La sous-location dans le bail commercial

La sous-location soulève plusieurs questions : Qu’est ce que la sous-location dans le bail commercial ? Quelles sont les mentions nécessaires au contrat de sous-location ? Comment s’organisent les relations entre les parties au contrat de sous-location ?

La sous-location est un mode de location dans lequel le locataire principal met à la disposition d’un sous-locataire une partie de son local, en exigeant un loyer en contrepartie. Les droits du sous-locataire sont identiques aux droits conférés au preneur dans le bail initial. Le sous-locataire bénéficie des mêmes conditions d’utilisation des locaux commerciaux que le locataire principal.

L’article L.145-31 du Code de commerce affirme que la sous-location commerciale est, par nature, interdite dans un contrat de bail : 

« (...) sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ».

La sous-location dans le bail commercial est donc par principe interdite sauf clause contraire ou accord du bailleur contrairement à la cession du bail commercial. Une clause peut prévoir en amont la possibilité pour le preneur de recourir à la sous-location, le bailleur peut également intervenir en aval dans l’exécution du bail pour autoriser cette pratique. 

La sous-location peut être autorisée par le bailleur à condition qu’il concourt à l’acte. 

Le locataire doit réunir deux conditions pour que la sous-location commerciale soit valable  :

• Autorisation du bailleur : Avoir l’autorisation du propriétaire, pré-requis indispensable à la sous-location commerciale. Le bailleur n’a pas besoin de motiver son refus.

• Participation du bailleur : La participation du propriétaire à l’acte (contrat de sous-location commerciale) est obligatoire, il doit concourir au contrat de sous-location commerciale. 

Demander un accord écrit au propriétaire par lettre recommandée AR permettra d’obtenir la preuve écrite de son consentement à la sous location et éviter d'éventuels conflits. Avant d’obtenir l’accord du propriétaire, le preneur initial doit tout d’abord informer son bailleur de sa volonté de sous-louer son local. Le bailleur dispose ensuite de 15 jours pour répondre. Le bailleur a le droit de rejeter votre demande sans justification. Si le courrier reste sans réponse, le silence vaut acceptation de la sous-location. 

Si la réponse est positive, elle doit être claire et non équivoque pour autoriser la sous-location du bail. L’invitation au concours du bailleur permet ensuite au sous-locataire de faire valoir ses droits auprès de ce dernier. Si les deux formalités d’autorisation et de participation du bailleur ne sont pas réunies, le bailleur pourra solliciter la résiliation du bail commercial.

Le bail commercial de sous-location doit comporter certaines mentions : 

• La date de signature du bail principal (et généralement les clauses du bail principal).
• L’adresse des locaux professionnels concernés par la sous-location (locaux sous-loués de façon partielle ou totale).
• L’identité du sous-locataire, la date et le lieu de signature de l’acte de sous-location. 
• La description et l’affectation des locaux sous-loués.
• La durée de la sous-location et le loyer. 

Les relations contractuelles du bail commercial sont modifiées lorsqu’un sous-locataire arrive. Responsabilités, obligations et droits doivent être déterminés dans le contrat de sous-location.

Les relations entre le preneur initial et le bailleur sont maintenues. Le locataire reste tenu à ses obligations initiales envers le bailleur, propriétaire des locaux. Le bailleur a la possibilité de procéder à une augmentation du loyer en raison de la sous-location en vertu de l’article L.145-31 du Code de commerce : 

“ (...) Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation (...) “. 

La sous-location fait perdre le droit au renouvellement du locataire s’il n’est plus propriétaire du fonds de commerce. Ce droit est récupéré par le sous-locataire. Par contre, si le preneur reste propriétaire du fonds de commerce, il peut demander le renouvellement du bail. On parle de perte du statut des baux commerciaux. 

Si le bailleur refuse la demande, le sous-locataire ne pourra pas faire de demande supplémentaire. Son contrat de sous-location est donc voué à prendre fin. En compensation, le bailleur est alors tenu au versement d’une indemnité d’éviction à la seule partie titulaire de ce droit. Si à l’issue de la demande de renouvellement du bail commercial, la réponse est positive, le contrat sera renouvelé pour une nouvelle période.

Les deux parties n’ont en principe pas de contact et les échanges sont effectués par l’intermédiaire du locataire lui-même. Il n’existe pas de lien juridique direct entre les deux parties. Le bailleur dispose toutefois d’une action directe en paiement envers le sous-locataire en cas de défaillance du locataire principal conformément à l’article 1753 du Code civil. Cette action est limitée au montant du loyer du contrat de sous-location. 

Exemple : Le bailleur a conclu un bail commercial avec un loyer de 1500€ avec un locataire A . Le locataire A a conclu un contrat de sous-location avec un locataire B avec un loyer de 1000 € avec l’accord et le concours du bailleur. Le locataire A ne paie pas son loyer de 1500€. Le bailleur pourra exiger 1000€ au sous-locataire pour le paiement d’une partie du loyer du locataire A.

Un contrat de sous-location unit les deux parties et encadre les droits et les obligations des parties pour éviter les litiges.

Le sous-locataire doit alors se conformer aux obligations de paiement des loyers comme s’il était locataire auprès d’un bailleur. Le paiement des charges des locaux professionnels intègre naturellement la liste de ses obligations. Si le bail principal cesse, la sous-location est inévitablement stoppée. C’est le contrat de bail initial qui domine la sous-location.

Le preneur ne peut conférer au sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient.

Si jamais le locataire décide d’effectuer une sous-location sans l’accord de son bailleur, les répercussions peuvent être lourdes pour ce dernier.

• Le bailleur pourra s’opposer au contrat et mettre fin à la sous-location.

• Le bailleur pourra résilier le bail initial pour faute du locataire, il ne devra lui verser aucune indemnité.

• Le sous-locataire pourra se retourner contre le locataire. Par sa faute, celui-ci se retrouve privé de son droit d’exercer et subit donc un préjudice extrêmement important. Le locataire sera obligé de payer au sous locataire une indemnité d’éviction.

• Le bailleur pourra refuser de renouveler le bail, locataire et sous locataire devront alors quitter les lieux.

La sous-location bien qu’elle soit avantageuse, doit être rigoureusement encadrée pour éviter les litiges entre les parties. Chaque partie est liée contractuellement bien que le bail principal et le bail de sous-location soient distincts. Les répercussions pour le locataire et le sous locataire peuvent être très importantes en cas de non-respect de certaines règles.