Les alternatives au bail commercial

Le bail commercial 3/6/9 ou bail commercial classique est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale industrielle ou artisanale. Il est conclu pour une durée minimale de 9 ans entre le bailleur et le locataire. Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. 

Le statut des baux commerciaux confère des droits mais également des obligations aux parties. Pour ces raisons, bailleur ou commerçant peuvent décider de recourir à un autre type de bail. 

La loi prévoit la possibilité de louer des locaux commerciaux en procédant à la conclusion d’un bail alternatif. Il peut s’agir d’un bail d’une durée inférieure à 3 ans (bail précaire) ou d’une durée supérieure à 18 ans (bail emphytéotique). 

Nous pouvons nous poser plusieurs questions : Qu’est ce qu’un bail précaire ? Peut-on résilier de manière anticipée le bail précaire ? Quels sont les avantages et inconvénients du bail précaire ? Qu’est ce qu’un bail emphytéotique ?

Un bail précaire ou bail dérogatoire est un contrat de location de locaux commerciaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou agricole. Souvent appelé ‘’ bail précaire ‘’, le bail dérogatoire ne se caractérise pas par sa précarité mais par sa durée. 

Il s’agit d’un bail d’une durée de 3 ans conformément aux dispositions de l’article L. 145-5 du Code de commerce. Pour être valable, le bail dérogatoire doit remplir trois conditions : 

• Bail conclu à l’entrée dans les lieux 
• Bail inférieur à 3 ans
• Volonté non équivoque des deux parties de ne pas être soumises au statut des baux commerciaux 

Le bail peut être renouvelé mais en respectant la limite des 3 ans. Si au delà des trois ans, le bail perdure il est susceptible d’être requalifié en bail commercial classique. Étant donné son exclusion du statut des baux commerciaux, le locataire ne bénéficie pas du droit à l’indemnité d’éviction ni du droit au renouvellement.

Par principe, la résiliation anticipée du bail précaire n’est pas possible avant le terme du contrat. Le locataire qui souhaite mettre fin de façon anticipée au bail sera tenu de verser les loyers restant dus au bailleur (Civ 3, 3 avril 2001).

Il existe une exception au principe d’interdiction de la résiliation anticipée, la clause de résiliation anticipée. Les parties ont la possibilité de prévoir une clause dans le bail dérogatoire leur permettant de mettre fin de manière anticipée au bail. 

La clause doit être claire et précise et mentionner la date à partir de laquelle il sera possible de résilier le bail, les modalités de résiliation, l’éventuel préavis, les raisons qui justifient la résiliation et une éventuellement indemnité.

Le bail dérogatoire présente des avantages et des inconvénients. On compte parmi les avantages : 

• Les avantages pour le locataire : le locataire peut tester un emplacement avant de s’engager sur un bail classique plus long, il est adapté à certaines structures commerciales éphémères, il permet la négociation d’un loyer intéressant, le bail est simplifié.

• Les avantages pour le bailleur : le bailleur peut tester le sérieux du locataire, permet aussi au bailleur de négocier un loyer intéressant, permet au bailleur de ne pas prévoir d’indemnité d’éviction, permet une simplicité de fonctionnement du bail.

Le bail dérogatoire présente aussi des inconvénients : 

• Les inconvénients pour le locataire : le locataire est privé sauf clause contraire du droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction, il perd l’emplacement du local en cas d’absence de renouvellement, pas de possibilité de résiliation anticipée sauf clause contraire. 

• Les inconvénients pour le bailleur : absence de protection pour le bailleur, il devra trouver un nouveau locataire tous les 3 ans, en cas de négligence il peut voir le bail précaire requalifié en bail commercial, absence de résiliation anticipée sauf clause contraire.

Le bail emphytéotique est un bail qui s’étend sur une longue période. Sa durée est de 18 ans minimum à 99 ans en vertu de l'article L. 451-1 du Code rural et de la pêche maritime. Il confère au preneur (locataire) un droit réel susceptible d'hypothèque. Il est conclu entre : 

• L’emphytéote : le preneur à bail. 

• Le propriétaire : le bailleur. 

Le bail emphytéotique confère un certain nombre de droits mais également des obligations aux parties : 

• Les droits : l’emphytéote peut effectuer des transformations, changements de destination, il a la propriété de l’immeuble jusqu’au terme, il peut céder son droit au bail ou son droit d'hypothéquer, il peut acquérir des servitudes et bénéficie du droit d’accession, il a un droit de chasse et de pêche. Le bailleur a le droit au paiement de la redevance, il peut demander la résolution du bail, il jouit des améliorations faites par l’emphytéote. 

• Les obligations : l’emphytéote doit payer une redevance, contribuer aux charges, ne peut pas diminuer la valeur de l’immeuble, doit supporter les réparations et les incendies. Le bailleur doit respecter le contrat.

Il existe des alternatives au bail commercial classique. Ces alternatives peuvent être des baux plus courts (bail dérogatoire) ou des baux plus longs (bail emphytéotique).