Les modalités d’un avenant au bail commercial

L’avenant au bail commercial vient modifier, supprimer ou créer des nouveaux droits ou des nouvelles obligations pour les parties. Connaître les modalités de mise en œuvre d’un avenant permet aux parties d’anticiper les futures évolutions de leur relation contractuelle.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
3 novembre 2020
Temps de lecture :
4 min

L'avenant dans le bail commercial

Un avenant au bail commercial est un apport ou une modification à un contrat de location en cours. Un bail commercial est un contrat de longue durée, susceptible d’être renouvelé et qui évolue en fonction de l’activité de l’exploitant mais aussi, de son bailleur. De ce fait, il sera important de signaler toute modification ou évolution du contrat sous forme d’avenant afin de légitimer les droits et devoirs de chacun. 

L’avenant permet d’arrêter des modifications telles que : la prorogation de la durée du bail commercial, la révision du loyer du bail commercial, un changement d’activité …

Définition d’un avenant au bail commercial

Un bail commercial, c’est un contrat d’une durée de 9 ans et il est normal que celui-ci subisse des modifications pendant sa durée légale mais aussi, au moment de son renouvellement. 

Un avenant au contrat peut être rédigé par un Conseil  juridique afin que les 2 parties (bailleur et locataire) puissent voir leur relation contractuelle sécurisée. 

Le bailleur et le locataire doivent au préalable communiquer et s’entendre sur ces nouvelles conditions avant la rédaction  de cet avenant au contrat. Cette bonne entente permet aux parties de gagner du temps et de l’argent. 

Comme précisé auparavant, vous avez la possibilité de faire appel à un avocat pour vous aider dans la rédaction de cet avenant au contrat. L’avenant va compléter le bail commercial existant mais ne le remplace pas. Il doit obligatoirement comporter les informations suivantes : 

  • La date
  • L’identité du bailleur et du locataire 
  • Être rattaché au bail initial qui reste valable 
  • Apporter les nouvelles modifications et annuler ou remplacer les anciennes clauses 
  • Signature des 2 parties (bailleur et locataire)

Formaliser cet avenant au contrat devient plus qu’essentiel en cas de cession que ce soit de la part du locataire ou du bailleur car il permet au bail commercial de ne pas perdre de valeur. L’avenant va venir se greffer au bail commercial à condition de comporter les informations ci-dessus.

Dans quelles conditions doit-on utiliser un avenant au contrat?

Un avenant au bail commercial est nécessaire  pour toute modification, aussi minime soit-elle. La relation bailleur et locataire peut naturellement évoluer au fil des 9 années d’exécution du contrat mais surtout, en cas de cession. Par conséquent, tout avenant au contrat de location initial sera apprécié pour se prémunir en cas de mésentente dans les relations actuelles mais aussi, à venir. 

Voici les cas fréquemment rencontrés pour l’utilisation d’un avenant :

  • Le renouvellement d’un bail commercial : peut s’effectuer à l’aide d’un avenant afin de ne pas recourir à la rédaction d’un nouveau bail commercial qui sera plus long et plus onéreux. La forme d’un avenant devient évidente en cas de faibles modifications (ou pas) du bail commercial initial. 

  • La révision des loyers : s’effectue couramment de manière triennale. L’évolution du loyer se fera en fonction de l’indice choisi dans le bail commercial initial. Il est important de signifier ces modifications, surtout en cas d’augmentation afin d’éviter tout litige avec le locataire relatif à la révision du loyer commercial.  La clause d’échelle mobile permet d’anticiper la révision du loyer dans des conditions différentes de la révision triennale des loyers. 

  • Le changement de destination des locaux : c’est-à-dire la déspécialisation du bail commercial. En cas d’accord avec le propriétaire, le locataire pourra annexer une activité complémentaire à son bail commercial ou bien, une nouvelle activité pour des raisons financières. Signifier cette modification dans le bail commercial permettra à celui-ci de prendre plus de valeur en cas de vente. 

  • L’autorisation de sous location : peut être autorisée par le bailleur en cours de location. À ce titre, le locataire initial pourra sous louer son local pour une autre activité commerciale. L’avenant est obligatoire pour pouvoir assurer le bien loué avec le nouvel exploitant. 

  • Modification de la surface de location :  seulement en cas de renouvellement du bail. Si le bailleur agrandit la surface louée ou s’il apporte des améliorations notables, il sera en droit d’augmenter le loyer.  

L’essentiel à retenir de l’avenant au bail commercial

Vous l’avez compris, un avenant au bail commercial permet de modifier, d’ajouter ou de supprimer certaines clauses présentes initialement dans le contrat. La possibilité d'insérer des avenants au contrat en cours d’exécution résulte de la liberté contractuelle prévue par l'article 1102 du Code civil qui dispose que : 

Chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l'ordre public “.

La durée d’un bail commercial court généralement sur 9 ans. Afin d’éviter de refaire un bail commercial et d’entamer des démarches longues et coûteuses, l’avenant permet de mettre en place les modifications souhaitées de manière simple et rapide. Il est important de noter noire sur blanc tout ce qui a été négocié entre les partie (bailleur et locataire). L’avenant protègera le locataire comme le propriétaire en cas de conflit ultérieur. 

La rédaction d’un avenant au bail commercial traduit en lumière l’expression : ‘’ les paroles s’envolent les écrits restent ‘’.

À noter : bailleur, locataire, entreprise ou propriétaire vous avez le droit de faire appel à avocat généraliste ou spécialisé en droit de l’immobilier commercial. L’avocat pourra vous conseiller sur vos questionnements à propos de votre bail commercial ou de sa modification par le biais d’un avenant (rédaction du bail commercial, avenant au bail commercial, clause dans le bail commercial, révision du loyer commercial, renouvellement du bail commercial, travaux dans le local commercial, changement d’activité …). L’avocat pourra également vous accompagner dans toutes les démarches relatives à la vie de votre entreprise (création, modification, choix du type de société, contrats commerciaux …).

Mise à jour le : 3 novembre 2020
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