Le bail commercial est un contrat de location de locaux commerciaux destinés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce contrat est conclu entre deux parties :
- Le bailleur : il est celui qui donne une chose à bail. Dans le cas d’un bail commercial, le bailleur met à la disposition du locataire un local commercial en échange du paiement par le locataire d’un loyer.
- Le locataire : il est celui qui prend à bail une chose. Dans le cas d’un bail commercial, le locataire reçoit le local commercial en location en échange du paiement d’un loyer.
Le contrat de bail commercial doit comporter un inventaire détaillé des charges, impôts taxes et redevances liés à ce contrat. Cette obligation est prévue par L'article L. 145-40-2 du Code de commerce issu de la Loi Pinel du 18 juin 2014.
Certaines dépenses sont réparties librement entre les parties mais d’autres sont obligatoirement imposées au bailleur.
Quelle répartition des charges entre bailleur et locataire ?
Le montant du loyer est fixé librement par le bailleur et le preneur dans le cadre du bail commercial même si la révision de son montant est encadrée. Pour les autres charges réparties entre bailleur et locataire, elles doivent depuis la Loi Pinel du 18 juin 2014 être prévues dans le bail commercial.
Le bailleur doit également communiquer à son preneur au moment de l’entrée en possession des locaux commerciaux et tous les 3 ans :
- Un état prévisionnel des travaux.
- Un état récapitulatif des travaux.
Concernant les dépenses liées au local commercial, le Code de commerce prévoit à l’article R. 145-35 la liste des dépenses qui doivent être supportées par le bailleur. On y trouve notamment (les grosses réparations, les dépenses liées à la vétusté, les honoraires de gestion, les dépenses liées aux locaux commerciaux vides ou encore les impôts destinés au propriétaire.
Le preneur du bail peut être tenu aux dépenses locatives (réparations courantes, dépenses d’énergie, travaux d’agrément, dépenses d’équipement, impôts liés à la location).
La taxe foncière dans le bail commercial
La taxe foncière sur les propriétés bâties est un impôt obligatoire qui est supporté par le propriétaire d’un bien immobilier.
La taxe foncière est calculée selon trois critères :
- La valeur cadastrale du bien.
- La valeur locative du bien.
- Le taux d’imposition de la Commune.
Le propriétaire a le droit de faire supporter cette taxe au preneur. Depuis la Loi Pinel, le contrat de location doit comporter un inventaire précis des taxes, impôts et redevances.
Dans un arrêt rendu le 12 septembre 2019 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation, les juges ont énoncé que le bail commercial pouvait comporter une clause prévoyant que la taxe foncière soit imputée au locataire.
Le propriétaire a ainsi toujours le droit de transférer cette taxe mais son imputation au locataire doit ainsi obligatoirement être prévue dans le bail commercial.
La TVA dans le bail commercial
La Taxe sur la Valeur Ajoutée est une impôt indirect. Cette taxe vient s’ajouter au loyer dans le cadre d’un bail commercial.
Elle diffère selon les locaux :
- Terrains aménagés : TVA de 20% ou 10 % dans certaines situations.
- Terrains non aménagés : Exonération de TVA sauf exceptions.
- Locaux équipés : TVA de 20% sauf dans certains cas.
- Locaux nus : Exonération de TVA sauf exceptions.
Le montant de la taxe sur la valeur ajoutée va donc varier en fonction du terrain ou du local loué dans le cadre du bail commercial. Les lieux loués vont venir modifier son taux.
La Taxe sur la valeur ajoutée comporte son lot d’inconvénients mais aussi d’avantages. Parmi ses avantages on note le fait que :
- Le propriétaire des locaux commerciaux peut récupérer la TVA (achat d’un bien, construction du local ou de l’immeuble …)
L’assujettissement à la TVA présente également des inconvénients :
- Le bailleur doit tenir une comptabilité commerciale (risque de redressement en cas d’oubli ou de mauvaise déclaration).
- Le futur locataire doit être soumis à la TVA pour son activité (cela exclut ceux qui ne sont pas soumis à la TVA).
- Risque de surcoût pour le locataire.
L’essentiel à retenir des taxes dans le bail commercial
Le bail commercial fait l’objet de dépenses, charges, taxes et impôts. Ces dépenses sont imputées au bailleur et parfois au locataire des locaux commerciaux. Ces charges viennent s’ajouter aux loyers perçus dans le cadre de ce contrat de location commerciale.
On trouve parmi ces charges des dépenses versées dans le cadre privé (travaux, réparations, énergie …) et également des dépenses versées à l’état (taxe foncière, TVA).
À noter : les entreprises ou les propriétaires bailleurs ont le droit de faire appel à un avocat pour obtenir un accompagnement dans le paiement de ces différentes charges. Ils pourront obtenir un véritable accompagnement dans leurs affaires et des conseils sur l’état du droit, du Code de commerce et de leurs obligations en droit de l’immobilier commercial. Ils pourront obtenir des réponses à leurs interrogations concernant l’exécution du bail commercial (renouvellement ou résiliation du bail, changement d’usage du local, statut des baux commerciaux …).