Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux. Les locaux étant destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Son régime est prévu aux articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.
L’article L. 145-4 du Code de commerce prévoit que le bail commercial ne peut être inférieur à 9 ans. Le locataire et le bailleur disposent pourtant d’un droit de résiliation en cours de bail à l’occasion de chaque période triennale.
La période triennale soulève plusieurs questions : Qu’est ce qu’une période triennale ? La résiliation du bail commercial est-elle possible à l’occasion de la période triennale ? La résiliation du bail commercial est-elle possible en dehors de la période triennale ? La révision du loyer d’un local commercial est-elle possible à l’occasion d’une période triennale ?
Définition de la période triennale dans le bail commercial
La période triennale est un terme utilisé en droit de l’immobilier commercial et notamment dans le cadre du bail commercial. Elle désigne une période de 3 ans qui confère aux parties la possibilité de procéder à la résiliation du bail commercial.
Le bail commercial étant conclu pour une durée minimale de 9 ans, cette période vient scinder en trois la durée du bail pour permettre aux parties d’y mettre fin en cours d’exécution. La division du bail commercial en trois périodes de 3 ans a conduit notamment à utiliser le terme de bail 3/6/9 pour qualifier le bail commercial.
Cette période des 3 ans est également utilisée dans le bail commercial pour la révision du loyer.
La résiliation du bail commercial à l’occasion la période triennale
Le bail commercial peut faire l’objet d’une résiliation à l’initiative du locataire ou du bailleur à l’occasion de chaque période de 3 ans :
- Pour le locataire : le locataire peut donner congé à son bailleur à la fin de chaque période de 3 ans, on parle alors de congé triennale. Il n’a pas besoin de justifier de motifs particuliers mais doit respecter un préavis de 6 mois avant le terme de cette période de 3 ans. Il doit donner congé par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire.
- Pour le bailleur : le bailleur peut donner congé à son locataire ou refuser le renouvellement du bail commercial. Il doit donner congé par acte extrajudiciaire en respectant un préavis de 6 mois avant chaque période de 3 ans.
La période triennale marque ainsi pour le bailleur et le locataire d’un bail commercial la date à laquelle le bail peut être résilié.
La résiliation du bail commercial en dehors de la période triennale
Le bail commercial peut également être résilié en dehors de cette période triennale.
- Pour le locataire : Il peut décider de résilier son bail commercial en respectant un préavis de 6 mois en dehors de toute période de 3 ans en cas de départ à la retraite. Le bail commercial n’est pas résilié de plein droit en cas de décès du locataire mais le bail pourra être résilié en dehors des périodes triennales par les héritiers du locataire.
- Pour le bailleur : en cas de faute du locataire le bail commercial peut être résilié en dehors des 3 ans par le juge du tribunal compétent et la résiliation peut être prononcée de plein droit lorsque le bail comporte une clause résolutoire.
La révision du loyer du bail commercial à l’occasion de la période triennale
Le loyer du bail commercial peut être révisé à l’occasion de chaque période triennale, on parle de révision triennale. Il s’agit d’une modalité de révision légale, les parties n’ont donc pas besoin de prévoir une clause dans le contrat pour cette révision. Le loyer est révisé en fonction de l’indice concerné (ILAT ou ILC).
Le contrat de bail commercial peut également comporter une clause permettant une révision du loyer en dehors de la période de 3 ans.
Ce qu'il faut retenir de la période triennale
La période triennale est un terme utilisé dans le cadre du bail commercial. Cette période permet aux parties de procéder à la révision du loyer ou à la résiliation du bail commercial.
