusieurs démarches sont nécessaires :
- Vérifier la destination du local
- Vérifier les règles d’urbanisme : le PLU
- Déposer une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire.
- Vérifier le règlement de copropriété
- Résilier le bail commercial
- Effectuer une demande de changement d’usage en mairie
Le propriétaire d’un local commercial a le droit de procéder à la transformation de son local en habitation en respectant des formalités obligatoires.
Peut-on louer son local commercial sur Airbnb ?
Un bailleur peut louer son local commercial sur Airbnb en respectant l’accomplissement de certaines formalités.
- Le changement d’usage n’est pas nécessaire dans ce cadre-là en vertu des articles L. 631-7 à L.631-9 du Code de la construction et de l'habitation.
- Il faudra vérifier la destination du local : elle devra être conforme à ‘’ l’hébergement hôtelier ‘’ pour pouvoir procéder à la location du Airbnb.
- Il faudra également vérifier le règlement de copropriété qui peut prévoir une clause interdisant la location de meublé touristique au sein de la copropriété.
La transformation du local peut également permettre la mise en location sur Airbnb. Le bailleur a le droit de procéder à ce type de transformation.
Qu'est-ce qu'un bail mixte commercial ?
Le bail mixte commercial est un contrat qui permet la location d’un local commercial accompagné d’une partie habitation. Il est soumis au statut des baux commerciaux. Il est à distinguer :
- Du bail d’habitation
- Du bail commercial classique
- Du bail professionnel
- Du bail mixte professionnel
Le bail mixte commercial permet la location de locaux ou d’immeubles. Le locataire doit être immatriculé au RCS. Il peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans, on parle alors de bail dérogatoire, pour une durée de 9 ans ou plus de 12 ans.
La résiliation du bail dépend de sa durée. Le bailleur disposera de la possibilité d’insérer dans le bail une clause résolutoire permettant la résiliation anticipée du bail. Le preneur à bail pourra quant à lui demander au juge des délais de paiement en cas d’impayés de loyers.
La sous location dans le bail commercial
La transformation dans le bail peut également être liée à la personne du locataire. La sous-locataire dans le bail commercial est un mode de location permettant au preneur de mettre à la disposition d’un sous locataire une partie de son local commercial en échange du paiement d’un loyer.
Par principe, l’article L. 145-31 du Code de commerce interdit la sous-location. Il existe une exception au principe d’interdiction de la sous-location. Le preneur peut procéder à la sous-location en réunissant deux conditions :
- L’autorisation du bailleur : le bailleur doit obligatoirement autoriser la sous-location.
- La participation du bailleur : le bailleur doit nécessairement participer à l’acte (contrat de sous location).
Le contrat de sous location doit comporter :
- La date de signature du bail principal
- L’adresse des locaux professionnels
- L’identité du sous-locataire
- La date et les lieux de signature de la de sous-location
- La description et l’affectation des locaux
- La durée de la sous-location et le loyer
L’essentiel à retenir sur la transformation dans le bail commercial
Le bail commercial 3/6/9 peut être transformé au moment de sa conclusion ou de son exécution. Cette transformation peut être à l’initiative du bailleur ou du preneur. Elle peut concerner l’activité exercée, la destination du local ou la personne du locataire.
À noter : preneur ou bailleur vous avez le droit de faire appel à un avocat spécialisé en droit de l’immobilier commercial pour obtenir un accompagnement personnalisé. L’avocat pourra vous renseigner sur toutes vos questions relatives aux baux commerciaux.