Les clauses dans le bail commercial

Une clause peut se définir comme une disposition ou un ensemble de phrases qui viennent préciser certains éléments d’un acte juridique. On retrouve de nombreuses clauses dans le contrat de bail commercial 3/6/9. 

Certaines clauses sont négociées librement par le bailleur et le locataire d’un bail commercial. Elles sont discutées par les parties (bailleur et preneur) et ne sont pas obligatoires à la validité du bail commercial : 

• Clause résolutoire : permettant la résiliation anticipée du bail commercial. 

• Clause d’indexation : permettant la révision du loyer du bail commercial. 

• Clause contenant une condition suspensive dans la promesse de bail commercial : permettant d’encadrer la promesse de bail commercial. 

Certaines clauses sont interdites dans le bail commercial : 

• Clause de refus du droit au renouvellement : refusant ainsi l’indemnité d’éviction due au locataire.  

Il existe également des clauses qui sont obligatoires à la validité d’un bail commercial. On retrouve notamment : 

• La clause des diagnostics techniques : à fournir obligatoirement avec le bail commercial. 

Bailleur et locataire ont le droit de modifier ou supprimer des clauses en cours d’exécution du contrat de bail commercial. Pour cela, ils doivent recourir à l’avenant au contrat. 

Plusieurs questions peuvent se poser : Qu’est ce qu’une clause résolutoire dans le bail commercial ? Qu’est ce qu’une clause d’indexation dans le bail commercial ? Qu’est ce qu’une promesse de bail commercial ? Qu’est ce qu’une indemnité d’éviction dans le bail commercial ? Quels sont les diagnostics techniques à fournir dans le bail commercial ? Quelles sont les modalités d’un avenant au bail commercial ?

La clause résolutoire dans le bail commercial est une clause permettant au bailleur de résilier de manière anticipée le bail commercial en cas de défaillance du locataire. Elle est prévue à l'article L. 145-41 du Code de commerce. La défaillance du locataire peut être de plusieurs ordres : 

• Loyers commerciaux impayés 
• Activité exploitée non conforme 
• Dégradation des locaux 

Le bailleur devra respecter une procédure stricte pour obtenir la résiliation du contrat de bail. Il devra adresser au locataire un commandement de payer et faire constater devant le juge la résiliation du bail commercial. 

Le locataire quant à lui, a le droit de demander au juge des délais pour corriger sa défaillance (exemple : délais de paiement pour régler les impayés de loyers).

La clause d’indexation ou clause d’échelle mobile est une clause qui permet d’encadrer l’évolution du loyer dans le bail commercial. Elle permet d’indexer la révision du loyer à un indice. Prévue à l’article L. 145-39 du Code de commerce, elle doit comporter trois éléments : 

• Un indice : (ILC, ILAT). 

• Une périodicité : fréquence permettant la révision du loyer selon l’indice choisi. Il s’agit de la durée qui s’écoule avant chaque révision des loyers commerciaux. 

• L’automaticité : la clause s’applique de plein droit sans accomplissement de formalités particulières. 

La Loi Pinel du 18 juin 2014 est venue encadrer cette clause en interdisant les augmentations de loyer de plus de 10% du prix du loyer de l’année précédente pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014. La clause pour être valable ne doit pas prévoir d’évolution du loyer uniquement à la hausse.

La promesse de bail commercial est le contrat par lequel le promettant offre au bénéficiaire le droit d’opter pour la conclusion du bail commercial. Les dispositions du contrat futur sont prévues dans la promesse de bail commercial, le seul consentement du bénéficiaire de la promesse suffit à former le contrat de bail commercial comme le prévoit l'article 1124 du Code civil. 

La promesse de bail commercial peut être : 

• Unilatérale : lorsqu’une seule partie (bailleur ou preneur) s’engage envers une autre. 

• Synallagmatique : lorsque les parties (bailleur et preneur) s’engagent de manière réciproque. 

Les parties (bailleur et locataire) insèrent fréquemment des clauses contenant des conditions suspensives (exemple : condition suspensive d’obtention d’un prêt) dans les promesses de bail. Ces clauses permettent aux parties (bailleur et preneur) de s’assurer de la validité d’un financement avant de conclure le bail définitif. 

L’indemnité d’éviction désigne la somme payée par le bailleur au locataire auquel il refuse le renouvellement du contrat de bail commercial conformément aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce. Il existe des exceptions au versement de l’indemnité d’éviction : 

• Le locataire n’est pas immatriculé au RCS
• Le locataire n’exploite pas son fonds de commerce
• Le local commercial est insalubre 
• Le locataire manque à ses obligations 
• Le bail est dérogatoire ou il s’agit d’une convention d’occupation précaire

Le montant de l’indemnité d’éviction est fixé de façon amiable par les parties (bailleur et preneur) et un expert peut être désigné par le juge en cas de contentieux.  

Le bailleur n’a pas le droit de prévoir dans le contrat de clause faisant échec au droit au renouvellement et à l’indemnité d’éviction en vertu de l’article L. 145-15 du Code de commerce.

Pour être valable, le bail commercial doit obligatoirement prévoir des clauses comportant les diagnostics techniques. On retrouve parmi ces diagnostics techniques : 

• Diagnostic de performance énergétique : ou DPE. Il permet d’évaluer la performance énergétique d’un local en fonction de sa consommation d’énergie. Il est obligatoire depuis la Loi GRENELLE du 12 juillet 2010.

• Diagnostic d’amiante : il permet la prévention face à la présence d’amiante dans les locaux commerciaux. Il est obligatoire pour les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997.

• L’état des risques naturels, miniers, et technologiques : ou ERNMT. Il est obligatoire pour les locaux qui se situent dans des lieux ou zones à risque.  

D’autres diagnostics ne sont pas obligatoires (annexe environnementale, l’état parasitaire, le diagnostic plomb). 

L’avenant au contrat désigne une convention écrite accessoire qui vient se greffer à un contrat principal. L’avenant peut venir modifier, supprimer ou créer des clauses dans le contrat principal. Il doit être signé par les deux parties au bail commercial (bailleur et preneur). Il doit comporter : 

• La date 
• L’identité du bailleur et du locataire 
• Être rattaché au bail commercial principal 
• Signature des parties (bailleur et locataire)

L’avenant intervient à plusieurs moments dans la vie du bail commercial : 

• Renouvellement d’un bail commercial 
• Révision des loyers commerciaux 
• Changement de destination des locaux 
• Autorisation de sous location 
• Modification de la surface de location 
• Changement de propriétaire 

L’avenant permet d’adapter le bail commercial principal aux changements qui peuvent intervenir en cours d’exécution du contrat. Il doit nécessairement être consenti par les deux parties (bailleur et preneur).

Le contrat de bail commercial comporte des clauses obligatoires (diagnostics techniques), des clauses optionnelles (clause résolutoire, clause d’indexation, clause avec condition suspensive), et enfin, des clauses interdites (clause de refus du droit au renouvellement). Le bailleur et le locataire décident ensemble au moment des négociations quelles clauses ils souhaitent insérer ou non dans leur contrat de bail commercial. 

Les clauses peuvent permettre au locataire d’anticiper les révisions du loyer du bail commercial. Elles peuvent également permettre au bailleur d’anticiper la résiliation du contrat en cas de manquement du locataire à ses obligations. 

Les clauses peuvent faire l’objet d’une modification, d’une suppression ou d’une création à l’occasion des avenants au contrat par le bailleur et le locataire.