Le bail commercial est un contrat de location de locaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, artisanale ou industrielle. Ce contrat de location commerciale est initialement prévu pour une durée de 9 ans minimum. Le bailleur et le locataire peuvent décider de mettre fin au bail commercial avant ou après ce délai.
Le locataire du bail commercial peut mettre fin au bail commercial de différentes façons :
- En cas de départ à la retraite du locataire : le locataire bénéficiera d’une résiliation facilitée de son bail commercial.
- En cas de décès du locataire : la résiliation du bail commercial ne sera pas automatique mais les héritiers du locataire pourront décider de procéder à la résiliation du bail commercial.
- En cas de résiliation anticipée : le locataire devra délivrer à son bailleur ce congé en respectant un préavis de 6 mois.
Le bailleur peut quant à lui également rompre ce contrat de location pour différentes raisons. Le bailleur peut obtenir la résiliation du contrat en cours d’exécution :
- En procédant à une résiliation anticipée à l’occasion de la période triennale.
- En cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations.
Le bailleur peut également résilier le bail commercial arrivé à son terme.
- En donnant congé à son locataire à l’arrivée au terme du bail commercial.
- En refusant sa demande de renouvellement du bail commercial formulée par le locataire.
La résiliation par le bailleur du bail commercial pose plusieurs questions : Le bailleur peut-il mettre fin au bail commercial en cours d’exécution ? Le bailleur peut-il résilier le bail commercial au terme du contrat ?
La résiliation anticipée du bail commercial à l’occasion de la période triennale
Le bailleur peut résilier le bail commercial à l’occasion de chaque période triennale en vertu de l’article L. 145-4 du Code de commerce. Le bailleur doit délivrer son congé au moins 6 mois avant l’arrivée des 3 ans. Le bailleur a le droit de délivrer ce congé triennal dans plusieurs cas conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce :
- Construction, reconstruction ou surévaluation de l’immeuble existant.
- Réaffectation du local d’habitation accessoire au local commercial, artisanal ou industriel.
- Transformation en usage principal d’habitation de l’ immeuble.
- Rénovation, réhabilitation ou exécution de travaux prescrits dans le cadre d’une restauration immobilière.
- Démolition de l’immeuble.
Le bailleur peut ainsi obtenir la résiliation du bail commercial en cours d’exécution en cas de travaux ou de transformation du local en respectant le préavis.
La résiliation du bail commercial en cas de faute du locataire
Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles (exemple : loyer impayé). Dans ce cas, il faut différencier les baux commerciaux comportant ou non une clause résolutoire :
- Le bail commercial avec clause résolutoire : la clause résolutoire permet au bailleur d’obtenir la résiliation de plein droit du bail commercial en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations contractuelles. Pour obtenir cette résiliation, le bailleur devra adresser au locataire un commandement et à défaut d’exécution du locataire faire constater cette inexécution devant le juge du tribunal compétent. Cette résiliation est prévue à l’article L. 145-41 du Code de commerce.
- Le bail commercial sans clause résolutoire : le bailleur peut également obtenir la résiliation du bail par notification ou en saisissant le juge, on parle alors de résolution judiciaire.
La résiliation du bail commercial au terme du contrat
Le propriétaire de locaux commerciaux peut donner congé à son locataire à l’arrivée au terme du contrat de location commerciale. Pour cela, il doit lui délivrer le congé au moins 6 mois avant l’expiration du bail commercial. Il devra lui adresser ce congé par acte extrajudiciaire.
Le congé doit indiquer le droit pour le locataire de contester ce congé et son droit d’obtenir une indemnité d’éviction.
La résiliation du bail commercial en raison du refus de renouvellement du bail
Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement adressée par son locataire. Il devra sauf exceptions (motifs graves ou immeuble qui doit être démoli), payer à son locataire une indemnité d’éviction.
Le bailleur doit faire connaître son refus de renouvellement du bail dans les 3 mois qui suivent la notification de la demande de renouvellement en vertu de l’article L. 145-10 du Code de commerce.
L’essentiel à retenir de la résiliation du bail commercial par le bailleur
Le bailleur d’un bail commercial peut résilier le bail en cours d’exécution : à l’occasion d’une période triennale ou en cas de manquement du locataire à ses obligations. Il peut également obtenir la résiliation du bail après le terme en cas de congé ou de refus de renouvellement.
