Lors de la conclusion d’un bail commercial (ou contrat de location de locaux commerciaux), il sera obligatoire de fournir un ensemble de documents qui sera annexé à ce contrat de location. Ces documents ont pour but d’informer le locataire sur l’état technique du local commercial loué à titre préventif.
Les annexes obligatoires sont : l’état des lieux, un récapitulatif des derniers travaux, le règlement de copropriété et le dossier de diagnostics techniques.
Plusieurs questions se posent : Quels sont les diagnostics obligatoires dans le cadre d’un bail commercial ? Quels sont les risques encourus en cas d’oubli ? Quels sont les diagnostics optionnels ?
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE doit être fourni avec le bail commercial. Le DPE a pour but d’évaluer la performance énergétique du local commercial loué en fonction de la consommation d’énergie et des infrastructures utilisées. Concrètement, il va concerner les dépenses d’énergie en chauffage et eau chaude.
Il est prévu aux articles L. 134-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Le DPE va classer le local loué dans une catégorie allant de A à G, le A représentant la note la plus économique en termes de consommation énergétique. Doivent figurer dans ce DPE les informations suivantes :
- Description technique du bâtiment et de ses équipements (chauffage, eau chaude, ventilation etc.).
- Le volume d’énergie utilisé annuellement ou une estimation.
- L’estimation du volume d’émission de gaz à effet de serre.
- L’estimation du volume d’énergie renouvelable généré par les équipements existants.
- Le classement du local commercial avec l’échelle de référence (étiquette climat) et (étiquette énergie).
- Recommandations pour diminuer la consommation d’énergie du local commercial.
Le DPE est obligatoire depuis la Loi Grenelle du 12 Juillet 2010 dans tous baux commerciaux mais également, sur les annonces de location en vertu de l’article L. 134-3-1 du Code de la construction et de l’habitation.
Ces annonces, qu’elles soient publiées par un particulier ou un professionnel doivent être accompagnées de cette note énergétique. Cette publication est également obligatoire pour les annonces affichées sur les vitrines d’une agence ou par la presse écrite. Elle servira notamment de point de comparaison pour les locataires. Le locataire pourra en effet voir comment se place le local commercial en termes de consommation énergétique.
Pour rappel, le DPE est fourni à titre déclaratif et ne peut pas faire l’objet d’une obligation de travaux pour le propriétaire bailleur, il est valable 10 ans.
Le diagnostic amiante pour protéger la santé des locataires
Le diagnostic amiante est le deuxième diagnostic devant figurer dans le bail commercial. Ce diagnostic est obligatoire dans le cas des bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er Juillet 1997. Il concerne la majorité des locaux commerciaux situés en centre-ville hors constructions neuves. Ce diagnostic a pour objectif de prévenir les locataires vis-à-vis de la présence d’amiante dans le local commercial loué qui pourrait mettre en péril la santé des futurs locataires.
Ce document doit être réalisé par un expert certifié qui va identifier la présence de matériaux contenant de l’amiante et évaluer leurs degrés de détérioration. Il doit être réalisé sur le local commercial loué mais aussi sur les parties communes en cas de copropriété. À noter qu’on appelle DAPP, le diagnostic amiante réalisé sur la partie privative et DTA, le diagnostic réalisé sur les parties communes.
Ce diagnostic a une durée de validité de 3 ans en cas de présence d’amiante. En cas de non-présence d’amiante, ce diagnostic sera valable de manière illimitée sauf pour ceux établis avant le 1er avril 2013.
L’état des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)
Enfin, l’ERNMT doit également être fourni dans le bail commercial. Le ERNMT est obligatoire si le local commercial loué se situe dans une zone à risque. Ces zones font l’objet d’un arrêté préfectoral et sont soumises à un devoir de prévention vis-à-vis du public et des risques technologiques et naturels encourus.
Le ERNMT prévient les risques de type : sismicité, inondation, activités industrielles et nucléaires. Ce document est soumis à un formalisme très précis et est encadré par la Préfecture dont relève le local commercial loué (CERFA téléchargeable et plans de prévention consultables en mairie). Il est important de souligner sa courte durée de validité qui est de 6 mois seulement.
Il est d’usage que les sociétés effectuant des diagnostics techniques préconisent aux preneurs un forfait englobant le DPE, le diagnostic amiante et le ERNMT. Cependant, il reste possible d’effectuer le ERNMT indépendamment des autres diagnostics qui possèdent des durées de validité beaucoup plus longues, de 3 et 10 ans.
Les diagnostics non obligatoires
- L’annexe environnementale concerne les biens de plus de 2000 m² en vertu de l'article L. 125-9 du Code de l’environnement.
- L’état parasitaire permet d’identifier la présence d’insectes (ex : termite) ou de champignons.
- Le diagnostic plomb concerne les baux mixtes (commerce et d'habitation) construits avant le 1er janvier 1949.
Quels sont les risques encourus en cas d’oubli ?
Le DPE, le diagnostic amiante et le ERNMT constituent les documents obligatoires à fournir lors de l’établissement d’un bail commercial. Le bail commercial peut être réalisé sous seing privé et à ce titre, peut comporter des oublis. Cependant, la non transmission de ces documents est répréhensible pour le propriétaire bailleur qui est susceptible de voir sa responsabilité recherchée. Il encourt à ce titre une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 euros pour non transmission ou fausses informations.
L'essentiel à retenir des diagnostics techniques
Au moment de la mise en location d’un bien immobilier à usage commercial, le propriétaire bailleur doit effectuer plusieurs démarches. Le propriétaire bailleur doit en effet fournir avec le contrat de location commerciale une série de diagnostics techniques afin d’informer au mieux le preneur sur le local commercial. Dans tous les cas, le propriétaire bailleur devra fournir :
- Le DPE
- Le diagnostic Amiante
- L’ERNMT
Dans certains cas, d’autres diagnostics pourront venir s’ajouter à cette liste (l’annexe verte ou annexe environnementale, l’état parasitaire, le diagnostic plomb).
À noter : que vous soyez propriétaire d’un local commercial ou professionnel ou bien locataire, vous avez le droit de vous faire conseiller par un avocat. Vous pourrez obtenir des conseils personnalisés sur votre situation et notamment en droit de l’immobilier (contrat de location commerciale, vente de fonds de commerce ou de l’immeuble, loyer dans le bail commercial, présence de termites dans les locaux commerciaux, ou autres questions relatives aux diagnostics techniques nécessaires dans le bail commercial …).