La possibilité d’emménager dans un ancien atelier d’artiste à l’architecture unique, de revoir entièrement l’agencement d’un ancien restaurant, de disposer d’importants volumes ou de profiter d’un prix au mètre carré plus intéressant peut en séduire plus d’un. Si vous n’avez pas peur des travaux, que vous êtes en quête d’originalité et que vous n’êtes pas contre un bon investissement immobilier cet article est fait pour vous. Nous allons nous intéresser à plusieurs points :
Transformer des locaux commerciaux en habitation est-il intéressant financièrement ? Comment aborder le changement de destination de votre bien immobilier? Quelles sont les conséquences fiscales de cette transformation ?
Pourquoi transformer un local commercial en habitation peut-il être intéressant ?
Avant de vous exposer les différentes procédures qui pourraient vous permettre de vous installer dans un local commercial pour y habiter, voyons en quoi ce projet peut-il être intéressant.
Concernant l’aspect financier : Un local commercial peut vous permettre de faire une belle économie puisque le prix du mètre carré peut être jusqu’à 40% moins cher pour ce type de bien.
La valorisation d’un local commercial par rapport à un appartement classique est bien différente et encore plus dans les villes de province où le tissu économique commercial est en difficulté.
Par exemple : À Nancy le prix moyen au m2 d’un appartement est de 1850€. Pour un local commercial ce prix descend à 1100€/m2. Pareil pour Marseille (2650€ / m2 contre 1250€). À Paris l’écart dépend fortement du type d’arrondissement et de la commercialité de la rue.
À noter : Un logement en rez-de-chaussée se revend beaucoup moins bien qu’un appartement en étage. Les nuisances sont généralement accentuées (vis à vis, bruit, cambriolage…).
Outre l’aspect financier, transformer un local commercial, c’est décider de A à Z à quoi ressemblera votre futur logement et surtout posséder un bien atypique et unique. Le style particulier de certains locaux commerciaux (verrière, pierres apparentes, hauteur sous plafond importante…) peut bien souvent compenser les aspects négatifs d’un RDC.
Les conséquences fiscales de la transformation
Le local commercial est relié à la Contribution Économique Territoriale (CET). Si le local fait l’objet d’une transformation et donc d’un changement de destination, il sera désormais soumis à la taxe d’habitation.
L’impôt foncier sera modifié en fonction de la valeur locative cadastrale.
À noter : Dans les 3 mois suivant la réalisation de la transformation, vous devrez transmettre un document par courrier au bureau du cadastre auquel votre bien est rattaché. Il s’agit du Cerfa n°10517*02, relatif au changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et des propriétés non bâties (article 1406 du Code général des impôts).
Ce qu’il faut retenir pour pouvoir transformer son local commercial en habitation
La transformation d’un local commercial en habitation est un concept intéressant et unique, c’est un véritable projet de vie et souvent un bon investissement. Si vous ne craignez pas les démarches administratives et que vous souhaitez posséder un bien atypique avec ses avantages et ses inconvénients, cette alternative peut vous correspondre.
L’aspect financier peut représenter un réel avantage et notamment au niveau du prix du bien. Il peut toutefois devenir un désavantage en raison d'importants travaux qui accompagnent généralement ce type de projet. Chaque projet sera différent c’est pour cela qu’il est nécessaire de procéder à l’estimation du coût de cette transformation afin d’évaluer la rentabilité de votre investissement par rapport à une habitation classique.
À noter : La revitalisation commerciale des centres-villes est un sujet important et d’actualité. La législation concernant ces transformations pourrait évoluer à court ou moyen terme.
Au vu du caractère complexe et atypique d’un tel projet il vous sera possible de procéder à l’ajout d’une condition suspensive dans la promesse de vente pour vous assurer de l’obtention de l’ensemble des autorisations. Cette clause vous évitera d’acquérir un local commercial dans lequel vous n’aurez pas le droit d’habiter.
À l’occasion de l’achat, de la location, de la construction ou de la transformation de locaux commerciaux en maison d’habitation ou autres vous pouvez faire appel à un avocat pour obtenir un conseil personnalisé sur votre situation.
Comment procéder au changement de la destination d’un local commercial pour pouvoir y habiter ?
La destination d’un bien immobilier peut varier selon l’utilisation qui en est faite. Quand un local est destiné au commerce, on doit y pratiquer une activité commerciale, peu importe la profession exercée. En revanche, si le local concerné est destiné à l’habitation, il doit être employé pour loger une ou plusieurs personnes (locataire, propriétaire du bien ou personnes hébergées gratuitement).
Un local peut également être mixte et permettre à la fois l’hébergement et l’activité commerciale ou professionnelle. Une partie doit cependant être destinée exclusivement à l’usage résidentiel et une autre doit être réservée à l’activité professionnelle.
Il est donc possible d’habiter dans des locaux commerciaux à condition de procéder au changement de la destination afin que ce dernier soit considéré comme local à usage d’habitation.
Quelles sont les démarches à effectuer pour changer de destination de votre local commercial ?
Pour procéder au changement de la destination d’un local plusieurs étapes doivent être respectées :
Si votre projet ne respecte pas ces conditions, un permis de construire devra également être présenté.
Il est donc possible en respectant ces règles de procéder à un changement de destination des locaux.
L’usage, un point clé pour pouvoir habiter dans un local commercial
Vous devrez vous assurer que votre local soit bien à usage d’habitation et non à usage commercial. À défaut vous devrez alors déposer une demande de changement au préalable à la mairie de la commune ou à l’EPCI (l’établissement public de coopération intercommunale) auquel votre commune est rattachée. Cette demande est nécessaire car le PLU impose des règles et encadre ces changements.
En effet, dans certains quartiers il peut être totalement interdit de transformer son local commercial en logement, certains rez-de-chaussée peuvent être régis par des règles particulièrement strictes. Certaines villes interdisent même ces transformations pour pérenniser la vie commerciale de la commune et empêcher la fermeture des commerces.
Votre local commercial est occupé, il faudra résilier le bail
Afin de pouvoir transformer votre local commercial en habitation, votre local ne doit faire l’objet d’aucun bail commercial. Vous devrez alors si celui-ci est occupé évincer le locataire et procéder à la résiliation du bail en respectant les règles en vigueur en matière de préavis et de période.
À noter que dans ces conditions vous devrez verser à votre locataire une indemnité compensatrice.
Si vous souhaitez reprendre uniquement les locaux déjà à usage d’habitation affectés au bail vous pouvez le faire sans attendre les 9 ans et à chaque période triennal. Toutefois, cela est possible uniquement pour la partie déjà à usage d’habitation et sous condition.