Qu’est-ce qu’un bail mixte commercial ?

Un bail mixte commercial est un contrat permettant de louer un local commercial qui sera accompagné d’une partie habitation. Ce type de contrat est à ne pas confondre avec un bail d’habitation ou un bail mixte professionnel qui sont soumis à des régimes spécifiques. Un bail mixte commercial est soumis au Code du Commerce malgré le fait qu’il intègre une partie habitation. De ce fait, il est considéré comme un bail commercial classique et il ne sera pas possible de dissocier juridiquement la partie habitation. 

On différencie donc : 

• Le bail d’habitation : contrat de location qui permet de mettre à la disposition d’un locataire un local à usage d’habitation. Il est régi par la Loi du 6 juillet 1989. 

• Le bail commercial : contrat de location qui permet de mettre à la disposition d’un locataire un local destiné à son activité commerciale. Il est régi par le Code de commerce et notamment les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. 

• Le bail professionnel : contrat de location qui permet de mettre à la disposition d’un locataire un local destiné à son activité professionnelle qui n’est ni commerciale, ni artisanale, ni industrielle ni agricole. Ce bail ne concerne que les professions libérales. Il est régi par la Loi du 4 août 2008.

• Le bail mixte commercial : contrat de location qui permet de mettre à la disposition d’un locataire un local lui servant d’habitation ainsi que pour l’exploitation de son activité commerciale. Ce bail est régi par les dispositions du Code de commerce. La partie habitation du local doit être la résidence principale du locataire. 

• Le bail mixte professionnel : contrat de location qui permet de mettre à la disposition d’un locataire un local lui servant d’habitation ainsi que pour l’exploitation de son activité professionnelle. Ce bail est régi par les dispositions de la Loi du 6 juillet 1989. La partie habitation doit constituer la résidence principale du locataire. 

Il sera possible de louer un bâtiment ou bien, un local commercial dans le cadre d’un bail mixte. Il s’agit de conditions obligatoires établies par le Code du Commerce pour pouvoir conclure un bail qualifié de mixte commercial. Ces biens sont soumis à une réglementation précise :  

• Immeuble : sont concernés les bâtiments construits et sont exclus tout bâtiment mobile (exemple : algeco).

• Local : sont concernés les lieux clos et couverts, ayant une adresse définitive et non transportable.

Pour qu’un local puisse faire l’objet d’un bail commercial mixte, il faut vérifier son affectation. Cette démarche sera effectuée en mairie. L’affectation du local doit correspondre à ce qui avait été prévu initialement. Si l’usage envisagé  n’est pas conforme à l’affectation du local il faudra demander un changement d’affectation auprès de la mairie de la ville dans laquelle se situe le local.

Le candidat à la location d’un bail mixte doit obligatoirement être une personne physique ou morale ayant le droit de contracter. Cette capacité peut être contrôlée par un Avocat ou un Notaire. Étant soumis au régime des baux commerciaux et donc, au Code du Commerce, le locataire doit justifier de son statut commercial par son immatriculation. 

• Pour les locataires commerçants ou industriels : ces derniers doivent être immatriculés au registre des commerces et des sociétés (RCS). Ils doivent exercer au quotidien des actes de commerce pour être légitimes. Par exemple : banque, entreprise de location de meubles, société de courtage etc.  

• Pour les locataires artisans :  ils doivent être immatriculés au répertoire des métiers. Les artisans ne sont pas soumis à l’obligation d’exercer des actes de commerce. Les métiers concernés sont par exemple : les boulangers, les charcutiers, les coiffeurs etc.

Un bail mixte commercial peut être conclu pour différentes périodes :

• Bail précaire, bail dérogatoire soit, d’une durée de moins de 9 ans. Ce type de bail est utilisé dans le cadre d’une activité saisonnière ou bien à durée déterminée sur du court terme. La durée maximum d’un bail précaire est de 3 ans.

• Bail classique 3-6-9, soit d’une durée minimum de 9 ans renouvelable. Ce type de bail est le plus fréquemment utilisé car il sécurise le locataire et permet une certaine pérennité de son activité. Toutefois, le locataire aura le droit de résilier son contrat de location à chaque période triennale et en respectant un préavis de 6 mois. Le loyer pourra être révisé en vertu d’une clause et d’un indice indexé. 

• Bail d’une durée supérieure à 9 ans. Seule obligation, faire appel à un Notaire pour les baux supérieurs à 12 ans.

Un bail mixte commercial a une durée indéterminée si aucun des deux cocontractants ne donne congé. En cas d’absence de congé, le contrat se prolongera de manière tacite au-delà de sa date d’expiration, on parle alors de prorogation. La procédure de résiliation est différente pour le propriétaire et le locataire : 

• Le locataire doit signifier son intention de donner congé par lettre recommandée 6 mois avant le termes du bail ou la fin d’une période triennale. 

• Le propriétaire bailleur pourra également mettre fin à un bail mixte commercial en respectant certaines conditions. Il pourra notamment résilier le bail si ce dernier comporte une clause résolutoire.

Un bail mixte commercial est un contrat de location permettant au locataire qui en bénéficie d’y établir sa résidence principale et d’exploiter son activité commerciale. Il faudra être vigilant à l’affectation du local ainsi qu’à l’immatriculation du locataire pour que ce bail soit régulier. La durée du bail mixte commercial peut varier en allant de moins de 9 ans à plus de 12 ans.