Comment et pourquoi assurer son local commercial ?

Assurer son local commercial est nécessaire mais pas forcément obligatoire et, il est préférable de souscrire cette assurance dès la conclusion d’un contrat de location d’un bien immobilier. Il est ainsi possible mais non obligatoire de souscrire un contrat d’assurance pour son local commercial.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
Responsable du contenu juridique
Publié le :
4 novembre 2020
Temps de lecture :
6 min

L'assurance dans le bail commercial

Mettre en place une assurance, c’est se prémunir pendant toute la durée du bail commercial et protéger son activité professionnelle ainsi que son entreprise. 

L'assurance du local soulève plusieurs questions : Pourquoi souscrire à une assurance pour son local commercial ? Comment sélectionner une compagnie d’assurance, quelle assurance souscrire et quelle est la procédure à suivre en cas de sinistre ? L’assurance est-elle obligatoire pour le bailleur ? L’assurance est-elle obligatoire pour le locataire d’un local commercial ?

Attention : Le bailleur et le preneur sont tenus à une obligation d’assurance pour les baux d’habitation et mixtes en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois aucune obligation d’assurance n’est imposée ni au bailleur ni au locataire dans le cadre des baux commerciaux.

Le bailleur peut toutefois être soumis à cette obligation d’assurance s’il est copropriétaire conformément à l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ce cadre-là le bailleur devra s’assurer soit en sa qualité de copropriétaire occupant, soit lorsqu’il loue le bien en sa qualité de propriétaire non occupant.

Pourquoi souscrire à une assurance ?

Assurer son local commercial est essentiel pour faire face aux sinistres qu’un locataire pourra rencontrer tout le long de son parcours professionnel. Un bail commercial classique, d’une durée de 9 ans est un contrat de longue durée où il est primordial de se prémunir pour tous types d’imprévus. 

Les causes de sinistres sont nombreuses et peuvent être liées à des incivilités mais aussi à des catastrophes naturelles. Les cas les plus fréquemment rencontrés par les professionnels sont les dégâts des eaux, les bris de machines et les dommages électriques. Souscrire un contrat d’assurance auprès d’une compagnie d’assurance est destiné à protéger son matériel, sa trésorerie mais aussi sa masse salariale et les revenus du gérant. 

Quel contrat d’assurance ? 

Les compagnies d’assurance proposent plusieurs types d’assurances en matière de local commercial. On trouve parmi cette liste l’assurance multirisque habitation qui permet par exemple de garantir la responsabilité civile, les incendies, les dégâts des eaux, le vol, les catastrophes naturelles. 

À cette assurance multirisque habitation peuvent s’ajouter des garanties complémentaires telles que : rupture de chaîne du froid, protection juridique, garantie perte d’exploitation, garantie perte de valeur vénale du fonds …). 

Bien que cette assurance ne soit pas obligatoire beaucoup de professionnels choisissent d’opter pour une assurance multirisque habitation afin de garantir leur local commercial. La responsabilité civile professionnelle est également souvent souscrite par les professionnels afin de garantir les dommages causés par le dirigeant de l’entreprise mais également le personnel. 

Souscrire une assurance pour ses bureaux ou son local commercial ou professionnel procure une garantie pour le preneur. L’assurance pourra couvrir les risques liés à l'exploitation de l’activité de son entreprise.  

À noter : désormais la souscription d’une assurance peut se faire directement en ligne par le biais de la signature électronique qui a la même valeur que la signature manuelle en vertu de l'article 1366 du Code civil qui dispose que : 

L'écrit électronique a la même force probante que l'écrit sur support papier, sous réserve que puisse être dûment identifiée la personne dont il émane et qu'il soit établi et conservé dans des conditions de nature à en garantir l'intégrité “.

Comment sélectionner une compagnie d’assurance ?

Il est d’usage, que le preneur se laisse tenter par l’assurance de sa banque professionnelle. Cette démarche est réalisée par facilité et par confiance envers son banquier traditionnel. Cependant, en cas de sinistre, il fera face à d’autres interlocuteurs parfois peu spécialisés. Souscrire à une compagnie d’assurance n’est pas plus cher et permettra d’échanger avec de réels experts physiquement. 

Il est possible de faire appel à une agence nationale ayant un historique et une forte notoriété. Son expertise garantira au preneur une bonne exécution des procédures en cas de sinistre

Souscrire à une compagnie d’assurance établie depuis peu est dangereux pour un entrepreneur qui en cas de dédommagement peut se retrouver face à une compagnie dépourvue de trésorerie, voire même, en cessation d’activité. 

Généralement, les compagnies d’assurance nationales possèdent des agences au niveau local pour que le client puisse rencontrer ses futurs interlocuteurs. Ces agences locales possèdent des équipes dédiées à la gestion des sinistres, un cabinet d’experts …

Les assurances en ligne proposent quant à elles des cotisations plus faibles en raison de l’absence de certains frais (absence de locaux, moins de personnel). 

