La clause résolutoire dans un bail commercial 

Si le bailleur souhaite résilier le bail commercial pour impayés de loyers, la première chose à vérifier est la présence ou non d’une clause résolutoire dans le bail. La clause résolutoire permettra une résiliation anticipée et plus rapide du bail commercial.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
3 novembre 2020
Temps de lecture :
6 min

La clause résolutoire dans le bail commercial

Le bail commercial est un contrat de location permettant au preneur de jouir d’un bien loué avec une durée déterminée et renouvelable. Depuis la Loi Pinel de 2014, le bail commercial a été renforcé en matière de droits et obligations des parties. Cependant, le bailleur reste protégé par la clause résolutoire lui permettant de faire valoir son droit de résolution en cas de manquement de la part du preneur.

Attention : La résiliation et la résolution du contrat sont deux notions différentes. Souvent utilisée à tort la résiliation ne concerne pas la fin du contrat par le jeu d’une clause résolutoire. Dans le cas d’un contrat comportant une clause résolutoire, si une partie souhaite mettre fin au contrat et faire jouer cette clause on parle alors de résolution. 

Quelle est la différence entre résiliation et résolution ? 

La résiliation : concerne le cas où une des parties au contrat ne respecte pas son obligation contractuelle. L’autre partie peut alors mettre fin au contrat pour l’avenir, il n’y a pas de rétroactivité (cela signifie que ce qui a déjà été payé ou exécuté avant la mise en œuvre de la résiliation n’est pas remis en question).

La résolution : concerne le cas où une partie souhaite également mettre fin au contrat mais ici la résolution va effacer rétroactivement les effets du contrat (exemple : dans un contrat de vente, la résolution ne va pas simplement mettre fin à la vente, elle va permettre d’obtenir une restitution de la chose au propriétaire initial et une restitution du prix à l’acheteur). 

Clause résolutoire dans le bail commercial résolution ou résiliation ? 

Le bail commercial est un contrat dit à ‘’ exécution successive ‘’ cela signifie que les obligations des parties sont échelonnées dans le temps (pour le bailleur mettre à disposition son local et pour le preneur payer le loyer). 

Les dispositions de l’article 1229 du Code civil prévoient que pour les contrats à exécution successive il s’agit d’une résiliation et non d’une résolution car les prestations ont déjà été exécutées. Elles ne peuvent ainsi pas être restituées dans la mesure où elles ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution du contrat. 

La mise en jeu de la clause résolutoire dans un bail commercial est donc qualifiée de résiliation.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

La clause résolutoire est une disposition permettant au propriétaire de mettre fin à un contrat de location en cas de défaillance de la part de son locataire. Cette clause, peut être insérée par le propriétaire au moment de la rédaction du bail commercial comme le prévoient les dispositions de l'article L. 145-41 du Code du Commerce. Les principaux motifs accompagnant cette clause résolutoire sont :

  • Les loyers commerciaux impayés 
  • L’exploitation d’une activité différente de celle prévue au bail commercial signé 
  • La dégradation des locaux 

Grâce à cette clause, le propriétaire pourra faire cesser les effets du bail commercial sans avoir à attendre le terme du contrat. Il est d’usage dans les baux commerciaux d’y insérer cette clause résolutoire afin de faciliter la rupture du contrat.

Quelle est la procédure à mettre en œuvre pour le bailleur ?

Procédure amiable

Dans un premier temps, le bailleur pourra tenter de résoudre le litige de façon amiable avec le locataire. Il pourra tenter de le contacter (par téléphone ou courrier) pour discuter du différend. 

Les preuves écrites sont toujours privilégiées pour que le bailleur puisse se ménager la preuve des démarches effectuées auprès de son preneur et ainsi prouver plus facilement sa bonne foi. 

Si les démarches à l’amiable ne permettent pas de résoudre le problème du non paiement du loyer, le bailleur peut envisager de passer à l’étape supérieure, la procédure de résiliation du bail commercial. 

