La TVA dans le loyer du bail commercial

L’activité exploitée dans le cadre d’un bail commercial va modifier le montant de la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Ainsi, l’activité mais également la nature du bien ainsi que la volonté des parties peuvent influer sur le montant de cette taxe. 

L’application de la TVA est différente selon qu’il s’agisse d’un local équipé/nu ou d’un terrain aménagé/non aménagé. Le locataire peut ainsi être assujetti à la TVA de plein droit ou exonéré de cette taxe selon les cas et l’option choisie. L'assujettissement peut également être sur option comme dans le cadre d’une location de locaux commerciaux nus. 

Le paiement de la TVA va ainsi venir en complément du paiement du loyer dans le cadre d’un contrat de location relative à un local commercial. Le contrat de location commerciale confère une liberté aux parties dans le choix du loyer toutefois concernant les taxes cette liberté n’est pas toujours admise.

Le droit fiscal laisse tout de même une certaine souplesse dans certains cas aux bailleurs pour choisir l’option concernant l'assujettissement du preneur à la TVA. La TVA présente des avantages et des inconvénients pour les parties dans le cadre d’un bail commercial ce qui peut influencer le choix de l'assujettissement à la TVA.

Les termes “locaux équipés” ou “locaux meublés (contrat de location meublée) ” destinés à un usage professionnel sont employés pour désigner les locaux munis du mobilier, du matériel et/ou des installations nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle précise. Ces locaux commerciaux sont imposables à la TVA à un taux de 20% sauf si le propriétaire bénéficie du régime de franchise de TVA.

La loi est venue préciser les types de locaux plus précisément le BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-30 vient nous préciser de quels types de locaux commerciaux  il s’agit : 

• Les salles meublées à usage de réunion.
• Les courts de tennis moyennant redevances honoraires ou saisonnières.
• Les installations par un radiologue.
• Les immeubles à usage de clinique comportant des installations spécialisées (immeuble spécialisé). 
• Les salles de spectacles aménagées pour recevoir les spectateurs ou auditeurs.
• Les stands dans les foires et expositions.
• Les immeubles à usage de casino et de théâtre munis d'une partie importante du mobilier et des installations nécessaires à son fonctionnement ;

Lorsqu’il s’agit de terrains de camping pourvus d’aménagements tels que des sanitaires ou des emplacements par exemple, la TVA est de 20%. 

Cependant, dans le cas où les services rendus par la collectivité aux usagers sont de nature sociale et non concurrentielle, le taux de TVA est réduit à 10%. Pour que cette rédaction de la TVA puisse s’appliquer, il faut que l’exploitation soit consentie directement par l’exploitant sauf pour les entreprises qui assurent cette exploitation (CE 30 déc. 2009, req. no 301077). Les conditions qui peuvent justifier cette réduction sont les suivantes :

• Les biens mis à disposition par l’exploitant pour assurer ses prestations d’hébergement sont spécialement aménagés pour un usage d’habitation.

• Le terrain de camping est classé.

• Une note d’un modèle agréé par l’administration indiquant les dates de séjour et le montant de la somme due soit délivrée à chaque client.

• L’exploitant assure la réception des clients, pour cela un local d’accueil doit nécessairement être ouvert tous les jours en saison.

• L’exploitant consacre au moins 1,5% de son chiffre d’affaires à des dépenses publicitaires.

Si un camping ne remplit pas l’ensemble des conditions ci-dessus la location sera assujettie au taux normal de 20%.

Par principe, les locations de locaux nus et de terrains non aménagés, qu’elles soient destinées à un usage industriel, commercial ou professionnel sont exonérées de TVA sur les loyers et charges locatives qui s’y ajoutent (quel que soit le statut juridique du bailleur) en vertu de l’article 261 D du Code général des impôts. 

Si un local est muni d’équipements permettant d’exercer une activité qui n’est pas celle du locataire et qui de plus n’abrite pas le matériel nécessaire à son activité, il sera considéré comme un local nu.

La mention “par défaut” figure ici car le bailleur peut choisir d’opter pour une application de la TVA sur les loyers par le biais d’une option. Les loyers seront ainsi supportés par le preneur par l’effet de cette option. Cette option lui permettra également de récupérer la TVA sur les dépenses engagées pour l’entretien du local ou les dépenses engagées lors de la construction ou des travaux). Pour cela, le local doit être à usage professionnel, le bailleur doit en être propriétaire à titre personnel et le louer à sa propre entreprise ou à une entreprise tierce.

Il existe plusieurs cas où la location de locaux nus peuvent être exonérée  de TVA :

• Dans le cas où le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire (CE, arrêt du 13 mars 1974, n° 90766) : le bail prévoit un loyer indexé sur le chiffre d’affaires.  

• Dans le cas où la location permet au bailleur de poursuivre l’exploitation d’un actif commercial (CE, arrêt du 21 décembre 1962) : le bailleur loue un local commercial pour l’exploitation d’un restaurant et vend sa marchandise au locataire. 

• Dans le cas où les locations permettent au bailleur d'accroître son activité (Conseil d’État 29 avril 1977 n° 00275) : le bailleur dispose d’un local à proximité de celui qu’il loue au locataire et bénéficie d’un apport de clientèle.

La TVA peut être une obligation comme un choix pour le bailleur selon le type de local ou de terrain : 

• Pour les locaux équipés : TVA de 20% sauf si franchise. 
• Pour les locaux nus : Exonération de TVA sauf exceptions.
• Pour les terrains aménagés : TVA de 20% ou 10% dans certains cas. 
• Pour les terrains non aménagés : Exonération de TVA sauf exceptions.