Il est important pour tout souscripteur professionnel de bien sélectionner son assureur mais aussi sa police d’assurance pour pouvoir anticiper une bonne  exécution du contrat en cas de sinistre. Par la suite, il vous sera  possible de communiquer avec votre assurance annuellement pour mettre à jour vos besoins.

La prime d’assurance est un sujet à discuter au terme d’un contrat afin d’être cohérent avec l’activité du professionnel qui peut être moindre ou plus importante. Attention, il est également possible que l’assureur ne souhaite pas reconduire de contrat avec le preneur en raison de la survenance de nombreux sinistres par exemple.

À noter : La prime d’assurance désigne le montant versé par le souscripteur d’une assurance en échange des garanties prévues au contrat d’assurance.

Il existe des sites de comparateurs d’assurances en ligne pour vous aider à choisir la compagnie qui vous propose le contrat le plus intéressant par rapport à votre situation professionnelle. Vous pourrez effectuer une demande de devis d’assurance en ligne et comparer ces différents devis pour pouvoir sélectionner l’offre la plus intéressante par rapport à votre situation.

Quelle est la procédure à suivre en cas de sinistre ?

Une déclaration de la part du souscripteur  est obligatoire pour toute procédure en cas de sinistre. On catégorise 2 types de sinistres selon les dégâts constatés : 

  • Le premier : concerne les sinistres liés à la vie quotidienne et qui sont fréquemment rencontrés ; ils peuvent être remboursés en direct par la compagnie d’assurance en moins de 48 heures sur présentation d’un devis en fonction de la police d’assurance choisie.

  • Le deuxième : concerne les sinistres plus importants, l’assureur devra missionner un Cabinet Expert qui procédera à un chiffrage sur le terrain en moins de 48 heures généralement. L’assureur mettra ensuite en place la procédure d’indemnisation sur réception du devis. Le souscripteur peut également contester le rapport d’expertise en faisant appel à un autre expert d’assurance qui pourra (selon les polices d’assurance), être pris en charge par sa propre assurance. Cet expert d’assuré sera rémunéré sur un pourcentage des indemnités qu’il aura réussi à négocier pour son client, d’où l’intérêt de mener à bien chaque dossier. On parle alors de contre-expertise.

Financièrement, pour les cas classiques, il faudra compter 72 heures en moyenne après le passage d’un expert pour l’indemnisation du matériel et des stocks. Pour la perte d’exploitation, il faudra compter en moyenne 15 à 30 jours de procédure. 

Ces étapes peuvent être extrêmement longues d’où l’importance d’avoir un interlocuteur disponible à vos côtés qui sera réactif et qui optimisera les délais de procédure. Faire face à un sinistre met souvent à l’arrêt une exploitation commerciale et impacte fortement la trésorerie. 

Enfin, il est indispensable de rappeler que la procédure de remboursement se fera uniquement selon l’éligibilité du sinistre et le respect de la procédure imposée par l’assureur.  

À noter : en cas de conflit avec votre assureur, le médiateur des Assurances vous permettra de tenter de concilier vos différends à l’amiable avant toute procédure judiciaire.

Assurer son local commercial, les informations à retenir

L’assurance permet de bénéficier d’indemnisations et de protections en cas de sinistres sur le local commercial loué. Au cours de son exploitation, il est fréquent que certains imprévus viennent bousculer et impacter la vie du locataire. 

Ces aléas peuvent avoir des répercussions importantes voire même entraîner la fermeture définitive de certains commerces. Il est donc essentiel de bien se couvrir en choisissant le meilleur assureur possible en fonction des besoins de votre exploitation et de vos locaux commerciaux.

La souscription d’une assurance pour un local commercial n’est pas obligatoire pour le locataire et pour le bailleur. En pratique, bailleur et locataire sont généralement assurés en responsabilité civile.  

À noter :  Le bail commercial peut comporter une clause dite d’assurance qui impose au preneur de couvrir le local commercial contre les conséquences pécuniaires de la survenance d’un sinistre. En cas de non souscription par le preneur d’une assurance pour le local commercial, le bailleur pourra procéder à la résiliation du bail commercial. 

Que vous soyez locataire dirigeant d’une société ou bailleur, vous avez la possibilité de vous faire accompagner par un avocat pour obtenir des conseils personnalisés. L’avocat pourra vous conseiller sur toutes les questions relatives à votre bail commercial (statut des baux commerciaux, prix du loyer, révision, renouvellement mais également sur toutes les questions relatives à l’assurance : multirisque habitation, responsabilité civile, sinistre, garantie, souscription et résiliation).

Mise à jour le : 4 novembre 2020
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