Procédure contentieuse

La procédure de résiliation de plein droit du bail commercial se passe en plusieurs étapes en vertu des dispositions de l’article L. 145-41 du Code de commerce

  • Faute commise par le locataire : dans un premier temps, le preneur commet une faute constitutive d’une violation d’une de ses obligations contractuelles. Cette faute doit être prévue dans la clause résolutoire. Il peut s’agir notamment du non paiement des loyers des baux commerciaux. Ce manquement doit être prévu expressément dans la clause comme le rappelle un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 19 mai 2004 (cass, civ 3, 19 mai 2004).

  • Commandement adressé au locataire : dans un second temps, le bailleur doit adresser un commandement à son locataire. Il s’agit d’un acte délivré par un huissier de justice. Ce commandement doit stipuler plusieurs éléments : le délai durant lequel le locataire est invité à exécuter son obligation, la faute reprochée (autrement dit, le manquement à l’obligation contractuelle du preneur) et enfin la volonté du bailleur de faire jouer la clause dans le but d’obtenir la résiliation de plein droit du bail commercial. Le commandement est obligatoire pour pouvoir faire jouer la clause comme le rappelle un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation (cass, civ 3, 25 mars 1992).

  • La faute commise par le locataire perdure après le délai du commandement : le locataire continue de violer son obligation contractuelle malgré le délai fixé par le bailleur dans le commandement (exemple : le bailleur adresse un commandement au preneur lui imposant de payer son loyer sous un mois, le preneur laisse passer le délai d’un mois et ne paie toujours pas son bailleur). À l’issue de ce délai, le bail est résilié de plein droit conformément à la clause résolutoire. 

  • Constat de la résolution devant le juge : le bailleur doit faire constater la résiliation de plein droit devant le juge compétent. Déterminante pour le propriétaire et contraignante pour le preneur, la clause résolutoire devra faire l’objet d’une attention toute particulière lors de sa rédaction. Elle devra cibler et viser l’ensemble des manquements qui feront l’objet d’une possible résiliation anticipée du bail commercial.

À noter : À l’issue de la décision de justice obtenue en faveur du bailleur, ce dernier pourra délivrer un commandement de quitter les lieux au locataire qui refuserait d’exécuter la décision du juge.

Quels sont les recours possibles pour un locataire ?

Dans le cas où le locataire ne paie pas ses loyers de baux commerciaux et que le bail commercial comporte une clause résolutoire deux solutions s’offrent au preneur : 

  • Le locataire paie son loyer pendant le délai fixé dans le commandement : le locataire respecte son obligation alors le bailleur ne pourra pas faire jouer la clause résolutoire. Si le locataire fait l’objet de nouveaux impayés de loyers commerciaux, le bailleur devra redémarrer la procédure contentieuse depuis le début. 

  • Le locataire ne paie pas son loyer pendant le délai fixé dans le commandement : le locataire encourt la résiliation de plein droit du bail commercial. Il pourra demander au juge l’obtention de délais supplémentaires pour pouvoir payer son loyer. Le juge pourra décider d’accorder ou non des délais de paiement au preneur. 

Si le juge ne souhaite pas octroyer de délai de paiement au locataire il peut rendre une ordonnance aux fins d’expulsion. Le preneur devra payer son arriéré de loyer et d’éventuels frais supplémentaires (indemnités compensatrices, frais de justice…).

Les points-clés de l’application de la clause résolutoire

La clause résolutoire permet donc au bailleur de bénéficier d’une certaine protection en cas de manquements de son locataire. Cela doit être justifié et notifié de manière stricte par le bailleur. Le preneur pourra disposer d’un délai supplémentaire en accord avec le juge en fonction de la situation.

La clause résolutoire est un outil vous permettant ainsi de mettre fin à votre bail commercial dans le respect de la procédure applicable. En cas de manquement au respect de la procédure, la clause résolutoire ne pourra entraîner la résiliation de plein droit du bail commercial.

Infographie sur la clause résolutoire dans le bail commercial

À noter : vous avez le droit de prendre contact avec un avocat pour obtenir un conseil personnalisé sur l’effet et l’application de la clause résolutoire dans votre bail commercial ou pour poser des questions relatives au droit de l’immobilier commercial. Il pourra également vous assister ou vous représenter en cas de contentieux (première instance, appel et cassation). Peu importe le public concerné vous pourrez être accompagné et conseillé sur une décision à prendre dans le cadre de votre activité. 

Mise à jour le : 3 novembre 2020
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