Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Le bail commercial est prévu pour une durée de 9 ans minimum. Le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au contrat avant cette période de 9 ans ou après cette période.
Le locataire du bail commercial peut mettre fin au bail commercial de différentes manières :
- En cas de départ à la retraite du locataire : le locataire bénéficiera d’une résiliation facilitée de son bail commercial.
- En cas de décès du locataire : la résiliation du bail commercial ne sera pas automatique mais les héritiers du locataire pourront décider de procéder à la résiliation du bail commercial.
Enfin, le locataire peut décider de résilier son bail commercial de façon anticipée en respectant un préavis ou après le terme prévu au contrat.
Le bailleur peut quant à lui également rompre ce contrat de location pour différentes raisons :
- Congé donné par le bailleur : ou refus de renouvellement du bailleur. Il doit respecter un préavis. Il peut également donner congé pour des travaux ou une reprise des locaux d’habitation accessoires du local commercial.
- Faute du locataire : le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en cas de faute du locataire.
Plusieurs questions peuvent se poser : Le locataire peut-il résilier son bail commercial de façon anticipée ? Peut-il résilier son bail après le terme prévu au contrat ? Quels sont les conséquences de cette résiliation pour lui ?
La résiliation anticipée du bail commercial par le locataire
L'article L. 145-4 du Code de commerce prévoit en son deuxième alinéa la possibilité pour le locataire d’un bail commercial de donner congé à l’issue de chaque période triennale (tous les 3 ans). Il n’a pas besoin de donner de motif particulier.
Pour pouvoir procéder à cette résiliation, le locataire doit envoyer son congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Il doit donner congé en respectant un préavis de 6 mois avant le terme du bail commercial ou d’une période triennale.
Exemple : Le terme du bail commercial est prévu le 1er janvier 2021, le locataire devra donner congé au plus tard le 1er juillet 2020.
La faculté de résiliation triennale pour le locataire est une disposition d’ordre public. Cela signifie que le bailleur ne peut insérer une clause dans le contrat supprimant ce droit au locataire.
Si le congé est délivré tardivement (le préavis de résiliation n’est pas respecté) le congé n’est pas nul mais il ne prendra pas effet à la date souhaitée mais prendra effet à la prochaine période triennale ou au terme du contrat.
Le locataire peut décider de résilier son bail commercial après le terme fixé au contrat.
À noter : les parties peuvent décider d’insérer dans le bail commercial une clause prévoyant un délai de préavis plus long (supérieur à 6 mois).
La résiliation par le locataire du bail commercial après le terme
Si les parties n’ont pas souhaité donner congé pendant l’exécution du bail commercial, ce dernier est prolongé tacitement en vertu de l'article L. 145-9 du Code de commerce.
Durant cette tacite prolongation du bail, le délai de préavis est également de 6 mois mais avant chaque trimestre.
Attention : le congé doit dans ce cas-là être donné par acte extrajudiciaire obligatoirement.
Les conséquences de la résiliation du bail commercial par le locataire
En cas de résiliation du bail commercial par le locataire les conséquences sont multiples :
- Le contrat prend fin à la date prévue dans le congé s’il a été régulièrement donné.
- Le locataire perd son droit au bail.
- Le locataire perd son indemnité d’éviction : sauf accord entre le bailleur et le locataire.
Si le locataire décide de se rétracter de son congé il doit obligatoirement obtenir l’accord de son bailleur comme le prévoit un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass, Civ 3, 27 juin 1984).
L’essentiel à retenir de la résiliation du bail commercial par le locataire
Le bail commercial peut être résilié par le bailleur et le preneur à bail. Le preneur doit respecter un préavis de 6 mois avant la fin de la période triennale pour que son congé puisse s’appliquer à la période triennale souhaitée. À défaut, son congé sera valable pour la prochaine période triennale.
Le respect des délais de préavis a donc des conséquences importantes sur la durée du bail. En pratique les locataires qui souhaitent mettre fin à leur bail procèdent à l’envoi de leur congé avant ce délai de 6 mois afin de s’assurer du respect de cette formalité.