Les droits du locataire et du bailleur dans le bail commercial

Le bail commercial se définit comme un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou agricole. Le bail commercial est soumis au statut des baux commerciaux prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. C’est un contrat conclu entre deux parties : 

• Le bailleur : il met à la disposition du locataire un local commercial. 

• Le locataire : il règle au bailleur un loyer commercial en échange du local commercial dont il a la jouissance. 

Le bail commercial confère aux parties des obligations mais également des droits : 

Les droits du bailleur : le bailleur dispose de plusieurs droits : 

• Le droit au paiement du loyer commercial 
• Le droit de résiliation du contrat de bail commercial (par bailleur). 
• Le droit de réviser le loyer du contrat de bail commercial. 
• Le droit au pas de porte. 
• Le droit de préemption.

Les droits du locataire : le locataire dispose également de droits : 

• Le droit à la jouissance du local commercial. 
• Le droit de résiliation du bail commercial (par locataire). 
• Le droit au renouvellement du bail commercial. 
• Le droit à la révision du loyer commercial. 
• Le droit à l’indemnité d’éviction. 
• Le droit de céder son droit au bail. 
• Le droit de céder son fonds de commerce. 
• Le droit de préemption. 

Plusieurs questions peuvent être posées : Qu’est ce qu’un droit au bail ? Comment vendre son droit au bail ? Qu’est ce qu’un pas de porte ? Quelle différence entre droit au bail et pas de porte ? Qu’est ce que le droit préemption en faveur du locataire ? 

Le droit au bail est défini comme la somme versée au locataire sortant par le locataire entrant dans le cadre d’une cession de bail commercial. Le droit au bail fait partie intégrante du fonds de commerce en vertu de l'article L. 142-2 du Code de commerce. 

Le droit au bail est payé par le locataire entrant dans le local commercial. Ce paiement représente la contrepartie au bénéfice qu’apporte le bail commercial. Le contrat de bail commercial peut être intéressant pour plusieurs raisons (emplacement de qualité, local sans travaux à prévoir, bail commercial long, loyer commercial faible, clause en faveur du locataire …). 

La vente du droit au bail varie en fonction de plusieurs critères : 

• Le montant du loyer : un loyer faible sera plus intéressant pour le locataire entrant. Le locataire sortant peut par ce biais-là exiger un droit au bail plus élevé. 

• L’emplacement du local commercial : l’attractivité du secteur géographique, du bâtiment ou de la rue ou encore sa proximité avec une zone fréquentée peut impacter sur le montant du droit au bail. Ici encore, plus l’emplacement est de qualité, plus le locataire sortant est en droit d’exiger un droit au bail élevé. 

• L’état du local commercial : les frais ou travaux à prévoir pour la restauration d’un local déprécient le bail commercial. Un local en bon état sans travaux à prévoir permet au locataire sortant d’élever son droit au bail. 

• Le contenu du bail commercial : la durée restant à courir et les clauses contenues dans le contrat peuvent également représenter un atout majeur pour le locataire entrant. Un contrat de bail commercial avec de nombreux avantages permettra une augmentation de la valeur du droit au bail. 

La méthode de calcul du prix peut être celle : 

• Du différentiel
• Ou celle de l’économie de loyer 

Le pas de porte ou droit d’entrée désigne la somme versée par un nouveau preneur au bailleur. Il s’agit d’une simple faculté négociée librement et non d’une obligation. 

Le bailleur peut demander ce pas de porte pour plusieurs raisons : 

• Il réalise des travaux pour le compte du locataire : les sommes investies pour la réalisation des travaux seront compensées par la somme versée dans le cadre du droit d’entrée. 

• Le bailleur a évincé l’ancien locataire : en versant l’indemnité d’éviction il souhaite être compensé par le biais du pas de porte.

• Le bailleur met en avant des avantages : un local de qualité ou un faible loyer lui permettant d’exiger un pas de porte important. 

Au niveau fiscal, il peut être qualifié : 

• D’indemnité compensatrice : il ne sera pas soumis à la TVA. 
• De complément de loyer : il sera alors soumis à la TVA.

La différence entre le droit au bail et le pas de porte est de deux ordres :

• Au niveau de la personne concernée : le droit au bail s’applique entre le locataire sortant et le locataire entrant dans le local dans le cadre d’une vente de droit au bail. Dans le cadre d’un pas de porte c’est le bailleur qui est concerné par le versement d’une somme par le locataire entrant. 

• Au niveau du régime fiscal : le régime fiscal diffère selon qu’il s’agisse d’un droit au bail ou d’un pas de porte. Le droit au bail sera imposé au titre des BIC et le pas de porte soumis à la TVA s’il constitue un supplément de loyer. 

Le droit de préemption en faveur du locataire désigne le droit pour le locataire d’un bail commercial d’être positionné en premier en cas de vente du local commercial. Il est d’origine légale à la différence du droit de préférence qui a la même fonction mais qui est d’origine contractuelle. 

Ils s‘agit d’un droit d’ordre public qui ne peut être révoqué par une clause insérée dans le bail commercial. La procédure est la suivante : 

• Le bailleur informe le locataire de sa volonté de vendre son local commercial : il doit l’informer par lettre recommandée avec avis de réception ou par remise en main propre contre signature. La notification doit faire apparaître les mentions prévues à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce : 

« Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet ».

• Le locataire disposera d’un délai de 1 mois pour informer le bailleur de sa réponse : par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre signature. 

Le bailleur et le locataire disposent de nombreux droits mais également d’obligations dans le cadre du bail commercial.