Les avantages et les inconvénients du bail précaire

Ce bail n’étant pas soumis au statut des baux commerciaux, les avantages et inconvénients diffèrent d’un bail commercial classique. 

Modifié par la Loi Pinel du 18 juin 2014, l’article L. 145-5 du Code de commerce vient définir et poser le cadre de ce bail. 

Nous aborderons  dans un premier temps les avantages que peut proposer le bail précaire ou dérogatoire commercial et en second temps nous nous intéresserons à ses inconvénients.

Le bail précaire ou dérogatoire commercial est intéressant pour le preneur dans la mesure où il permet de bénéficier “d’une période d’essai”. En effet, on peut voir ce bail comme une opportunité de tester un emplacement ou un projet avant de se lancer dans un contrat de location plus long avec des engagements plus lourds financièrement. Aussi, ce type de bail est particulièrement adapté à la création de magasins éphémères, pop up store ou magasins tests.

Un autre avantage du bail précaire ou dérogatoire commercial est la négociation d’un loyer moins élevé que pour un bail commercial. En effet, le bail précaire ou dérogatoire commercial déroge aux règles protectrices du bail commercial classique, de ce fait il est plus facile de réduire le prix du loyer de votre futur local. De plus, dans la grande majorité des cas, vous n’aurez pas à verser de droit d’entrée.

Le locataire peut également passer par un bail précaire ou dérogatoire commercial afin de gagner la confiance d’un bailleur, ce qui lui permettra par la suite de pouvoir signer un contrat de bail commercial sur un long terme. Attention, ce point est à prendre avec des pincettes puisque le bailleur peut tout simplement décider de s’arrêter à la fin du contrat de bail précaire ou dérogatoire commercial sans décider de renouveler le bail en le transformant en bail commercial classique.

Enfin, la simplicité du bail précaire ou dérogatoire commercial fait qu’il n’y a aucune formalité ni délai de préavis pour quitter le local. Il sera toujours possible pour les parties d’organiser une résiliation anticipée du bail dérogatoire par le biais d’une clause de résiliation anticipée.

Comme pour le preneur, le bail précaire ou dérogatoire commercial permet au bailleur de “tester” la relation contractuelle cependant, le bailleur ne met pas à l’épreuve le local mais le locataire. Le bail commercial représente un engagement à long terme pour le propriétaire. C’est pour cela qu’il est préférable pour lui de commencer par un bail de courte durée, afin de ne pas commettre une erreur en privilégiant par exemple un preneur qui ne respecterait pas les délais de paiement du loyer.

Aussi, les loyers d’un bail de courte durée sont fixés librement par les deux parties car aucune disposition ne vient plafonner le loyer, laissant la fixation de son montant à la libre négociation des parties. De plus, le bailleur ne verse aucune indemnité d’éviction à la fin du bail dérogatoire sauf accord des parties.

Enfin, le bail dérogatoire octroie également au propriétaire la possibilité de récupérer le local loué rapidement et simplement puisque qu’une fois de plus, il n’y a aucune formalité ni aucun délai de préavis pour quitter le local à l’issue du contrat.

Lors de la conclusion d’un bail précaire, le preneur ne dispose pas de la propriété commerciale du local. Ce détail engendre deux problèmes pour un preneur :

• Pas de droit au renouvellement du bail : En premier lieu, il ne sera plus légitime pour exiger un renouvellement du bail.

• Pas d’indemnité d’éviction : Ensuite, il faut noter qu’il ne percevra aucune indemnité d’éviction si le bailleur ne souhaite pas transformer le bail de courte durée en bail commercial. Une clause peut toutefois prévoir une indemnité en cas de résiliation anticipée du bail dérogatoire. 

D’autre part, le locataire est contraint de libérer le local dès la fin du contrat.

L’inconvénient principal du bail dérogatoire est qu’il ne garantit presque rien au locataire, si ce n’est qu’il peut disposer du local pendant la durée du bail. Il est impossible pour le preneur de se projeter à long terme en signant un contrat de bail précaire.

Le locataire ne peut donner de congé anticipé à son bailleur avant la fin de la durée fixée dans le bail dérogatoire ou précaire commercial sauf clause prévoyant une rupture anticipée du bail.

Le bail précaire n’intéresse pas toujours énormément les preneurs en raison de l’absence de protection qui couvre ce contrat. Il peut donc être compliqué pour un propriétaire de dénicher un nouveau locataire tous les 3 ans pour un bail dérogatoire.

Le bailleur dispose précisément d’un mois à compter de la fin du bail dérogatoire pour ordonner au locataire de quitter les lieux et éviter que le bail ne se transforme en bail commercial classique. S’il n’intervient pas à temps, le bail précaire sera reconduit en bail commercial, ce qui sous-entend que le preneur disposera à présent des avantages fournis par le bail commercial. Cette éventualité peut représenter un sérieux risque pour un bailleur.

Le bailleur ne peut donner de congé anticipé à son locataire avant la fin de la durée fixée dans le bail dérogatoire ou précaire commercial sauf clause contraire.

Il faut garder à l’esprit que le bail de courte durée est rarement ce qu’il y a de mieux pour un preneur. Il peut être pertinent de recourir à ce type de bail afin d’avoir accès à un local commercial provisoirement ou pour un projet bien spécifique qui ne durera pas très longtemps ou tout simplement pour un test. Pour le bailleur en revanche, cette option est plutôt avantageuse puisqu’elle lui promet une rentrée de loyers sans garantir de renouvellement de bail ou d’indemnité au locataire en échange.