Les garanties dans le bail commercial

Le bail commercial 3/6/9 est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité industrielle, commercial ou artisanale. La durée du bail commercial est de 9 ans minimum. Le bailleur met à la disposition d’un locataire des locaux commerciaux et le locataire lui verse en retour un loyer commercial. 

La durée du contrat et les engagements qui en découlent amènent les parties à se poser la question des garanties qui entourent ce contrat de location. 

Il existe des garanties obligatoires dans le cadre du bail commercial qui viennent sécuriser les relations contractuelles : 

• L’état des lieux 

D’autres garanties sont quant à elles optionnelles, elles sont négociées par les parties et ne sont pas nécessaires à la validité du contrat : 

• Les actes extrajudiciaires dans le cadre de certaines procédures
• Le dépôt de garantie 
• L’assurance 
• La caution 
• Le bail commercial notarié 
• Les clauses dans le bail commercial

Plusieurs questions peuvent se poser : Qu’est ce qu’un état des lieux dans le bail commercial ? Qu’est ce qu’un acte extrajudiciaire ? Qu’est ce qu’un dépôt de garantie ? Pourquoi assurer son local commercial ? Qu’est ce qu’une caution ? Qu’est ce qu’un bail commercial notarié ? Est-il possible de louer un local sans bail commercial ?

L’état des lieux est un document qui permet d’établir la preuve de l’état d’un local à un moment précis. Il en existe : 

• Un d’entrée : avant la remise des clefs au moment de l’entrée dans les lieux du locataire. 
• Un de sortie : à la fin du bail commercial. Il permet de constater s’il y a eu des dégradations de matériel du local par le locataire ou si le locataire fait l’objet d’impayés. Si un dépôt de garantie a été prévu, le bailleur pourra effectuer une retenue sur le dépôt de garantie. 

L’état des lieux est obligatoire pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de la Loi Pinel du 18 juin 2014 comme le prévoit l'article L. 145-40-1 du Code de commerce.

Un acte extrajudiciaire est un acte dressé par un officier ministériel (Huissier, Notaire, Avocat à la Cour de cassation ou au Conseil d’Etat) en dehors d’un cadre juridictionnel (en dehors de toute procédure en justice). 

De manière générale ils sont dressés par des Huissiers de Justice. Les actes d’huissiers doivent comporter les mentions obligatoires prévues par l'article 678 du Code de procédure civile. Les parties peuvent décider de recourir à l’acte extrajudiciaire dans de nombreuses situations : 

• Dans le cadre de la révision du loyer commercial 
• Dans le cadre de la résiliation du bail commercial 
• Dans le cadre du renouvellement du bail commercial 
• Dans le cadre de la résiliation anticipée du bail précaire 
• Dans le cadre de l’état des lieux dans le bail commercial 
• Dans le cadre de la cession de fonds de commerce 
• Dans le cadre du départ à la retraite du preneur

Le dépôt de garantie désigne la somme versée par le locataire au bailleur dans le but de garantir des éventuels manquements du locataire (exemple : dégradation du mobilier du local). Le montant est fixé librement par les parties mais en pratique représente souvent l’équivalent de 2 loyers. Le dépôt de garantie peut notamment couvrir : 

• Les loyers, charges impayés
• La dégradation du matériel 
• La remise en état du local 

Le dépôt de garantie est restitué à la fin du bail commercial après que l’état des lieux de sortie ait été réalisé. 

Le dépôt de garantie est une garantie optionnelle, il n’est en aucun cas obligatoire même si en pratique il est très fréquent.

L’assurance du local commercial n’est pas obligatoire. Elle peut être souscrite par le locataire pour garantir la survenance d’évènements en cours d’exécution de son bail commercial. 

Les compagnies d’assurances proposent de nombreux contrats d’assurance pour couvrir les risques liés à l’exploitation d’une activité commerciale. On y trouve notamment l’assurance multirisque habitation (à laquelle peuvent s’ajouter des garanties telles que : rupture de chaîne du froid, protection juridique, garantie perte d’exploitation …). 

La souscription de l’assurance peut désormais se faire par le biais de la signature électronique et le contrat aura la même valeur qu’un contrat signé de façon manuscrite. Le locataire a le droit de souscrire à une assurance pour garantir les sinistres auxquels il pourrait être confronté mais elle n’est pas obligatoire.

Le cautionnement est un contrat dans lequel une partie appelée caution accepte de se soumettre à un créancier pour satisfaire à une obligation en cas de défaillance du débiteur. Ce contrat est prévu par l'article 2288 du Code civil. Deux parties sont présentes à l’acte de cautionnement : 

• Le créancier : dans le cadre du bail commercial il s’agit du bailleur. La caution se soumet envers lui à satisfaire à l’obligation en cas de défaillance du débiteur (le locataire). 

• La caution : il s’agit de la personne qui s’engage envers le bailleur. 

Le locataire n’est pas partie au contrat, il est tiers au contrat de cautionnement. Le cautionnement est à différencier du dépôt de garantie. Le cautionnement peut être civil ou commercial. Le cautionnement commercial doit respecter certaines formalités pour être valable. La preuve du cautionnement est libre comme le prévoit l'article L. 341-1 du Code de commerce.

Le bail commercial notarié est un bail commercial rédigé et signé par un Notaire. L’intervention du Notaire au contrat de location commercial permet de sécuriser les relations contractuelles. Il a une valeur probante plus importante que le bail commercial classique. 

Le Notaire va pouvoir vérifier l’identité des parties au contrat, vérifier la capacité juridique et rédiger un bail conforme aux obligations imposées par le Code de commerce. 

Le recours à un Notaire permet de garantir la validité d’un bail commercial. En cas de conflits entre les parties, la preuve du bail commercial et de ses clauses pourront être rapportées plus facilement. 

Le prix est fixé librement par le Notaire. Le recours au Notaire pour la rédaction et la signature du bail commercial n’est pas obligatoire mais en pratique beaucoup décident d’y recourir pour garantir la bonne exécution de leur contrat. Les parties recourent également au contreseing de l’Avocat pour s’assurer de garantir leurs intérêts dans le bail commercial.

La location de locaux commerciaux sans la conclusion d’un bail commercial est possible, on parle de bail commercial verbal. 

Pour être valable, le bail commercial écrit doit comporter deux éléments : l’accord des parties sur la chose (le local) et le prix (le loyer) (Cass, Civ 3, 4 mars 2008). 

Le risque de l’absence de bail commercial est présent sur le terrain de la preuve. En cas de litige entre les parties il sera plus difficile de rapporter la preuve de telle ou telle clause (sur la révision du loyer, sur la résiliation du bail commercial …). 

Ainsi la rédaction d’un bail commercial n’est pas obligatoire mais très fréquemment utilisée pour se ménager la preuve des conditions négociées entre les parties.

Les parties peuvent décider de garantir leur bail commercial par le biais de garanties optionnelles : 

• Les actes extrajudiciaires dans le cadre de certaines procédures
• Le dépôt de garantie 
• L’assurance 
• La caution 
• Le bail commercial notarié 
• Les clauses dans le bail commercial

D’autres garanties sont obligatoires : 

• L’état des lieux